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1、商圈分析原理及方法商圈分析原理及方法深圳市鹏瑞房地产经纪有限公司深圳市鹏瑞房地产经纪有限公司一、商圈的形成一、商圈的形成 商圈的形成源自于人们对商圈的形成源自于人们对商品的需求商品的需求以及以及获得商获得商 品的便利性的需求。品的便利性的需求。商业聚集商业聚集 商圈是在商业集聚的基础上逐步形成与发展起来的，商圈就是有一定辐射范商圈是在商业集聚的基础上逐步形成与发展起来的，商圈就是有一定辐射范 围的商业集聚地。随着商业集聚地的辐射范围不断扩大，容量不断变大，商围的商业集聚地。随着商业集聚地的辐射范围不断扩大，容量不断变大，商 业网点不断增加，业态业种不断完善，商圈就形成了。业网点不断增加，业态业
2、种不断完善，商圈就形成了。1.1.由地理条件、交通条件、城市规划、人口与产业分布等因由地理条件、交通条件、城市规划、人口与产业分布等因 素决定的。素决定的。2.2.商业聚集的规律所决定的：借助其他商家对消费者的吸引商业聚集的规律所决定的：借助其他商家对消费者的吸引 力。力。商品的竞争关系：互补与替代商品的竞争关系：互补与替代店铺的竞争与互补关系店铺的竞争与互补关系3.3.消费需求所决定的：刚性与弹性消费需求所决定的：刚性与弹性以高大的城楼为中心，两边 热闹的市区街道的屋宇鳞次栉比，有茶坊、酒肆、脚店、肉铺、庙宇、公廨等等。商店中有绫 罗绸缎、珠宝香料、香火纸马等的专门经营，此外尚有医药门诊，大
3、车修理、看相算命、修面整容，各行各业，应有尽有，大 的商店门首还扎“彩楼欢门”，悬挂市招旗帜，招揽生意，街市行人，摩肩接踵，川流不息，有做生意的商贾，有看街景的士 绅，有骑马的官吏，有叫卖的小贩，有乘座轿子的大家眷属，有身负背篓的行脚僧人，有问路的外乡游客，有听说书的街巷小 儿，有酒楼中狂饮的豪门子弟，有城边行乞的残疾老人，男女老幼，士农工商，三教九流，无所不备。交通运载工具：有轿子 、骆驼、牛马车、人力车，有太平车、平头车，形形色色，样样俱全。清明上河图(局部)商业聚集商业聚集商业聚集商业聚集同类业态聚集理论 比较购物行为理论 积聚引力理论 霍泰林模式互补业态聚集无关业态商业商业商业商业商业
4、商业商业商业商业聚集商业聚集引力引力1 1、同类业态聚集理论、同类业态聚集理论 同类业态聚集即指的是经营类似品种的商户在一个商业地点聚集的现象。这同类业态聚集即指的是经营类似品种的商户在一个商业地点聚集的现象。这 种聚集依赖于能更多的信息和比较机会来降低购物风险和寻找成本。种聚集依赖于能更多的信息和比较机会来降低购物风险和寻找成本。同类零售商集聚理论指出两家出售同类商品的竞争商行会在市场中心集聚， 并解释了在同一位置或同一购物中心出售同类商品的零售商的行为，正是其 零售业吸引顾客的地方。同类零售商集聚理论以顾客效用最大化为核心，提 供了一个行之有效的零售活动集聚模型，从而将多目的购物的顾客的购
5、物风 险和寻找成本最小化。商家利益驱动下的选择。 2 2、比较购物行为理论、比较购物行为理论 比较购物行为指的是消费者在选择购物时不是仅仅选择去比较购物行为指的是消费者在选择购物时不是仅仅选择去 最近一家地点就随之作出决定，而是在对多种经营同类业最近一家地点就随之作出决定，而是在对多种经营同类业 态的商家进行比较之后，选择购买最适合的商品。态的商家进行比较之后，选择购买最适合的商品。 商圈正是集中了多种经营同类业态的商家，可供商品选择商圈正是集中了多种经营同类业态的商家，可供商品选择 的空间最大化，因此为消费者创造了丰富的比较机会，最的空间最大化，因此为消费者创造了丰富的比较机会，最 大程度的
6、满足了消费者比较购物的需求。大程度的满足了消费者比较购物的需求。 从消费需求的角度，分析商业网点聚集的成因。 3 3、积聚引力理论、积聚引力理论 积聚引力积聚引力(Cumulative Atraction)(Cumulative Atraction)也称相邻引力也称相邻引力 (Adjacent Atraction)(Adjacent Atraction)。在现实生活中，销售类似但并不。在现实生活中，销售类似但并不 相同商品的零售商店倾向于互相毗邻。这样做是因为，潜相同商品的零售商店倾向于互相毗邻。这样做是因为，潜 在顾客对形成群集的每一家商店的光顾率要大于它们分散在顾客对形成群集的每一家商店的
7、光顾率要大于它们分散 时对每一家的光顾率。时对每一家的光顾率。 而光顾率直接与销售额相关而光顾率直接与销售额相关，这种潜在顾客的增加与商品这种潜在顾客的增加与商品 竞争者相互毗邻之间的关系称为积聚引力。竞争者相互毗邻之间的关系称为积聚引力。 从消费习惯角度来看。 4 4、霍泰林模式霍泰林模式 (Hotelling modol) (Hotelling modol) 由于区位优势和商家追求利益最大化的目标驱动下,通过商业空间竞争而导致局部商 业聚集进一步扩大。如图，假设有两个人口分布均匀的两个居住区，随着商业规模的扩大，A的商家开始侵入B居住区的市场。B区得商家开始 报复，继而浸入A区的市场。如此
8、反复竞争，随着两个区的规模扩大和发展，最终商业在A、B两区的中心点形成商业集聚 。 这说明，如果存在一种商品的集中消费区，那么所有经营该商品的商家都有向消费区中心聚集的趋势。ABABAB5 5、商业聚集的调节杠杆商业聚集的调节杠杆 在充分自由竞争的条件下，城市各项功能活动都会向最有力的区位移动，由此产生了 造成始终抹些优良区位的空间竞争。为了限制非理性地使用和占有最优区位，对城市商 业资源的配置同城市靠租金作为空间竞争调节杠杆。即在完全竞争条件下，承诺是商业 资源的分配总是遵循“最高租金原则”最高租金者得。城市中商业用地和商铺资源形成了中心、次中心等最优区位并由此形成了不同级别的 商业中心地。
9、ABCABCEF商业制造业住房商业制造业住房rd城市土地租金变化梯度图rd一级次中心二级次中心城市房屋租金变化梯度图6 6、商业聚集的形态商业聚集的形态6.1 带状商业中心型指同类或异类的多家独立商业零售机构聚集在城市的一个线形空间区域，形成的商品零 售区域或中心。其特点有：A、多言者城市主要交通干线发展或连接两个商业中心。如城市中心区商业大道、铁路车 站、城区郊区带状发展区。这种带状地理位置，有较大的交通量，商家可以依靠交 通流动吸引大量的顾客。B、由各独立或连锁的经营店铺组成，虽沿街道紧密相连，但各自独立。C、在职能组合上无统一性，每个商家都能得到聚积所带来的好处。根据带状商业中心发展的不
10、同时空结构，可以细分以下五类：（1）传统街坊式市场：东方独具的商业空间类型，具有悠久的历史。街是交通空间也是商业空间 。6 6、商业聚集的形态商业聚集的形态（2）商业大街：西方城市公共交通出现以后形成的模式。随着人们通行能力的提高、活动范围的 扩大，促使原来散布在各个解放中的店铺纷纷向交通便利、人流频繁的干道上聚集。 这时，大型的百货在1852年诞生了，很快传遍西方各国，更加稳固了这种商业大街的 发展。也终于形成了商业大街的典型格式，在商业大街的最有利的位置上是大型的百 货商店，一般为两端；在中间街道两侧是专业商店和服务设施。6 6、商业聚集的形态商业聚集的形态（3）市区郊区条状商业带 （ri
11、bbons development）随着城市交通的不断进步，城市人口不断增 多，城市范围不断扩大，西方城市出现了城 市向郊区的放射延伸的道路。沿着这些干线 形成了商店、餐馆和服务业组成的带状购物 区。今天的城市郊区的商业带已经由最 初的汽车服务发展到包括多功能、大规模的 条状商业综合体。6 6、商业聚集的形态商业聚集的形态（4）步行街： pedestrian streetp 步行街是指在交通集中的城市中心区域设置的行人专用道,在这里原则上排除汽车交通 ,外围设停车场,是行人优先活动区。 p 徒步街与徒步购物街的意义是一样的可通称为步行街.步行街是城市步行系统一部分是 为了振兴旧区、恢复城市中心
12、区活力、保护传统街区而采用的一种城市建设方法。6 6、商业聚集的形态商业聚集的形态步行街的类型 步行街有两种类型：一是旧城市 原有的中心商业街通过交通管理或改 造而成的步行街；二是旧城市的新区 或新城市的中心区，按人车分流原则 设计的步行街。旧城市的中心商业街, 往往吸引大量车流和人流,就地居住的 人口少,流动人口多，交通量大，道路 拥挤,车辆交通和步行活动混杂，环境 质量下降。从步行街的发展来看，现代步行街已经不仅仅满足人们购物行为的安全性上 离需要，它已经成为城市生活中的吸引点。步行街的商业空间呈现以下几个 特点：步行街的长度：太长，会使人觉得疲劳；太短，会让人觉得乏味 。露天状态下最有魅
13、力的长度750米，步行10分钟 。 完全人工环境下：1500米，步行20分钟。 如果长度过长，人流自然会集中在一段区域内。美国：670米 欧洲：820米 日本：540米例如日本旭川步行街长达1000米，可大量的人流却总是集中在500米的一个 地段。6 6、商业聚集的形态商业聚集的形态商店的布局 步行街中人流保持均匀分布，是保证每一个商家得到同等商业机会的根本 保证。一般会在两端设主干型商店莱文帝国内整个街区的商业活动。国外 称之为铁锚店（anchor store）或者磁力店（magnet）空间序列组织 通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，将分散的商业积聚成吸引物 ，也可将分散的吸引物集合成
14、核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化 具象、城市景观微缩等手法，将城市其他景观文化等元素“借用”进休闲步 行街步行街的街具 城市步行街的景观首先注重商业型景观，并运用情趣化、情景化商业景观 ，消费型景观以及公共空间的设计理念。位置、数量、利用对象、使用时 间、管理方法等十分精细，使步行街空间协调统一而有变化。节点空间处理 步行街注重节点处理，形成购物、游览、休息、休闲等节点，丰富空间情趣 感。6 6、商业聚集的形态商业聚集的形态（5）地下街（underground concourses）地下商业街主要起源于人防工程、地铁建设的衍生。由于空间的特殊性，一般 来说地下商业街兼有商业中心、铁路中枢
15、和游览胜地三大功能。地下商业街中道路 纵横交错，曲折有致，路心有花圃，店前有树木，交汇处有群雕，拐角必有喷泉， 甚至有小桥流水、飞泉瀑布等景致。巨型风景画在灯光烘托下，使人如临其境。在 地下商业街，光电技术与建筑艺术的综合使用，使艺术与商业产生了完美的结合。如今，有些城市为了扩大土地利用，发展地下空间。无论在规模和设施上，都 独具特色，形成了一种新型的商业聚集模式。6 6、商业聚集的形态商业聚集的形态6.2 专业购物区也称专业市场。是指在城市中,由于历史和周围环境等原因,使一些经营特定的 商品的零售机构集中在一起,并且已经形成为其主要特色的商业中心地带。常见的专 门化商业中心包括汽车专业、书籍
16、印刷品专业、娱乐专业、古怪物品专业、家具专 业、高级时装专业、珠宝专业等等。专业购物区通常有两种形式：一是相同的商业类型的群体布局；二是职能相关 的不同商业活动组成的职能区。他一般没有主干店，是通过一组专业店起到一个主 干店的作用。6 6、商业聚集的形态商业聚集的形态水贝珠宝专业市场华南城购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺,服务设施集中在由企业 有计划地开发,管理,运营的一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合服务的商业集合 体。购物中心是是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一 个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。停车场与店铺间有一定的距离， 通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中 心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等) 。从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地
