房地产置业投资分析

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1、房地产置业投资分析房地产置业投资分析 房地产置业投资，是许多人梦寐以求的，它具有收益、保值、 增值和消费四个方面的特性，相对来讲，房地产置业是较为理 想的投资手段。 房地产置业投资的对象可以是开发商新建成的物业，也可 以是房地产市场上的二手房屋。一般来讲，这类投资有两个目 的，一个是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用。二 是投资者将购人的物业出租给最终的使用者，以获取较为稳定 的经常性收入。同时，这类投资又可以在投资者不愿意继续待 有该项置业投资时，将其转售给另外的置业投资者，井获取转 售收益。 一、房地产置业投资的利弊当拥有一笔资金的时候，投资者可有不同的选择，如可用 它来购买股票、债

2、券、主银珠宝、名人字画、艺术珍品等，也 会有许多入选择投资房地产。存投资之前，了解一下房地产置 业投资的优缺点是很有益处的。 1房地产置业投资的优点（1） 房地产置业投资可以为投资者提供较为稳定和可观的 收益，尽管不同的房地产类型，如公寓住宅、购物中心、写字 楼等可能产生不同的营业收入，但通常税后所得率一般都比较 高，投资者可以充分发挥自己的管理才能，按自己的意愿来经 营。（2） 房地产置业投资具有一定的安全性和保值增值性。由 于土地资源稀缺，土地供给有限，土地的需求一般大于供给， 因此地产非但不容易贬值，而巨增值潜力较大，因而附着其上 的房产投资的安全性和增值性也得到保证。（3） 房地产置业

3、投资能抵消通货膨胀的影响，由于通货膨 胀的影响，房地产和其它有形资产的重建成本不断上升，从而 导致了房地产和其它有形资产价值的上升，房地产价格的上涨 通常比一般物价上涨的幅度更大，至少它的贬值程度要低于别 的资产形态。（4） 易于获得金融机构的支持，由于可以将房地产作为抵 押物，所以房地产置业投资者可以较其他方面的投资更容易获 得金融机构的支待，得到其投资所需要的部分资金，因为房地 产本身是一种重要的信用保证，已通常情况下，房地产的租金 收益就能满足置业投资者分期付款对资金的需要。（5） 提高置业投资者的资金信用等级，由于拥有房地产并 不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产变成了占 有

4、资产、具有资金实力的最好证明。这对于置业投资者拥有较 高的资信等级，获得更多的投资机会具有重要的意义。 2房地产置业投资的缺点房地产置业投资并不是十全十美的，也有其自身的缺点。（）房地产置业投资数额巨大，由于房地产本身所需投资 额大，少者需要十几万元，多者几十万元，甚至几百万元以上， 因此，它并不是一种大众化的投资工具。（） 房地产置业投资的回收期长，房地产置业投资的回 收期一般少则十年八年，长则三五十年，并不是所有的投资者 都能承受的。（3置业投资者需要较强的专门知识和经验。房地产置业 投资一方面涉及面较为复杂，各种关系通常要经过具有法律效 力的合同来确定下来，因此要求投资者具有较强的法律知

5、识； 另一方面影响房地产价格的因素众多，也需要投资者具有丰富 的社会、经济、技术知识和房地产市场经验。 二、房地产置业投资的主要方向 1对土地投资土地资源的稀缺性和有限性，决定了土地价值的安全性和 保值增值性。对土地的投资一般具有稳定的收益。对土地的投 资应重点考虑政策、规划、区域、经济等因素。 2住宅置业投资对住宅的置业投资一般是小型置业投资者的首要选择，考 察因素除本书第一章提及外，还应重点考察规划、区位以及户 型设计的超前性。 3商业物业置业投资销售额大小决定商业物业置业投资的经济价值。即影响房 地产销售价格的主要因素为商业区的收益程度，商业物业置业 投资应考虑的主要因素为：（1） 腹地

6、的大小及顾客的质与量；（2）顾客的交通手段及交通状况；（3） 营业类别及竞争情况；（4） 该地区经营者创新性与资信状况；（5）区域繁荣的程度与盛衰状况：（6） 城市规划程度与周边发展方向：（7） 商业物业的临街位置和宽深比。 4 工业物业置业投资交通运输状况、能源状况与工业用水、供排水系统状况是 决定工业区房地产开发置业投资价值的主要因素。（1） 与产品市场及原材料采购中场的位置关系；（2） 道路、港口、铁路等运输设备的建设状况；（3） 动力资源及环保、排污费用；（4） 劳动力素质和市场的供求状况；（5） 与相关产业的位置关系；（6） 水质污浊、空气污染等公害发生的危险性；（6） 政府对工业区

7、的税收、财政优惠政策与管理制度。 5综合楼（含商住楼、办公楼）物业置业投资交通、通讯、金融服务便利程度，是决定房地产置业投资综合楼成败的关键。（1） 消防安全系统配置情况；（2） 通讯网络系统配置情况；（3） 停靠车位设计容量；（4） 各类设备配置状况；（5） 娱乐、休闲、健身房配置情况；（6） 周边金融、保险机构分布情况；（7） 物业管理系统配套状况；（8） 交通状况。 三、房地产置业投资的决策在房地产置业投资活动中，最关键的前提是决策得当，为此， 首先要选定投资方案，这就要有正确的选择方法，一般包括四 个步骤：（1） 提出决策目标，即要求解决置业的方向，目的等问题；（2） 制定决策行动方案

8、，即有几种可能方案；（3） 选出最优方案，即确定哪个方案最好；（4） 采取合理的步骤，执行和检查最优方案。在这四个步骤中，第三个步骤选出最优方案是整个决策过程 的核心。在房地产置业投资决策前要进行可行性研究分析，可行性研 究分析是指在对投资项目的技术、经济、工程上的可行性进行 研究和评价。通过调查研究，综合确定房地产置业投资在技术 上是否可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，从而决 定是否进行投资。一个完整的置业投资项目可行性研究过程，一般分六个步 骤依次进行：（1）筹划准备；（2） 调查研究；（3） 优化和选取最佳方案；（4） 详细研究；（5） 编制可行性研究报告书；（6） 资金筹措。四

9、、房地产置业投资的注意事项房地产置业投资是一项复杂的经济活动，涉及的面很宽， 需要大量的资金投入，可以获得高额的回报同时也具有一定的 风险，盲目投资可能导致投资失败造成巨大的经济损失。投资 时应注意：1熟知国家和各地政府的房地产开发政策投资者在投资前必须了解什么样的房地产开发是政府鼓励 的，什么样的房地产开发是政府不鼓励的，还有什么样的房地 产开发是国家政策不允许的。鼓励开发的房地产，政府对投资 者往往会采取许多优惠政策。2投资前必须了解市场投资的奥妙就在于一个时机问题。投资者如有分析整个投 资环境变动情况能力，往往就有可能以比较低的价格购进房地 产：而在恰当的时候以比较高的价格售出。3选择的投资方式与投资对象房地产投资按时间的长短分力长期投资。中期投资和短期 投资三种。选择何种投资方式，取决于投资者的投资目的、资 金占用能力。房地产的种类很多，要根据当时的资金情况、经 营水平和市场行情，确定合适的投资对象。 4资金来源是否有保证资金是房地产投资的血液，房地产投资需要大量资金，且 资金占用的时间比较长单靠自有资金往往远远不够。因此，投 资前必须进行筹资，必须知道如何同银行打交道，知道何时何 地何种性质的房地产投资能获得银行的何种贷款支持，有哪些 房地产金融机构在开力、何种形式的信贷业务，以及怎样才能 通过发行房地产债券和房地产股票来筹集资金等