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1、 学习改变人生学习改变人生做成功物业管理人！做成功物业管理人！ 物业服务欠费的有效催缴物业服务欠费的有效催缴催缴物业服务费用的欠费，是每一个物业管理企业都会面临的问题；而且，催缴效果的好坏直接影响到企业的正常经营与生产活动，有鉴于此，掌握物业服务欠费的催缴原则和技巧，应成为物业管理企业的基本技能。1、催缴欠费注意的几个问题、催缴欠费注意的几个问题（1）充分发挥业主委员会的作用物业服务收费管理办法第十五条规定：“业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳” 。 物业管理条例第十五条规定：“监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。 ” 业主大会规程第
2、二十四条规定：“业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用” 。由此可见，催缴欠费是业主委员会的法定义务，也是其成立时的必备条件之一。这个义务应该积极向业主委员会进行宣传，各级政府机关包括法律机关对其进行强制性约束。此外，物业管理企业与业主个体之间并没有直接的合同关系，而是与全体业主的代表业主委员会存在着合同关系。所以，物业管理企业如果要变更服务合同必须经过业主委员会的同意，如物业管理企业采取停止供应中央空调的行为必须经过业主委员会同意才合法，否则就是擅自变更合同。此外，业主委员会站在业主的立场更容易采取一些行动且为业主所支持。（2）通过法律途径解
3、决欠费问题物业管理企业如果自己尽职尽责，而部分业主却以各种不正当的理由拒缴费用，就要走法律途径来解决问题。目前，物业管理企业“讨债” ，仍旧愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由大致有如下几点：与业主抬头不见低头见，对簿公堂，面子上过不去；物业服务费标的额低，请不到律师，或者律师费远远超过所欠费用；诉讼时间长，耗时费力；法院的判决难以执行，打了也白打等。事实上，物业服务费标的额小，律师不愿代理或者律师费太高，都可以变换一种方式，如物业管理企业自己的员工充当律师角色，只要准备好资料，把事实说清楚，法院会依法判决。同时，法院的判决不是儿戏，不履行可以强制执行；更何况打赢一个官司，就能影响一大片
4、业主。（3）培训业主提高其缴费意识物业管理企业要把对业主的培训列为自己的工作之一。有的物业管理企业在小区内每月设立了一个“设备参观日” ，定期组织业主参观庞大的设备区域；这些地方因处于偏僻之处，业主平常难得一见，而这学习改变人生学习改变人生做成功物业管理人！做成功物业管理人！方面的维护工作也因为隐蔽性而不为业主理解；通过引导业主参观和了解，就能够让业主清楚知道物业管理工作的复杂性和重要性，从而提高交费意识。还有的企业经常在小区内张贴宣传漫画，解释欠费业主是在做有损大家的事情，因为欠费影响了物业管理企业对物业的正常维修、养护、运行、管理，这就是侵害了全体业主的利益，而且他不交费却享受其他交费业主
5、的服务，这是侵占他人利益的行为，是可耻的行为。总之，将业主欠费意识消灭在萌芽状态，将会减少很多后期对欠费催缴的麻烦。（4）催费方式方法须灵活多样例如利用公告栏将欠费业主名单公布；或者公布于大堂、小区入口处等公共场所，借助公众的监督来促其交费。也可以将欠费通知单传至其工作单位，借助环境影响力改变其不交费的态度。或者通过做欠费业主的亲属和朋友等人的工作，对其施加间接影响力，等等。（5）保存各种催费证据物业管理企业要及时地将收费通知单递送到业主手中并由业主签收。为了节省人力，可以将通知单由门岗值班人员（或巡逻保安人员、大堂值班人员）交付业主签收，也可以在水电等抄表时由工人交付业主签收。外地业主可以通
6、过邮寄方式送达。有条件的社区还可以通过传真或者 E-mail 的形式将收费通知单发送给业主。但要注意保存送达证据。如果业主收到收费通知单后仍然不交费，那么就可以启动物业服务费用催缴程序。2、对恶意逃费者的催缴程序、对恶意逃费者的催缴程序（1）第一步程序如果业主拖欠上个月的费用时，物业管理企业于第二个月初（例如可以内部设定每个月的 3 号或者5 号为固定期限） ，向业主发出第一次催费用通知书，同时把上月费用、滞纳金以及本月费用等应交费用等交费用一并通知业主。这次催缴的本意和技巧在于提醒业主。在送达第一次催费用通知书的同时，也要辅之以其他催费手段，如经常打电话进行催缴，在任何见到业主的合适场合进行
7、提醒式催费等。当然，以其他方式进行催费时要注意方式方法，切不可因此而引起业主的反感从而加大拒缴服务费的心理抵触情绪；例如打电话要讲究文明礼貌，面谈时要注意场合等。（2）第二步程序如果业主第三个月仍然不缴费，则进行第二次催缴。在第三个月初发送第二次催缴费用通知书，同时将前两个月的欠费数额、滞纳金、本月应交费用一并通知业主。并在此通知书上注明，如果仍然不能够在规定期限内缴费，那么物业管理企业将采取一切合理手段维护自己的合法权益。在第二次费用催缴通知书上说明的一切合理手段，包括采取法律程序。有些企业在处理类似问题时学习改变人生学习改变人生做成功物业管理人！做成功物业管理人！采取了停止向业主供应水、电
8、、煤气的做法，这种做法暂时不符合目前国家的有关规定，物业管理企业没有权力停止向业主供应水、电、煤气，因为这个权力只属于提供专项服务的相应企业，但物业管理企业可以和能源供应企业协商由他们将相关处置权转移给物业管理企业。物业管理企业可以采取停止其他服务的方式，如停止对欠费业主供应中央空调、停止供应热水等服务。类似做法最好在业主公约中明确，既明确业主的权利和义务，也明确业主违反公约时物业管理企业可以采取的制约方式。（3）第三部程序如果业主在收到第二次催缴通知书时仍然不缴费，则进入催缴程序的第三步，向欠费业主送达律师函。律师函上可明确说明对方所欠缴费的数额（包括滞纳金和同期银行利息等） ，依据物业管理
9、条例及业主公约以及物业管理服务合同等法律法规，业主没有尽到缴费的义务，且经物业管理企业分别于月日两次催缴仍不缴费，现由公司法律顾问正式向业主递送函件，若业主仍不缴清所有费用，将通过法律途径追讨。这种做法希望借助法律的威摄力使业主缴费，也是在诉诸法律之前的最后一个程序。（4）第四部程序如果业主对律师函也无动于衷，那么只有将业主告上法庭。借助法律来维护企业的合法权益不受侵犯。在上面的每一个程序中，一定要注意证据保存，特别是能够证明业主收到每一次通知书的书面或其他证据。这是最后走法律途径解决问题的证据。（5）特别关注一物业管理企业尽量无过错。需要十分注意的是，如果物业管理企业完全履行了与业主所签订的
10、服务合同中的义务，那么物业管理企业在打业主欠费官司时的胜诉基本上就有十分的把握。但如果物业管理企业没有完全履行合同以至造成了对业主利益的明显损害，如小区的安全保卫工作存在严重疏漏，小区设施设备的维修不到位以至影响到小区的正常生活，如此等等，按照我国合同法的规定，业主可以行使合法的合同履行抗辩权，也就是说业主不缴费是有一定条件的合法行为。当然，该抗辩权行使的范围有多大还需要探讨；例如，物业管理企业没有完全履行合同约定义务，那么，业主能够以抗辩权为由拒绝缴费的时间应该是 1 个月还是 1 年？这些都是很难在实践中进行界定的。谁是谁非由法院判定。（6）特别关注二不同情况区别对待。上面说的催缴费用的程
11、序是针对故意逃费的业主而设定的。对故意逃费者也要区别对待，如对欠费大户，物业管理企业尽量不要将关系闹僵，因为他们虽然是欠费大户，但理论上也是物业管理企业的大户，对大客户就要区别对待；可以经常搞一些亲民行为感动对方，企业总经理也可以上门拜访等，尽量达到互利双赢的局面；如果关系处理不好，大客户有可能变成大麻烦。另外，还有一些恶意欠费者，则属家庭实在困难，那么，物业管理企业也要充分发扬人道主义精神，弘扬社会主义的道德风学习改变人生学习改变人生做成功物业管理人！做成功物业管理人！尚，可以在适当的范围内或优惠或减免。其他物业使用人，如租户不交费，业主负连带责任，所以要与业主一起催租户交费。3、对恶意欠费
12、者的催缴方法、对恶意欠费者的催缴方法（1）善待一贯良好业主过去没有欠费的业主，突然就有了欠费的行为，那么，物业管理企业就要了解该业主为何没有交费，是因为忘记了还是因为外出而没有及时交纳？可以通过电话向对方委婉而礼貌地询问并提醒对方交费，如果确定是不能及时交纳，就一定要理解对方，对这样一贯表现良好的业主，物业管理企业一定要善待，否则因为一次处理不好，本来是好好交费的业主也可能因此而走入欠费者的行列。（2）灵活处理外地业主长期在外地居住或工作的业主，如果该业主将房屋出租或交与其他人居住，那么，物业服务费的交付可以由该业主转移到使用人。如果该房屋一直空着，那么就要与业主达成一个合理的协议，已使费用能
13、够顺利收取。采取的方法最好是由业主一次交清 1 年或一个较长时间的费用，如业主 1 年才能回来一次，则一次交 1 年；或者通过银行定期转帐；也可以在征得业主同意的前提下，物业管理企业代其出租房屋而将租金转为物业服务费用。如果实在收不到费而业主又以在外地为借口而迟迟不交费，则只有走法律途径并适用上面的追讨程序。（3）解释说明消除误解对一些不交费的业主要注意区分原因，有不少业主之所以不交费，是因为对物业管理的某一项工作不满，或者对费用不明，或者产生了误会，或者对物业管理收费工作不太理解等。对这些人，只要物业管理企业解释清了，他们也会交费。（4）顾全大局着眼整体总之，恶意不交费者，在业主群体中只占有极少数，绝大多数业主都是通情达理的。物业管理企业且不可以因为对一小部分人的纵容而损害了广大业主的利益和物业管理企业自身的利益，也尽量不要因为和这一小部分人的冲突而影响了物业管理企业在广大业主心中的形象和两者之间的良好关系。
