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1、浅析级差地租与城市房地产价格的关系浅析级差地租与城市房地产价格的关系【内容摘要】房地产业是国民经济中的一个十分重要而又很特殊的产业部门，对社会生产和其他经济活动具有举足轻重的影响。本文从级差地租理论为出发点，主要研究了级差地租与现代城市房地产价格的关系。【关键词】级差地租；房地产；地租；价格；关系房地产业是城市经济发展的基础产业，房地产是社会生产和其他经济活动以及科学、文化、教育、卫生等活动的基础、载体和空间条件。土地不仅是农业生产的场地，是农业劳动的对象和最重要的生产资料，而且在非农产业中仍然是不可缺少的生产要素和物质基础。一切非农产业和部门活动都需要使用房屋，而房屋总是建立在一定区位的土地
2、上面，除使用房屋及其地基外，还要使用与其活动相适应的场地和交通用地。房地产是城市社会生产和社会生活的物质基础，城市经济的发展，必须先有房地产业的发展，城市经济发展的规模，首先是由城市房地产业发展的规模所决定的。房地产价格与人民的生活可以说是息息相关的，但要知道房地产价格的影响因素，就必须明白决定房地产价格的实质上就是地租。本文主要从级差地租理论研究了影响房地产价格的各种因素。一、一、 级差地租理论的主要内容级差地租理论的主要内容由于土地本身具有地理位置和土地肥沃程度的差别，由此就形成了土地的等级不同，农业资本家组种不同的土地，对其进行等量的投资，其产出是不同的，效益也就有差别。因而，农业资本家
3、向土地所有者交纳的地租也是不同的。由于土地的等级不同，从而使面积相同的不同地块产品的产量和单位农产品的个别生产价格也各不相同。投资于地理位置较好，土地又肥沃的中等地和优等地，劳动生产率高，产量也多，单位农产品的个别生产价格相对较低。而投资于地理位置较差，土地又贫瘠的劣等土地，劳动生产率较低，产量较少，单位农产品的个别生产价格相对较高。但农产品的社会生产价格的决定与工业产品不同，它是由劣等土地产出的农产品的个别生产价格所决定的社会生产价格在市场上出售的。只有这样，租种劣等地的农业资本家，才能获得平均利润，而租种优等地和中等地的农业资本家，不仅能获得平均利润，而且能稳定的获得平均利润以上的超额利润
4、，并把它以级差地租的形式交给土地所有者。由于级差地租的具体条件不同，级差地租可以分为两种形式:级差地租和级差地租。级差地租是指在地理位置较好，土地较肥沃的土地上创造的超额利润转化的地租，这是由于资本投在肥沃程度不同和地理位置远近不同的土地上所产生的。土地肥沃程度，并不都是自然形成的，也不是一成不变的。影响土地肥沃程度的不仅有自然因素，也有社会经济因素。但无论土地肥沃程度怎样变化，在一定时期内和一定技术条件下，不同地块的肥沃程度都是有差别的，这种差别必然使投入面积相等的不同地块的等量资本，有着不同的劳动生产率。土地肥沃程度不同，是级差地租形成的条件和基础，因而土地肥沃程度的差别和肥沃程度的变化,
5、决定着级差地租数量的多少和变化。除此之外，级差地租的形成和地租数量的变动也跟耕地面积的变动有关。地租的数量会随着耕地面积的扩大及其土地肥沃程度差别的提高而增长。级差地租的形成条件，除土地肥沃程度不同外，还和土地的位置差别相联系，不同地块距离市场、车站、码头的远近不同及交通条件的不同，造成了农产品和农用生产资料的运费也不尽相同。距离市场、车站、码头的远，交通条件差的运费就高。反之，运费就比较低。当然，土地位置的差别和上述土地肥沃程度的差别一样，也是相对的和可变的，但不论位置差别发生怎样的变化，差别本身总是存在的。由于运费是成本价格的一部分，因而运费的不同，农产品的个别生产价格也不同。与农产品的社
6、会生产价格要由劣等地的生产条件决定一样，在这里，农产品的社会生产价格也要由地理位置和交通条件最差的土地来决定。位置有利的土地由于运费较少，农产品的个别生产价格就低于社会生产价格，就可以获得超额利润，这个超额利润形成的级差地租也属于级差地租。土地肥沃程度不同和地理位置的差别这两个形成级差地租的条件，在同一块土地上往往是结合在一起的，一块地，可以是肥沃程度较高但位置不利，也可以是位置有利但肥沃程度较低。这样，土地假如耕作的顺序就可以有各种不同的情况。级差地租既可以在耕作时向劣等地扩展时产生，也可以在耕作时向优等地扩展时产生。只要土地的位置和肥沃程度存在着差别，就有形成级差地租的条件。随着资本主义的
7、发展，农产品需要的增加和交通运输条件的改善，不仅有肥力更差和位置更差的土地加入耕作。因而，只要耕地面积扩大了，各级土地之间的差别增大了，地租总额也会增加。级差地租，是指在同一块土地上连续追加投资取得高于劣等地的劳动生产率而带来的超额利润所转化的地租。所以级差地租是以对同一块地连续追加投资获得不同的劳动生产率为条件的。连续追加投资具有不同生产率的差别，是指连续投资的生产率与决定农产品社会生产价格的劣等地的生产率相比较而言的差别。在资本主义社会，随着社会对农产品需求的增长，在耕地有限的条件下，仅靠开垦行的耕地已经不能满足需要，于是，农业便越来越采取集约化的耕作方法。农业集约化是指把资本连续投在同一
8、块土地上，采用新技术、新设备等，提高单位面积产量的经营方式。在一般情况下，连续追加投资都是在优等地上进行。在优等地上追加投资的生产率，是高于还是低于原有投资的生产率。如果追加投资与原有投资额相等，但由于新技术和新工具的采用，以及改进经营管理方法，那么追加投资的产量就有可能超过原有投资的产量。而在生产技术和其他条件不变的情况下，追加投资的生产率可以高于、等于甚至低于原有投资的生产率。但只要追加投资的生产率高于劣等地原有的投资生产率就会带来超额利润。这种超额利润就形成了级差地租。二、二、级差地租与城市房地产价格的关系级差地租与城市房地产价格的关系马克思在资本论第三卷对建筑地区段的地租做了专门的考察
9、分析。所谓建筑地段的地租是指住宅经营者或工商部门的企业家为建筑住宅、工厂、商店、银行等建筑物用地而交付给土地所有者的地租，实际上也就是我们今天所说的城市地租。1.级差地租级差地租与城市房地产价格的关系与城市房地产价格的关系城市土地是城市人口和各种经济活动借以立足的载体。马克思曾指出城市土地本质也是属于“一般的劳动资料，因为它给劳动者提供立足之地，给他的过程提供活动场所” 。城市土地作为一般的劳动资料，他具有多种经济属性，其首要的经济属性也就是它所处的位置具有极端重要性。在市场经济条件下，所谓土地位置，实际上就是土地距离市场的位置。马克思指出：“凡是有地租存在的地方，都有级差地租，而且这种级差地
10、租都遵循着农业级差地租相同的规律。至于建筑上使用的土地，这种地租的特征，首先是位置在这里对级差地租具有决定性的影响” 。这就是说，作为城市地租，它和农业地租一样要受级差地租规律的调节。因为在城市土地所有权与使用权相分离的条件下，由于土地经营权被垄断，撇开其他仅从这一点而言，我们也可以断定，工业品或劳务的生产价格也将是由城市劣等地生产这些工业品或劳务的个别生产价格所决定的。不过，在农业部门，土地的肥沃程度和地理位置共同起作用，但以肥沃程度为主，它决定着级差地租量的多少。至于城市土地，则不是以土地肥沃程度为主，而是以地理位置为主，由它决定着级差地租量的多少。这主要是因为城市土地地理位置好坏直接关系
11、带它所能带来的额集聚效益的大小。所谓集聚效益，从总体上说是指各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益。集聚效益可以分为两大类，一类是企业内部的规模经济效益，它适用于单独的厂商。一般说企业内部的规模经济效益同该企业在城市土地上所处的位置优劣没有直接的关系。另一类是企业外部的集聚效益，它包括区域化经济效益和城市化经济效益两个方面的内容。区域化经济效益主要是指在一个特定的区域空间内，一个特定行业的厂商享受该区域内内同类厂商的数量和功能所带来的经济效益；城市化经济效益则具有更广泛的含义，即一个城市地区内全部经济活动对一个厂商在专业化分工协作上锁产生的经济效益，以及城市提供各种专家的服务和城市基础
12、设施等系统功能所带来的经济效益。由此可见，企业的外部集聚效益主要产生于歌企业在城市土地上所所处的位置。所处的地理位置优越，所获得的企业外部的集聚效益就大，反之亦然。城市企业外部的集聚效益主要表现在以下两个方面：首先，城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低。良好的城市土地区位能保证企业以较低的成本，较少的时间获得生产所需的原材料和运输制成品。在城市这一特定的空间内，云集着大量位置的工业企业，从而必然有赖于外界提供城市加工企业生产所需要的各种原材料、燃料，因而使得城市土地位置离原材料、燃料地的远近对于城市企业获得生产所需的原材料、燃料多必须承担的运输成本显得格外重要
13、。如果城市土地位置距离原材料、燃料场地较近，相应的就能降低运输成本。反之则相反。同时城市这一有限的空间领域，既然集中了大量的人口和各类经济活动，那么必然大大强化这一区域内专业化协作，在有限区域内形成门类齐全的各行各业，以及完善的生产资料市场。这样，企业所需要的生产资料除矿产资源、工业用农产品原料以及本市无法生产的初级产品需要外部调用外，大部分都能通过本地市场得到满足，从而大大降低运输成本。其次，城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小，从而直接决定着企业销售额。在一定区域内，城市作为大量人口和企业群体的载体，意味着城市本身是一个巨大的市场，这不仅使处于城市的企业，通过充分挖掘本地市场而降低其产品
14、销售成本和配货成本，而且由于城市内各区域的人口和企业，特别是商店的集中程度差异，将导致同一城市内多个不同地段具有不同的级差生产力。人口和集聚程度对商业企业具有更大的意义。商业地租是城市地租最为典型的形态，商业对土地最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的。如在中心商业区，由于消费者的多元购买行为，使彼此连接成线或片的商业用地，对消费者具有更大的吸引力。在繁华的商业街区经营商业，较之零星散落的商店，更易招来消费者。这些都造成了同一城市内处于不同位置的土地具有不等的级差生产力。城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差
15、生产力必然转化为超额利润；在社会主义市场经济条件下，土地所有权和使用权的分离，又必然使这种超额利润转化为级差地租。2.级差地租级差地租与城市房地产价格的关系与城市房地产价格的关系城市土地和和农村土地一样可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资；由于各次追加投资生产率的不同形成了级差生产力。在社会主义市场经济条件下，土地所有权和使用权的分离，这种级差生产力必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租。在城市经济发展过程中，这种连续不断的追加投资时经常发生的，而且是大量的。在我国，在改革开放以来的城市建设中更是如此。这种连续不断的追加投资，按其资金来源看，主要有以下两个方面:首先是国家
16、在城市市政基础设施上的追加投资。如在城市经济发展过程中，国家根据城市发展的总体规划和布局，对城市市政基础设施，如道路、桥梁、排水系统等的新建、扩建和改建，都需要大量的追加投资。这种追加投资，将进一步增加追加投资区域内级差生产力和级差超额利润。在社会主义市场经济条件下，土地所有权和使用权的分离，这种级差超额利润又必然转化为级差地租。其次是企业的追加投资。如企业在原有的地区或特定的区域内，不论是建造新的工厂或商店等，以扩大企业的布点，还是通过改建、扩建以提高原有土地空间的使用效率。如通过适当增加建筑物的层次或进行建筑物的装潢等，都可以提高该土地的级差生产力和级差超额利润。这种级差超额利润，在国有土地有偿出让期间，原则上应归企业所有。当然，如果因追加投资所增加的建筑物层次超越了国有土地使用权有偿出让合同的规定，则应当补增地价。土地出让期满后，这种超额利润转化为级差地租归国家所有。三、三、小结小结从城市土地价格的形成决定看，一是取决于地理位置，即区位的优越与否；二是决定于周围社会、经济环境状况和市政交通极其他基础设施的丰度大小；三是
