昆明商业地产调查分析

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1、昆明商业物业名录昆明商业物业名录物业名称物业名称销售情况销售情况经营情况经营情况金马碧鸡坊产权销售以夜场为主鸿城赛特产权销售委托租赁失败新东方女人广场产权销售委托租赁失败倾城名筑产权销售委托租赁冷淡期金碧辉煌产权销售委托租赁失败和平盛世和平村改造，淘宝街租赁失败青春物语商业街20 年经营权转让失败昆明走廊产权销售委托租赁前期百货定位失败改为 餐饮昆明商业地产调查分析昆明商业地产调查分析商业竞争应该是服务的比较，消费乐趣的比较，商品结构的比较。B2C（已经开始腐蚀年轻族群的消费大饼，百货业态应该注意网购与商场陈列的差异化。从人性化的购物满足来填补市场，群策群力是唯一出路。恶性的折扣战会伤害彼此的

2、存在，使更多愿意从事商品的代理公司在困难的经营退出市场。昆明是一个外来人口众多的移民城市，随着昆明市社会经济发展，人口规模进一步扩大。暂住人口增幅大于户籍人口增幅，表明昆 明作为省会城市具有一定的吸引力。人口流动的增加，尤其是受过高等教育的人才，对当 地的经济起着举足轻重的作用。昆明的昆明的 5 5 大商圈大商圈根据经济界对商业圈的界定，商业圈半径 250500 米以内为核心商圈；半径在 1000 米以内为中心商圈；其次以外的为外圈层。有着悠久发展历史的昆明由于历史、地理，以及城市发展变化等原因，在城市中 心区形成了全城市民众所周知的三大核心商圈，两大次级商圈。其中三个核心商圈为三市 街商圈、

3、青年路商圈及白塔路商圈。两大次级商圈为以超市为主的小西门商圈，以餐饮娱 乐为主的昆都商圈。昆明竞争力优劣分析昆明竞争力优劣分析昆明市结构竞争力落后，产业结构、消费结构提升速度慢，城市化进度也相对落 后，缺乏产业聚集能力。近年来，昆明市基础设施建设力度较大，但由于基础较差及投入 有限，因此导致了整体规划策略的不完善。同时昆明开放竞争力度较差，经济国际化程度 低，外资经济和企业所占比例低。正是因为这些先天因素的不足，昆明走出了一条适合自己的商业发展路线。由于 独特的城市环境，昆明的整体环境具有竞争力，人文国际化程度在西部城市相对较高，社 会交流也比较频繁，这些独特的因素弥补了昆明城市竞争力的不足。

4、而作为旅游业的发展， 不仅成为了云南省国民经济新的增长点，一批具备旅游地产的项目也为昆明城市的整体开 发提供了有利的支持。三市街商圈：三市街商圈：昆明中心区域昆明中心区域昆明三市街商圈以宝善街、南屏街及三市街一带为中心，辐射面积约 25 万m2，该区 域以精品服装、百货为主，最具代表性的是柏联广场、昆百大，这些代表有着悠久的商业 历史，因此该商圈的定位一直是中档层面，大众化消费为主。2001 年，作为该商圈的龙头 商场柏联广场开业，靠着特殊的地理位置、百盛的品牌效应、优美舒适的购物环境及时尚 流行产品，人流量很快就超过了附近的几家百货，成为三市街商圈中经营相对成功的商业 项目。正是因为这些档次

5、齐全的商业结构，一起构成了三市街的繁华。三市街商圈周围道路通畅度较高，有东风路、金碧路等主要交通干道。该商圈附近公 交线路有 19 条，分别可以到达昆明的各个城区。在三市街商圈，商铺出租率较高，基本没 有闲置商铺。在该商圈的宝善街区域租金约为 200300 元/m2，同仁街为 400500 元 /m2，祥云街为 100200 元/m2，正义路为 250500 元/m2，南屏街为 300500 元/m2。该商圈的租金较高，平均租金约在 250500 元/m2。柏联广场整体地理位置优越，光 线充足，卖场简洁明亮，具备众多知名品牌，具备号召力但缺少休闲娱乐设施，被银行、 家具店占据了太多面积，整体租

6、金收益上达不到合理利润。商场面积约为 40000m2，一层 至四层租金呈递减分布，其中一层租金均价约为 500 元/m2，二层租金为 300 元/m2，三层 租金为 280 元/m2，四层租金为 160 元/m2。而百货和超市面积约为 20000m2，人流量较大， 节假日可达到 50000 人。柏联广场周边车位很紧张，现在已有车位约 300 个。对于日均人 流量达 50000 个的商场来说，稍显不足。世纪广场位于正义路与东风西路交叉处，该广场无主入口，部分区域光线不足，中庭 位置没有利用好，一楼商业无整体规划，布局不是很合理。该广场多为综合超市，面积约 为 21500m2，日均人流量达 350

7、00 人，租金约为 400500 元/m2，车位约有 600 个。昆百大地理位置好，老牌百货，拥有固定消费群，但商场年代已久，虽重新装修，但 内部结构已不适合现代百货的需求，并缺少休闲设施。昆百大面积约为 12300m2，人均人 流量约为 30000 人，周边车位约有 320 个。白塔路商圈：白塔路商圈：商业补充区域商业补充区域白塔路商圈是人民东路、北京路、拓东路、环城东路的围合地块，该地块包括尚义街、 东风巷、明通巷、人民巷。大型商场主要集中在白塔路与北京路上。随着近年来白塔路商 圈的逐渐升温，其中巨大的商机使得街铺的售价和租金节节上攀，出租率近达 100%。但随 着商圈内大型商场的不断增加

8、，街铺的经营品种仍然局限在服装、体育用品、茶叶等方面， 简单重复意味着客流的分散和相对单一，导致一些商铺经营不理想。因为周边的交通系统 不是很完善，因此在一定程度上人流量也较小。在该区域的不同地段租金如下：人民东路出租率在 98%，租金约在 150200 元/m2、 北京路因为位置较好，因此出租率和租金价格较高，均价约在 180300 元/m2；拓东路租 金价格约在 180250 元/m2；环城东路出租率稍低，租金价格约在 100180 元/m2；尚义 街虽然处于次级交通支线，但是因为具备一定历史的商业氛围，因此租金价格约在 160200 元/m2。白塔路商圈因为具备一些特殊的商场，也因此成为

9、了昆明具备特点的商圈。其中最为 著名的是金龙百货，金龙百货于 1997 年 3 月 15 日开业，商厦高五层，曾是昆明经营档次 最高的百货，经营品种以欧美名牌为主导，经过几年的经营，在昆明高档消费领域成功地 树立了自身的地位，到目前位置，它仍然占据了昆明消费金字塔的最顶端，目前经营情况 良好。它的经营面积为 40000m2，但该商场无休闲娱乐配套，属于纯购物空间。樱花百货前身为 1992 年 12 月 25 日开业的昆明樱花购物中心，2000 年 6 月改制为昆 明樱花实业股份公司，2002 年底，拥有一家印花购物中心及 9 家红联超市。樱花购物中心 是昆明第一个百货形式的商场，曾是昆明百货业

10、的领头羊。但其现在陈旧的装修以及老式 的业态分布已不符合现代人的购物习惯，其中购物环境较差，销售不理想。樱花百货经营 面积为 9000m2。金格中心经营面积约为 20000m2，它是目前昆明最高端的购物中心。金格中心于 2004 年 11 月 11 日营业，它定位以国际顶级、一张品牌为主，与金龙百货现行品牌策略形成错 位互补，两者有 70%的品牌不相同，其中 50%为首次进入昆明市场。由于许多品牌为第一次 进入市场，因此消费者对于品牌认知度尚不成熟，另外个别产品个性较强。同时，金格中 心于 2006 年重新进行装修，并同时引进更为时尚现代奢华的一些高端消费品牌，从而带动 了整个区域的整体价值。

11、白塔路商圈性质与小西门商圈性质有很多类似之处，白塔路精品街逐渐衰退以后，该 商圈周边并无大量、集中的大型商场，主要是靠金龙百货、金格中心两大高端商场带动整 个区域的经营模式。“生平等，地有别”，大宅地段，应当有一份贵气！采莲郡位于滇池路与广福路交会 处，与省委省政协直线距离 500 米，可谓是真正的行政级核心地段；区域周边聚集了省检察院、省人大、市中院等大批行政机构，一个以行政为城市功能的区域中心区正在全面形 成。“生平等，景有别”大宅生态，应当生态和谐、环境优美！比如采莲郡，采莲河这条 全城罕有的清澈生态河道穿社区而过，沿采莲河往海埂公园方向，沿河种植了数万株冬樱 花、垂柳、香樟、小叶榕等树

12、木，采莲郡的湿地园林，更采用了多样的河岸处理方法，社 区别墅洋房依周边地势起伏自然过渡，或滨江成景，或湿地繁盛，或绿树成阴，社区的生 活“近览采莲河自然湿地公园美景，远观西山睡美人清晰身影”，这样的生态与自然环境， 放眼全城也是唯一的！“生平等，宅有别”，大宅品位，应当体现低密度住宅的精髓。比如采莲郡这个滇池 板块罕有的低密度别墅洋房社区，户均面积在 200 平方米左右。尤其是其跨采莲河分布的 河畔联院，带超大私家庭院和大露台，一种触手可及的优越生活感触油然而生，在与自然 生态美景相融的河畔联院，尊享包括了藏酒室、地下影音室、储藏室、保姆房等多种功能 的别墅空间，为业主带来豪华舒适的生活享受；

13、一户三层的叠加美墅，户型设计 13 层为 一套，46 层为一套，前者可赏社区西班牙风情园林，后者可赏采莲河美景，每天呼吸湿 地带来的新鲜空气，沿采莲河堤晨练，与家人流连忘返于生态园林据悉，这样的叠加 美墅以别墅级物业的生活品质打造，却仅以市场上花园洋房类的价格销售，性价比可谓超 高。放眼全城，在滇池路板块，这样的低密度别墅类物业，完全可以称作“绝版”！叠加美墅、河畔联院 6 月 17 日公开选房，据悉，目前，采莲郡将于 6 月 17 日上午 9：30 开始进行叠加美墅、河畔联院公开选房！每一栋精心打造的建筑经典后面，都凝集着开发者对低密度住宅精髓的深度挖 掘。采莲郡，前有贵丽洋房的市场热捧，后

14、有龙永图这样的知名专家品鉴，相信昆明尊贵 大宅的独特风范，将由这个采莲河畔的稀贵西班牙大宅精彩演绎！ 人物介绍 龙永图：博 鳌亚洲论坛秘书长、中国人民大学兼职教授、中国复关及入世谈判的首席谈判代表。2003 年初，龙永图辞去了外经贸部副部长的职务，出任非官方国际组织博鳌亚洲论坛的秘 书长，致力于让博鳌论坛成为最活跃的国际经济论坛，成为全球研究亚洲问题最权威的智 囊机构和高层次的对话平台。2003 年底，龙永图被评为央视 2003 年度经济人物。昆明区位独特，地处 “9+2”泛珠三角区域经济合作圈、 “10+1”中国-东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。随着昆明至曼谷国际公路

15、的通车，泛亚铁路的规划建设，以及正在建设中的昆明国际空港等重大基础设施的实施，昆明面向东南亚、南亚开放的 “桥头堡”作用日益凸现。改革开放以来，昆明经济始终保持快速健康发展的良好态势，综合经济实力进入西部地区先进行列。经过多年的发展，形成了卷烟、机电、生物资源、信息、商贸旅游等五大支柱产业。农业持续、稳定、协调发展，结构调整成效明显，特色突出，“斗南花卉”、“呈贡蔬菜”成为国内外知名品牌。工业形成了以机械、冶金、烟草加工等为主的体系，是云南省的工业基地和西南地区重要的工业城市。第三产业在国民经济中的比重日益增大，商贸、旅游、信息、现代服务业快速发展，对全市经济社会的发展起到了重要的带动作用和促

16、进作用。 2003 年，全市完成生产总值 812 亿元，增长 10.3%；完成地方财政收入 62.9 亿元，增长 11.8%。2007 年，全市实现国内生产总值 (GDP)942.14 亿元，比上年增长 12.0%，人均生产总值达 18744 元，比上年增长 10.9%，财政总收入完成 184.93 亿元，比上年增长 36.8%,其中，地方财政收入完成 85.64亿元，增长 36.1%，地方财政支出 104.84 亿元，增长 29.8%。对外经济贸易： 2004 年，全市继续加大对外开放力度，不断完善政策措施，外向型经济继续发展，招商引资成果显著。全年新批外商投资企业104 户，实际利用外资 6228 万美元。进出口贸易增势强劲。全年海关进出口贸易总额2615 亿美元，比上年增长469%，其中出口 1384 亿美元，增长 376%；进口 1231 亿美元，增长590%。2008 年昆明经济发展在全国发展势头仍然迅猛 ,经济形势和效果得到了全国各界的肯定,，2008 年下旬获得 “全国十大浙商最佳投资城市 ”,昆明与成都、大连、包头、广州