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1、 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密1北戴河海洋花园别墅整体营销计划书北戴河海洋花园别墅整体营销计划书 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解 密2一企划方针二目标市场预估三形象定位四主体目标客户定位五产品策略六户型解析七案名建议八广告表现九价格策略十推广策略（一）.销售目标（二）.工作周期安排（三）.销售战略 中国最庞大
2、的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解 密3（四）销售执行方案（五）. 工作计划及进度控制表（六）.促销计划（略）（七）.广告企划费用预算（略）十一.附(一) .营销队伍的组织架构及人员分配(二) .营销人员理论知识培训计划与纲要(三) .房地产营销人员素质培训(四) .客房接待组合能力培训(五) .现场销售职业技能基本动作规范(六) .销售文本、作业表单 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随
3、意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解 密4一企划方针立足于消费者的分布情形与需求层次，确立主体目标客户群体，继而设计规划形象策略主体，叠现本案产品价值，立足于消费者的分布情形与需求层次，确立主体目标客户群体，继而设计规划形象策略主体，叠现本案产品价值，满足目标客户群体独有的品味与格调，并进行有的放矢的文案表现与媒体运用。满足目标客户群体独有的品味与格调，并进行有的放矢的文案表现与媒体运用。 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密5二.目标市
4、场预估基于对本案目标市场的详细调查及本案在地理位置上的先天因素，结合体案固有的产品特性，总结本案目标客源如下：1客源区域：区域北京秦皇岛津、唐东北合计百分比80%10%5%5%100%2客户购屋动机：购屋动机休闲度假投资合计百分比80%20%100%3客户年龄：年龄2530313536404145465051 以上合计百分比5%10%20%35%20%10%100%4购买群体： 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密6群体个人个人单位单位合计合计百分比70%7
5、0%30%30%100%100%根椐目标客户预估的情况分析，本案认同度最大的客户群应为北京等周边地区以二次置业群体为主的年龄为 3545岁之间的中年购买群，其中以留学归国创业者为主。由于在本案目前的目标销售区域少有同类竟争物业，因此，本案的市场售价无明显可比性。相较于秦皇岛“维多利亚港湾”RMB50007000 元/M2的售价，本案可将售价即定为 RMB8000 元/ M2，同时，本案售价仍可通过良好的市场整合推广手段得到一定幅度的提升。为确保本案海景较佳别墅的脱颖而出，推动海景较差别墅冲破单价阻力线，获得理想的市场去化，强有力的产品形为确保本案海景较佳别墅的脱颖而出，推动海景较差别墅冲破单价
6、阻力线，获得理想的市场去化，强有力的产品形象定位提升，卓有成效的推广表现，成为本案取得市场成功的重中之重。象定位提升，卓有成效的推广表现，成为本案取得市场成功的重中之重。 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密7三形象定位建立在本案产品的特性基础上，针对目标客户群体的生涯背景及价值取向，进行符合这一群人士认可的形象定位，并在此基础上进行内涵的挖掘与外延的拓展，创造推广中的主题核心，是树立本案市场形象灵魂的重点。产品特性：本案位于全国优秀旅游城市秦皇岛市郊，濒临
7、渤海湾，距北京 260 公里，距山海关、北戴河各 18 公里，同时，本案是距离北京最近的距海水仅 20 米的真正的海滨别墅。目标客户特征：根据对本案目标客房群的研究，可概括出目标客房群以下特征：家庭年收入 300 万元以上，为社会中的绝对富裕层。目标客户的财产来源各不相同，但性格多富于感性，同时希望获得社会对个人价值的最大认可。针对于此，文化包装应为本案营销的一帖上好秘方。 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密8四主体目标客户定位由于本案与生即来的先天优越性
8、，使本案成为不动产中稀缺的以渡假享受为主的海滨别墅物业；且本案体量较小。这二点使得本案主体目标客户的受众面较窄，体现在即时静态宽度及动态可扩张宽度。同时，主体目标客户阶层中的个体成员均应为成功事业团队的领袖，并具备很强的个人魅力。 （特殊情况除外）定位：通过以上研判，本案主体目标客户是“金字塔金字塔”消费结构中的顶层人士。消费结构中的顶层人士。定位于该阶层人士进行的有的放矢的企划、营销组织，将保障本案价格空间的有效拓展。 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密
9、9五产品策略产品定位，是基于对目标客户群体消费特征的研究，以满足其居住的物质需求与深层次的心理需求出发，进行有的放矢的产品含量界定的过程。准确的产品定位，也是对楼盘整体形象定位的策动与支持。本案以自身先天优势所体现出的本案以自身先天优势所体现出的“极品极品”物业形象做为定位的核心，推动的是建立于而又凌驾于产品载体之上的特物业形象做为定位的核心，推动的是建立于而又凌驾于产品载体之上的特权生活形态内涵，因而产品定位不光要考虑满足客户物质需求的齐全的功能性产品设置，更为重要的是应该考虑本案产品权生活形态内涵，因而产品定位不光要考虑满足客户物质需求的齐全的功能性产品设置，更为重要的是应该考虑本案产品设
10、置在满足客户追求身份、地位等深层次心理需求方面所具有的象征性表现意义。设置在满足客户追求身份、地位等深层次心理需求方面所具有的象征性表现意义。遵循以上产品定位原则，结合目标客户特征，在已确定的物业标准基础上，特提出物业完善上的几点建议：1 高档酒店式别墅物业管理模式的贵族化服务概念的引进；2 在每一处公共物业的空间引进鲜明的具有本案独特风格的装饰艺术并进行精雕细琢；3 细部的产品设施与配置，如小区内灯具、座椅、垃圾箱、告示栏、指示牌、各户进户门等等物件风格样式在可能的范围内做到风格样式统一化，并以统一的 VI 标识系统进行整合强化，形成系统的特权生活形态标识；4 全封闭小区概念的引入，紧紧收住
11、本案名苑尊贵之气，以表现凌驾于一般主流生活形态之上的小区格调与品位； 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密105 强化会所功能。增添高雅生活情趣的功能设施；6 通过全面细致的物业服务，体现真正意义上的渡假式生活；应该强调的是，本案形象定位的灵魂应从物业表象上的“形似”提升至蕴藏于物业表象之后体现“浪漫与尊贵”人性精神的“神似” ，并以此打动目标客户心理层面的认同，因而产品定位对于形象定位灵魂的策动与支持，不能仅仅停留于满足建筑设计风格与环境设计风格的大模样“
12、形似” ，而应从最细微的产品（软、硬件）每个细节的塑造入手，体现“以人为本”的细致风格与态度。从某种意义上说，对于我们“有金有识”的目标客户群体而言，细节“神似”所带动的心理震撼可能丝豪不逊于大模样的“形似”的作用。 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密11六户型解析六户型解析、优点：家家朝南，户户向海，可谓“神州一绝” 。 （此处为本物业的最佳卖点）虽说是十年前的设计，但从现代的房型理念来说“大厅小卧”也充分的从本物业的细节中看出来，例如以 D 套单元为例
13、：一楼的客厅极为方正，可谓是 270 度的超广阔视野，若大的 30 平米空间只有一扇进门（此种设计在当今仍为高手之作）从而使室内的总体设计更趋向人性化。登上 2 楼，扑面而来的是两套朝南的卧室，虽然浪费了有限的空间，但毕竟这是渡假别墅，享受是她最大的功能，谁也不愿意放弃观海的机会。纵观 A、B、C、D 套物业的总体设计，从房型上来分析可谓是可圈可点，特别是 A 套的屋顶观景平台，她已经从第五立面上充分展现了本物业的通透性，成为整个小区的一个亮点。2、缺点：当然，本物业的缺点是无庸质疑的，以下一一列举窗框太小 本物业的最佳卖点是海景，那当然少不了大面积的无框落地玻璃，但整个小区几乎没有这种设计，
14、只有 D、C 套还象征性的装有框架式的茶色落地。建议尽量打开原有墙 体，使之达到最佳的观景效果。 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密12阳台太小 整个小区的阳台，最窄处离墙体只有 50 厘米，影响了整栋别墅的外观和实际的使用功能，阳台是人们在茶余饭后的另一处休闲的地方。建议加宽阳台。卫生间太小 从现代的居住理念来讲，一个舒适、宽敞的卫生间是必不可少的，特别是主卧室的卫生（在上海的一些别墅中主卧 室的卫生间面积往往有 14 平米） 。但根据本物业的具体情况来
15、看，要达到这种标准是不可能的，所以只有尽可能的在原有的建筑基础上进行修改。餐厅太小 民以食为天，谁也不愿意在一个狭小的空间里与家人朋友一起享受着中华美食，因为本小区所有餐厅的面积都不超 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密13过 7 平米（按照人体功学标准为 6 人桌 10 为平米）没有更衣室 作为一套高档的海景别墅，应该有一套与之相匹配的主卧更衣室，整个小区 72 套物业，没有一套设有更衣室，这应该说是一项不可忽视的败笔，希望在这点问题上要引起重视，要是碰到一个真正的慧眼英雄看出这个破绽，那起到的负面影响是不可小视的。七案名建议夏都夏都 棕南海棕南海 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载
