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1、中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENT GUIDE01塔河湾别墅项目产品定位报告中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENT GUIDE宏观市场分析房地产市场走势分析别墅专项分析区域市场分析竞争个案分析项目规划定位分析宏观市场分析房地产市场走势分析别墅专项分析区域市场分析竞争个案分析项目规划定位分析宏观市场分析房地产市场走势分析别墅专项分析区域市场分析竞争个案分析项目规划定位分析宏观市场分析房地产市场走势分析别墅专项分析区域市场分析竞争个案分析客群定位分析中国 北京协成地产机构（中国）有限公司
2、题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENT GUIDE城市经济发展中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENT GUIDE萎缩房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系小于4%4%5%5%8%大于8%停滞稳定发展高速发展人均GDP与房地产发展关系0-800US$启动器800-4000US$快速发展期4000-8000US$稳定发展期8000-20000US$减缓发展期大连城市国民生产总值自2000年开始保持高 速增长，至2009年大连城市GDP达到4417.7 亿元，增速为14.5%，受国际国内环境影响开 始有所放缓。 大连市人均G
3、DP在2005年之前增长相对缓慢 ，自08年增速开始快于城市GDP涨势，09年 人均GDP达到10950美元，突破了万元大关 。宏观市场分析 城市经济发展GDP大连城经济发展处于快速区，但发展增速开始放缓；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENT GUIDE城市投资额保持快速上涨的趋势，城市发展进程快；房地产投资同样保持 增长的趋势，但增速相对缓慢； 城市功能的基础建设及产业结构优化是城市固定资产投资额快速上涨的主 要原因；而房地产行业，受城市功能基础的快速发展未来增值潜力加大， 而产业结构的优化无疑又给快速发展的房地产行业带来了新鲜“血液”
4、；05001000150020002500300035002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009亿元全社会固定资产投资总额房地产投资额宏观市场分析 城市经济发展固定资产投资城市功能提升，产业结构优化，房地产发展势头好；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENT GUIDE大连市城镇人均可支配收入水平逐年递增，尽管08年受到金融危机的影 响，但依然保持了近10%的增速，说明大连城市经济发展向好，09年人 均可支配收入已经达到19093元/年，购买力相对充足。 大连市城镇人均消费支出自20
5、00年至今，同样保持着逐年增长的趋势， 并且和人均可支配收入保持着一定的比例，说明大连这座城市消费欲望旺 盛。宏观市场分析 城市经济发展人均消费人均消费水平逐年增长，消费能力强；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENT GUIDE小结：GDP保持逐年快速增长趋势，城市经济发展繁荣、稳定；GDP增长速度超过全国平均水平，人均GDP突破万元（美元）大关，城市经济发展在全国保持领先地 位，具备一线城市经济发展水平；虽然近年房地产固定投资增速缓慢，但在城市快速发展的背景下，房地产的发展潜力大；人均可支配收入、人均消费支出保持逐年增长的趋势，消费欲望强
6、烈，消费能力强；中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENT GUIDE宏观政策解读中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENT GUIDE时间2008年下半年2009上半年2010年4月2010年8月政策以关于促进房地产市场 健康发展的指导意见为 代表，利好政策不断；拆迁、经济适用房，购房 补贴； 政策主要以规范市场及增 加有效需求为主营业税等税种征收恢复5年， 地产优惠政策2010年1月到期 ，严控二套房贷政策，打击 捂盘开发商，打压投资需求 调控政策开始凸显；处于前期政策的完善期 ；市场项目销
7、售普遍较差项目成交量持续走高，并 出现抢购的局面，市场供 应量有限；成交开始走低，观望情绪开 始蔓延；需求释放于部分性价比 高的新入市项目，整体 成交量依旧低迷；价格房价接近“谷底” 新开盘项目价格普遍采用 低价入市房价“跳涨”，达到前所 未有的高位价格保持“高位”坚挺；价格略有回落，但降价 幅度不大；政策走向基本与房价走势呈反比；在大环境不变的背景下 ，未来政策方向性依旧以打压为主；宏观市场分析 政策发展中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENT GUIDE一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 （一）统一思想，提高认识。住房
8、问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、 上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部 门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价的过快 上涨，促进民生改善和经济发展。 （二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住 房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对 稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责
9、任。 二、坚决抑制不合理住房需求 （三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、 配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度 提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。 住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、
10、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况 ，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放 购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数。 对境外机构和个人购房，严格按有关的政策执行。 （四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和 调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定 价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 三、增加住房有效供给 （五）增加居住用地有效供应。国土
11、资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以 落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优 先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等 出让方式，抑制居住用地的出让价格非理性上涨。 （六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房的建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数 量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房 、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地
12、供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产 主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处 罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区 ，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENT GUIDE四、加快保障性安居工程建设 （七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改 革委、财政部等有关部门要尽快下
13、达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作 目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按 照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持 。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保 障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。 五、加强市场监管 （八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格
14、依法查处土地闲置及 炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得 违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和 房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后 管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、 再融资和重大资产重组。 （九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开 全部销售房源，并严格按照申
15、报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行 清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经 营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁的管理办 法，规范发展租赁市场。 各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查 处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。 （十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用
16、地年度供应计划。住房城乡建设部 要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。国务院各有 关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检 查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产 市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。政策细则中国 北京协成地产机构（中国）有限公司题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 INVESTMENT GUIDE房地产市场历史上最严厉的政策来袭供不应求的局面会在短期内发生明显的改变；供不应求的局面会在短期内发生明显的改变； 价格将会逐渐有所调整，只要市场大环境不发生明显改变，降价不可避免；价格将会逐渐有所调整，
