《2009房地产发展趋势及营销策略高峰论坛》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2009房地产发展趋势及营销策略高峰论坛（20页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2009 房地产发展趋势及营销策略高峰论坛2009 年 7 月 28 日上午，来自北京、深圳、上海、成都等地的房地产资深人士及相关行业精英齐聚蓉城，参与为期两日的“2009 房地产发展趋势及营销策略高峰论坛”。论坛于上午 9 点 30 分正式开始，在本次论坛上，各地房地产资深人士将与在蓉的房地产专业人士共同探讨和交流自去年 5.12 地震后，在消费观念的转变、金融危机冲击下，四川房地产市场的发展思路与营销创新。 在本次峰会论坛上，权威部委的政策研究专家为大家解读当前最新房产政策，并与与会精英共议成都城乡统筹对成都房地产市场的影响等前瞻性的观点。同时，住房与城乡建设部政策研究室副主任王珏林、地产
2、资本运作专家杜猛(杜猛博客,杜猛新闻,杜猛说吧)、中国房地产营销策划专家朱曙东(朱曙东博客,朱曙东新闻,朱曙东说吧)、09 亚洲房地产峰会主讲嘉宾王维敏、08 年中国十大策划师赵天舰等社会名流人士，在本次峰会上给与会者带来了创新的思路。本次峰会旨在搭建房地产高端人士的深入交流平台，拓展参会者的营销思路。让处于迷茫之中的企业看清当今形势，有助于企业确定未来发展方向。本次峰会由四川房地产培训网（）主办，搜狐焦点房地产网独家直播。 主持人主持人：尊敬的各位女士们、先生们，各位企业的专家、学者们，还有我们现场各位来宾，大家上午好！非常欢迎大家来参加我们这一次 2009 房地产发展趋势以及营销策略的高峰
3、论坛，在我们论坛正式开始之前波，先给大家介绍一下我是今天上午的主持人来自成都电视台第一房产的倩妮（音），今天我们这个论坛一共分成上、下午，还有明天的上、下半场，所以我还有一位搭档的嘉宾主持，先给大家介绍一下，就是我们的 SKP 副总经理 2009 亚洲房地产峰会论坛王维敏 Altavadue 副总经理，也是 2009 亚洲房地产峰会主讲嘉宾，先请王女士为我们简单讲几句。 王维敏王维敏：尊敬的各位领导、各位嘉宾大家好，非常荣幸这次受到主办方，我们四川房产地产网的委托做主持，在接下来的一天半的时间将与大家一起交流，从宏观到中观到微观的观点，希望大家在这里都有收获，在这里我代表主办方以及我的搭档向各
4、位表示最热烈的欢迎。 主持人主持人：我们的王女士也是专业人士，今天下午她也为大家准备了一个主题演讲，在这里先开始的是我们上午论坛的流程。先给大家介绍一下，我们这次请到了各个领域的知名专家，对国家和四川房地产的政策进行一些解读，以及对未来趋势做一些专业的科学的预判，并且就成都的房地产发展市场做一些总结，并且希望在今后树立科学的营销思维和创新的营销技术，这都是我们两年的主要内容，也希望这次智慧的火花碰撞让大家有所收获，头脑风暴希望能拓展各位朋友的思路。 先我给大家介绍一下本次峰会的与会嘉宾，首先介绍的是中国住宅与建设部的政策研究室副主任王珏林。还有来自四川省公积金管理的孟辉以及黎光成先生和房地产管
5、理局部的吴昌宁，杰出房地产营销策划人朱曙东，还有我们刚刚隆重的认识的亚洲房地产商会的王维敏女士，另外为大家介绍到地产的专家杜猛先生，以及成都尺度地产曾祥庸先生，世邦魏理仕的温淑薇为大家做演讲，还要介绍的是 08 年十大策划师赵天舰。除了我们今天在现场请到很多学术的专家了市场的精英外，还有很多的外宾都要介绍，凯德置地，新世界地产以及华侨银行，这次的活动也是受到成都很多媒体的关注，包括新华网、焦点房地产网等等，在这里我代表主办方对所有的来宾表示欢迎。现在请出主办方四川创新人力资源开发中心，四川房地产培训网总经理谢红梅上台致辞！ 四川房地产培训网总经理 谢红梅谢红梅谢红梅：大家早上好！有朋自远方来有
6、不亦乐乎，欢迎各位领导的到来，当我们携手走过地震，当世界遭遇 2009 年的金融风暴，我们坚定信念四川房地产人笑傲江湖，我们四川创新人力资源中心，四川房地产培网在危机中寻找机会，努力搭建房地产人才交流，人才培训，并提供最新最前沿的科学知识体系，充分体现以人为本的工作作风，俗话说时势造英雄，走过地产二十年数风流人物还看今朝。 主持人主持人：今天有还多专家学者为我们送上知识的盛宴。这次论坛对我们成都房地产市场的判断也是一个主要的话题，下面我们请到的是成都尺度地产顾问有限公司的总经理曾祥庸，为我们做题为成都房地产市场的现状及特色，掌声有请！ 曾祥庸曾祥庸：女士们先生们，各位专家，各位嘉宾上午好！在这
7、里，这个题目是星期天晚上给我的，没有做 PPT，但是我想成都房地产的现状和市场的特点，如果说成都房地产市场的现状和特点，把我们的一些感悟和体会在这里给大家做一个交流和分享。因为在座有很多专家都是业内的人士，我想下有一些数据，包括我们在第一线，包括售楼，包括我们的市场研究做的一些数据，看数据背后的一些特点，但是仅仅是个人意见，大家知道 16 月我们成都整个主城区销售区的面积达到 712 万平方米，较我们 07 年整个的492 万平方米增加了 40%多，较 08 年上半年 322 万平方米的销售，我们主城区增加是 117%，这个来讲，整个销量是非常的大的，也超过整个 08 年的 600 万总的销量
8、。另外从价格来讲，1 月份的时候我们 08 年12 月份的时候我们价格是 5442 平方米，我们主城区的住宅，到了我们现在 6 月份，我们的价格应该是5832 平方米，和 07 年震前的水平持平了，整个增长的幅度较 5224 平方米我们增长了多少呢？增长了 5%左右，整个来讲，16 月份我们可以用这四个字，叫量增价扬，量增了，我们的价格同时往上走了，相对我说的同比了，相对于我们 08 年，从这个角度来讲，我们看一下，我们仅仅从我们这个房地产的数据来看，成都的 GDP 不得了，成都今年上半年达到了 14.3%，再看我们人均可支配收入达到了多少，我们成都的人均可支配收入 09 年上半年达到了 94
9、08 块钱，较 08 年上半年人均可支配收入 8364 元增加了 12.5%，为什么我要说一个宏观的数据呢？其实宏观的数据就是我们房地产市场的话，离不开我们成都市这个大的总的经济面，这个经济总量如果有新的发展，对我们房地产的态势，才能看是否健康，是否发展是平稳的，所以我觉得有时候我们做地产研究的时候要跳出我们地产的一些数据，而结合我们整个成都的经济发展的经济数据来进行纵向和横向的比较。这样会对我们的房地产的态势的判断有一个客观和支撑的依据，这是我第一个观点。 我们中国的楼市超前于整个经济表现，升温特别快，远远超过了我们对小阳春的预期，现在就提出一个看法，包括我刚刚谈到我们的数据和中国楼市，我就
10、提出一个观点，这是个人的主张和个人的观点，大家来讨论。中国房地产从 1999 年 2009 年，这十年我们没有经过一个完整的调整期，中国的房地产没有经过一个彻底的、完整的调整期，而从 08 年我们宏观调控刚刚得到一定效果的时候，成都比较特殊，地震来了，这个调节期是非常短的，于是中国房地产出现了短周期，这个短周期计划有什么弊和利呢？短周期出现了任何行业发展中，都有调整期，这个调整期，如果是短周期化，市场的调整就会加速，市场的调整加速会使我们从事房地产的政府，还是我们这些服务商，你的策略也随着市场的调整加快，这种调整的加快在短期的应对就会出现不确定性更多。不确定性出现更的多，风险度就越来越大，因此
11、我认为从今年楼市的 16 月的表现和成都楼市的表现，说明一个特点，咱们房地产升温太快，调整期太短，这个调整周期短周期化，第二步确定因素增加，第三它的风险度更大，第四其实这个调整如果不是彻底的调整，我认为这个态势必然要来临，将来的调整就会愈演愈烈，那将是非常大的一次振荡，所以我觉得从长远来看，如果行业的发展要健康，我个人认为这个调整是必须的。而且我觉得中国的房地产也应该有这么一次调整，然后我们的房地产才能真正的在市场化的道路上健康的发展，持续的发展。 另外我们看一下很多人说供应和销售之间的关系，供销比失调，现有的供销比，我们的供应量是少了，而且是需求量大了，我觉得这个问题我们要透过数字背后做一个
12、分析。如果从我们现在已经取得预收许可证的未销售面积，大概是 700 万方左右，但是这些已取得销售许可证在售项目的开发量有多大呢？我们公司做了一个测算，1900 万方，就是这些项目，第二个 07 年比 08 年的金融风暴，我们的土地没有开发的，到 08 年拿地，到 09 年拿地，一共拿地总的可开发量是 1100 万方，这样加起来我们已在项目的未售量，和已售项目的开发量和拿地的总量是 3600 万方，按照这个来讲我感觉有这个特点，成都楼市的供应量，我认为第一，不要去担心它不紧张，我们可以看七月份以来我们城市，我们每周的量放大，上周放了 24万方，再上周 19 万方，而且这个开闸放量实际上对我们的供
13、应，市场供应来讲是一个选择面更大，对消费者来讲选择面更大，对于楼市的后续发展是一个良好的态势，我觉得第一供应量并不偏紧；第二个问题就是存量的消化量还是有一定压力；第三个问题，我要给现在的开发商提供一个思考，这种大的 3600 万方的存量，其实对现在的有一些开发商的涨价是有抗性的，所以在定价策略上大家一定要考虑，它一定有压力，有风险。所以我觉得从这上面来讲，应该说成都的整个开发量、供应量不紧张。 另外 16 月份还有一个特点是刚性需求，我们说刚性需求的释放，从数据上也可以看出来，刚性需求的释放是有依据的，首先我们看，我们的周销售面积，我们 16 月份的平均周销售面积，1 月份是 84平方，振荡到
14、这个月我们是 9293，也就是说始终在 84 平方的户型面积和 92 之间的户型面积在振荡，16 月份我们的 90 平方米以下销售了多少呢？占整个销售量的 56%，90100 平方米很奇怪了，大家注意一个数据，只有 10%，100120 平方米 11.5%，120144 平方米，就是普通住宅 16%，整个我们的普通住宅占了我们整个销售比的多少呢？93.5%，这个数据支撑了一个什么理论呢？就说明我们的现象分析在我们 16 月份在我们的普通住宅中是主力户型，其中 90 平米是 56%，这种是自住性需求，不是改善性需求，这种自住性需求是刚性需求，这种刚性需求大家做一个分析，一个是 08 年的调控和地
15、震以后心理持币观望，到这时候来进行一个释放。 第二个问题我们还可以看，从客户群的年龄结构，今年上半年和 08 年的上半年发生了变化。今年我们统计了一下，20 岁30 岁这个年龄的比例是多少呢？33.7%，比 08 年增加了 4.3%，今年上半年购房的年龄段趋于年轻化，年轻人增加；第二个 3040 岁 35.3%，这是主力了，较 08 年又增加了 1.4%，而这部分 2040 岁这部分购房的都是自住的刚性需求的，从这部分来讲也能够支撑我们的刚性需求。另一个特点就是成都有它自身的几个独特的特点。第一个特点，成都市 08 年 6 月 5 号就对于地震后的成都市的房地产作出了相关的政策优惠和支持。在这
16、次文件里就把房地产开发商的土地出让金可以分期付，开发土地已经到两年的可以延期，再包括入户，包括个税补贴，再包括契税补贴一系列的政策，因为它是灾区，因为它有 5.12 地震，因此它的反映比其他 35 个城市和其他中心城市反映得更快，这一点来讲，这个政策的出台，包括 8 月份的政策出台，我们中央是在雷曼倒闭了以后才感觉到经济危机来了，其实我们成都人感觉比中央政府早，因为我们有地震，地震了以后我们就觉得我们经济危机来了，所以我们的政府在第一时间反映是非常快的，雷曼兄弟倒闭了以后 927 我们才出文件，才给我们的房地产给予一定的支持，所以说成都市政府这个是领先于其他城市的一个先招。第二个成都市政府在 08 年提出来，对 09 年旧城改造 3年几百万平方米，这是继 03 年成都市人民政府李春城当市长，提出 520 万平方米改造以后，第二次对旧城改造七百万平方米的大改造，今年上半年我们城中村改造了 12 个，光是城中村，这部分我们上半年是270 万平方米的旧城改造，拉动了我们的住房需求，按 70%的转换率也是 140 多万方。所以在成都的第二
