《南通市港闸经济开发区项目定位及产品规划建议（83页）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南通市港闸经济开发区项目定位及产品规划建议（83页）（83页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛NEW VISUAL ANGLE 服务创造价值南通市港闸经济开发区 项目定位及产品规划建议服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛项目属性及问题界定项目发展环境综合审视后工业地产一个概念的提出项目定位Contents项目规划建议服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛项目区位及四至通京大道本案本案服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛项目属性项目项目 规模规模用地用地 性质性质项目项目 区位区位位于城市近郊产业区的小体量工业地产项目小体量工业
2、地产项目占地面积约2.5万 容积率1.9工业用地 港闸经济开发区东区服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛工业地产项目意味着什么？ 概念阐释 特殊的商业模式工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上 的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种 性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工 业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。 工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措 资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列 活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵
3、偿支出、并能够 在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资大投资 、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛 用地规划的政策限制工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目 总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家 楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。特定物业规划限制 可建建筑物类型包 括工业制造厂房、 物流仓库及工业研 发楼宇 的限制 住宅及商业物 业难以操作工业项目 大投资 长期回报 较强的运营管 理能力特
4、殊的商 业模式服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛发展商背景及项目运营目标 缺乏地产项目运作经验缺乏地产项目运作经验 但拥有相对良好的政府资源但拥有相对良好的政府资源 短线操作、快进快出短线操作、快进快出 实现项目利润及价值最大化实现项目利润及价值最大化服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛传统的工业地产运作模式不能满足发展商需求，故而 PASS！传统模式传统模式以厂房和物流仓库 为主要物业类型， 租售难度大以出租为主，追求 长期稳定收益，投 资回报周期长后期运营管理难 度大，对开发商 实力及专业素质 要求高服 / 务 / 创 /
5、造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛问题提出：在项目用地性质难以改变的前提下，如何结合发展商实际情况，避开以厂房、物流仓库为主要建筑类型的传统 开发模式，寻求一种新的物业发展路径，以最大程度的实现发展商预期目标服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛新路径的选择必须符合多个层面的要求：、必须符合 基地先天条件、必须符合政策 及市场的客观实际 ，契合工业地产演 进特征、必须符合城市及 区域产业发展趋势、必须可以达 成快速销售服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛 项目发展环境综合审视项目发展环境综合审视服 / 务 / 创 / 造
6、/ 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛全球化背景：“ 世界工厂 ” 与 “ 梯度转移 ”1、一线城市土地 价格的不断攀升促 使一些跨国企业将 生产基地向二、三 线城市转移； 2、国内外各大企 业总部向一线城市“ 迁徙”。中国成为“世界工 厂”取决于以下三 点： 1、廉价而丰富的 劳动力 2、低廉的工业土 地价格 3、巨大的消费市 场世界工厂梯度转移长江三角洲是国际制造业转移和外商投资的重点区域转移重点服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最发 达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海” qq 南通东临黄海，南依长南通东
7、临黄海，南依长江江, ,与上海隔江相望，是长与上海隔江相望，是长江入海口北翼的一座准半江入海口北翼的一座准半岛型城市，岛型城市，是处于沿海经是处于沿海经济带与长江经济带济带与长江经济带T T型结构型结构交汇点和长江三角洲洲头交汇点和长江三角洲洲头的城市的城市qq 南通面临海外和内陆两南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面，与上海大经济辐射扇面，与上海有着相似的地理区位优势有着相似的地理区位优势 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛苏通长江公路大桥建成，将把南通纳入上海一小时经济 圈，也为其更好的承接上海部分产业转移创造了条件qq公路：已建成公路：已建成204204国
8、道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速；国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速； qq铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线 qq大桥：大桥：苏通长江大桥苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥、崇启大桥、崇海大桥 qq港口：南通港港口：南通港, , 与世界上与世界上6565个国家和地区的个国家和地区的199199个港口通航，江海岸线绵延个港口通航，江海岸线绵延430430多公里。在建洋口港多公里。在建洋口港 是江苏唯一可建是江苏唯一可建1010万吨至万吨至2020万吨级国际性深水大港的
9、理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。 苏通大桥苏通大桥服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延 伸，形成沿江带形发展态势 港闸区主城区开发区江海港区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北 的门户，以工业和商贸为主的现代化北城 区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺 织、电子、医药化工为主，居住、公共设 施相应配套的城市组团。 全市的政治、经济、科技、文化、金融、 贸易中心。原有工业用地进行调整、改造 ，形成生活居住全面配套的综合性城市组 团，包括老城区和新城区
10、。 是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精 细化工、出口加工、电子等高科技产业为 主；配套居住板块。 以发展大运输量、大用水量的港口工业和 仓储业为主的新区 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛产业结构不断优化，工业基础较为雄厚q 规模以上工业生产延续了前两年高速增长的态势，总量规模不断扩张 q 从三次产业对国民经济增长的贡献看，主要拉动力来自于第二产业中的工业和第三产业 2005年南通工业产值构成2006年南通工业产值构成q 南通工业轻工业、重工业及民营工业 构成较均衡，其中民营工业占比例最高服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛三
11、资工业成为全市工业经济发展中的重要组成部分产业结构优化，轻重工业比产业结构优化，轻重工业比 例趋于合理例趋于合理行业分布广泛，相对集中于行业分布广泛，相对集中于 纺织和服装两大行业纺织和服装两大行业总量占比上升，在全市工业总量占比上升，在全市工业 经济中的作用地位增强经济中的作用地位增强出口份额增大，企业外向度出口份额增大，企业外向度 明显高于内资企业明显高于内资企业新增企业最多，外商新增企业最多，外商“ “独资化独资化 ” ”倾向较为明显倾向较为明显发发 展展 特特 点点存存 在在 问问 题题企业规模仍然偏小，组织化企业规模仍然偏小，组织化 程度不高程度不高开展科技活动的单位少，新开展科技活
12、动的单位少，新 品创新能力弱品创新能力弱服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛轻纺工业发达，有“纺织之乡”之称农副食品加工业农副食品加工业通用设备制造业通用设备制造业金属制品业金属制品业纺织服装、鞋、帽制造业纺织服装、鞋、帽制造业化学原料及化学制品制造业化学原料及化学制品制造业纺织业纺织业工业企业按行工业企业按行 业分类比重业分类比重至2005年末 ，全市规模以上工业企业家行业分布较为广泛，其中纺织业占在首位，为26.4%11.97.144.495.739.53服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛新型工业化道路的倡导南通市积极实施市
13、委、市政府提出的以工兴南通市积极实施市委、市政府提出的以工兴市，走新型工业道路，全力打造电子信息、市，走新型工业道路，全力打造电子信息、船舶修造船舶修造、精细化工等新兴产业，改造和优精细化工等新兴产业，改造和优化纺织、服装、等传统产业。化纺织、服装、等传统产业。服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 策风行旗下专业地产论坛纺织工业发展规划发展思路发展思路以科技进步为动 力，用高新技术增强纺织 企业的核心竞争力，改造提升纺织产业 ；以提高 产品档次，争名优创 品牌为导 向，提高纺织 品服装的市场占有率；以制度创新与管理创新 为重点，提高纺织 企业经济 效益和经济 增长的质量；以培养大企业大集团为 抓手，进一步 促进产业结 构调整，提高我市纺织业 在国内外市场的整体竞争力；以科学发展观为 指导， 坚持可持续发 展，加快实现纺织 大市向纺织 强市的转变发展目标发展目标工业增加值“十一五”期间年增长率达15%，2010年达313亿元；工业总产值 “十一五”期间年 增长率达20%，2010年达1358亿元；销售收入“十一五”期间年增长率达20%，2010
