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1、云鼎公馆快速销售战略下的营销策划方案二九年三月市场竞争分析一、长沙市小户型市场分析二、项目区域小户型市场分析三、项目分析一、长沙市小户型市场分析2008年长沙纯商品住宅户型供销关系分析表（单位：套）从各户型供销结构来看，各户型均供大于求；90以下中小户型供应占比为 41.07%，比去年同期增长了4.23个百分点；供应比例降幅最大的是120-144户 型，同比比例降低8.48个百分点。 小户型已经成为市场发展不可阻挡的趋势！我们先来看一组数据：市场前景高入住率和租金回报低总价房贷新政、90/70 等政策组合投资需求中低经济收入居高不下的房价自住需求组织家庭供给缓步上升产品稀缺市场产品结 构变化结
2、论：住房结构缓慢发生变化，小 户型公寓将在市场上占有越来越 大的市场份额，发展前景看好淡市下中小户型刚性需求大分布格局集中分布在中心、省府、市府三大板块，以城市主要交通干道为分布带，以商业集中地为依托楼盘名称交通枢纽依托商 圈所属 板块苹果派三一大道、车站北路伍家岭 商圈、 五一商 圈、 东塘 商圈、 火车 站商圈中心友谊公寓三一大道、车站北路融圣国际人民中路、车站南路伍家岭生活 广场芙蓉中路铂宫中山路、黄兴路、蔡锷 路 华都劳动 路、韶山路 新时代广 场芙蓉路巧克力空 间芙蓉路soho天都车站路、三一大道 双子座车站路、三一大道 天健芙蓉盛 世芙蓉中路、三一大道天心华庭人民西路、蔡锷南路 上
3、河国际 商业广场万家丽路高 桥尚东楼盘名称交通枢纽依托商 圈所属 板块 谋房未央大邦韶山南路红星商 圈、东 塘-雨 花亭商 圈南城加加大街韶山南路 博林金谷芙蓉南路 标志长沙商务中心芙蓉路、湘府路 湖南立达湘府大厦湘府路 鑫远杰座芙蓉南路 金麓国际金星中路、岳麓大道观沙岭 商圈、 荣湾镇 商圈、 望城商 圈市府谋房博客望岳路、桐梓坡路 永祺西京桐梓坡路、金星大道 康逸丰睿桐梓坡路 香麓丽舍荣银路、银盆路 御院桐梓坡路、金星大道 未来城科学家园桐梓坡路、玉兰路 泽西城岳麓大道 阳光100南二环 麓南30以下30-4040-5050-6060-7070-90合计开盘时 间月均去化 套数套 数销售
4、率套数销售 率套数销售 率套 数销 售 率套数销售率套 数销售 率套数整体销售 率芙蓉盛 世7033419%44514% 16083915%08.3.1223伍家岭 生活广 场23012%697%232%32212%/3808.6.2819SOHO 天都2126%28 017 %8031%13 220.5 %70416%/11308.6.1545苹果派5110%19936%1527%520 %1233%2100 %28631%/8908.7.1860谋房博 客16100 %49698%116100 %5870 %5850% 686套已 推货122 售罄18%08.5.3141合计74102 9
5、101841 217315 028373808年典型楼盘去化1、芙蓉盛世和伍家岭生活广场销售情况较差点；SOHO天都、苹果派和谋房博客去化速度快；2、天健芙蓉盛世，产品定位偏重于商务,推货量大,小户型没有设置阳台、厨房，市场认可度不高。3、谋房博客产品定位偏重与居住，附加值高（多阳台设计、赠送面积大，错层设计赠送厨房）。1、小户型楼盘以便捷的交 通路网为带分布，以成熟 的商圈落子。2、主要分布区域是：河西 市政府板块、伍家岭、四 方坪商圈、五一商圈和林 科大商圈。3、纯小户项目主要分布在 芙蓉路沿线，伍家岭、四 方坪，五一商圈以及铁道 学院周边。纯小户项目附带小户项目分布格局将上市项目楼盘名称
6、所属板 块小户户数小户建筑面积 （万平米）苹果派中心3631.23友谊公寓中心5463.5融圣国际中心5623.5双子座中心1961.5谋房未央大邦南城4645.47加加大街南城4202.52鑫远杰座南城5064.81金色家园南城约6004新芙蓉之都 南城 884 11.39御院市府5894泽西城市府3582.12郡原广场市府10563印象天心中心8485.35永祺西京市府5004.5金麓国际4504 市府 450 4左岸右岸东城3993.1金阳大厦中心2601.5凤凰城星沙3783.2华府1航线中心5404.7合计 991873.39未来供应量1、潜在项目体量仍然较大，据不完全统计 ，全市即
7、将上市的小户型共有9318套，建 筑面积累计73.39万平米； 2、未来上市小户型主要集中在中心板块南 城板块以及市府板块； 3、市府板块即将上市小户型项目多为附带 小户型的项目。本项目所在区域未来小户型上市量将突破 2000套，建筑面积突破18万平米。 区域竞争较大！小户型价格 长沙小户型区域价格分布图（以2008年为例） 二、项目区域小户型市场分析万科金色家园地理位置长沙市雨花区韶山南路13号（中心医院旁）开发发商长沙市万科房地产开 发有限公司建筑设计深圳华阳建筑设计园林设设 计计物业管理万科物业占地面积积12526.46 m2建筑面积40085 m2容积积率3.2绿化率40%价格均价：5
8、600元/总户 数建筑结结构框剪停车位 开盘时盘时 间间2008-12 交房时间商业层业层 高3.9米住宅层高3.1米定位语语精装MINI豪宅备备注一层商业，其他为住宅，现销 售80%多。整个小区呈大“L”型，采取东西南围合，北向开放。小区规划有会所、游泳 池、5000平米中心广场，乒乓球场和健身房。户型为32、45的一室一厅。 全社区为精装修。项目配套 外部配套： 商业：海阔天空娱乐城、沃尔玛、华银旺和、和一大酒店等 交通：7路、102路、152路、145路等 学校：铁道附中、砂子塘学校、铁道学院 医院：市中心医院 银行：工商银行、农业银行 内部配套： 商业：商铺 娱乐休闲：会所、乒乓球场、
9、游泳池、5000中心园林 建材材料 提供精装修成品房，装修全部采用的名牌的产品，例如方太厨具、科勒洁具、摩恩龙头、多 乐士涂料等等； 外墙：根据不同部位采用面砖或ICI 外墙涂料 ； 内墙：厅、卧室墙面用ICI内墙涂料；卫生间墙面用面砖；厨房墙面局部用不锈钢饰面板；公 共楼梯间墙面用ICI 内墙涂料；入户大堂墙面用ICI 内墙涂料；电梯厅墙面用玻璃板、乳 胶漆，地面、墙面有局部装饰； 电梯：广州日立牌，GVF-2，轿厢有内装饰 ； 电话线：配备1个电话插座； 智能化系统：安装非可视对讲。配备1个燃气报警、1个紧急按扭。户型品鉴一室一厅一卫 约32、45 厨房、卫生间集中并与客厅卧室分离，做到干
10、污分区； 分离式卫浴，互不干扰，充分利用空间； 通厅4.8米进深，客厅与餐厅一体化，空间明朗无阻隔 工作间设计，增加了该户型的功能； 飘窗设计，采光通风较佳； 阳台设置，温馨舒适。卖点分析 （1）高品质精装修，提高项目整体品质； （2）万科品牌； （3）优越地理位置：地处融城中心、周边商业住宅兴起，人口南迁 ，未来发展潜力大； （4）面积小、总价低、首付低； （5）完美配套设施规划：5000中心园林广场、会所、游泳池配套 ，在单纯的小户型难得一见；与本项目竞争系数：8 在位置上，该项目与本案竞争比较明显； 在产品上，该项目以中小户型为主，且产品均为精装修，小区 配套设施较为完善，与本案竞争优势
11、明显； 但在价格上，该项目均价5500元/平米，本案可取得价格优势。新芙蓉之都地理位置雨花区芙蓉路与新建西路交汇处开发发商湖南银旺置业发 展有限 公司建筑设计湖南建设工程集团设计 研究 院园林设计设计物业管理占地面积积14261.61平方米建筑面积113918平方米容积积率6.60绿化率35%价格起价：3588元/ 均价：3800元/总户 数884建筑结结构框架结构停车位地上：78个 地下：351个开盘时间盘时间08.12.17交房时间09.9商业层业层 高一层：5.3米/3.9米 二、三层：3米住宅层高2.9米定位语语雨花亭城市价值聚合体备备注销售率为50%多。商务楼商业一层为 5.3米，其
12、它商业一层为 3.9米。 “2008年度最具升值潜力楼盘”称号。该项目沿着建湘路一字排开，由一栋5A甲级写字楼，2栋30层高层住宅组成，5A 甲级写字楼下面是三层商业，住宅下面是二层商业，三楼设有空中庭院与泛会所。 配套设施外部配套：该项目依托涂家冲和雨花亭商圈的 资源，配套齐全，生活、交通方便 。 商业：:沃尔玛，兴万家，华银旺和、 佳楠酒店、神农酒店、汉子洗浴城 、紫天酒店等 医院：安贞医院、人民医院、脑科医院 银行：农业银行、建行、工行 学校：二十一中、砂子塘小学 景观资源：11亩小山体 内部配套： 项目自身的商业、二楼2000空中庭 院、架空层的泛会所。 建筑材料 外墙：采用面砖。 窗
13、子：铝合金窗、外窗采用中空玻璃。项目卖点分析 位置优越：该项目处于雨 花亭商圈，临近地铁口， 地理位置优越，未来发展 潜力大。 居住投资两宜：周边生活 配套齐全，交通方便，有 利于居家与办公。 资源稀缺：11亩山体是雨 花亭商圈稀缺资源，该项 目充分利用空中面积打造 空中庭院、泛会所。 物业多型，价值上升：多 种物业类型集合，优越地 理位置，创造了城市价值 综合体。项目基本因子户型品鉴二室二厅一卫 88/86 该户型方正，整体而言，做到了干湿分 区、动静分区。 卫生间比较小，并且不能采光。 4.8*3.4主卧室带飘窗，3.3*2.6独立餐厅 ，2.8*3.3客厅。书房设置，自然与书香共 存。
14、整个户型浪费面积比较大 一室一厅一卫 58/60 该户型方正。除了卫生间与厨房进 行隔开外，5.4*5.2空间未隔，给业主 更大的自由发挥空间。 阳台的设计增加了内部的使用空间 。项目卖点分析 该项目处于雨花亭商圈，地理位置优越，人气 旺，未来发展潜力大。 交通、生活配套齐全，出入方便。 户型介于80-140之间，区隔市场其它项目。 户型采光通风较好。与本项目竞争系数：8 在位置上，该项目与本案竞争比较明显； 该项目只是附带部分小户型产品，销售时间上与本案竞争较大； 但该项目的销售价格对本案是一个较大的冲击；（最低价仅售 3780元/平米）。长城非常生活地理位置韶山中路与新建西路交汇处开发发商
15、长沙长城投资有限公司建筑设计长沙市建筑设计 院有限责任 公司园林设计设计物业管理占地面积积3665平方米建筑面积31099平方米容积积率7.99绿化率30%价格均价：4200元/总户 数243户建筑结结构框架停车位150个开盘时间盘时间081交房时间09.4商业层业层 高一层：4米 二、三、四层：3米住宅层高3米定位语语雨花天元天赋生活备备注获得“2008年最具投资价值楼盘”，销售率80%多。现只剩下20层以上 的。该项目为31层的独栋的建筑物，1-4层为商业，5-31层为住宅 ，三梯九户，地下为2层地下车库。 项目配套外部配套： 商业：:沃尔玛，兴万家，华银旺和、佳楠酒店、神农酒店、汉子洗浴
16、城、紫天酒 店等 医院：安贞医院、人民医院、脑科医院 银行：农业银行、建行、工行 学校：二十一中、砂子塘小学 景观资源：11亩小山体内部配套： 内部主要是项目自身的商业建材材 外墙：采用面砖和涂料。整体为面砖，采用涂料勾勒线条。 外立面：外立面采用的新古典主义建筑风格，典雅、时尚，以褐色为主，红色为线 条。 窗子：采用铝合金窗、外窗子为中空玻璃。 电梯：上海三菱项目卖点分析 该项目处于雨花亭商圈，地理位置优越，人气 旺，未来发展潜力大。 交通、生活配套齐全，出入方便。 户型介于80-140之间，区隔市场其它项目。 户型采光通风较好。与本项目竞争系数：7 在位置上，该项目与本案竞争比较明显； 该项目只是附带部分小户型产品，且大都销售完毕，销售时间 上与本案无竞争； 但该项目的销售价格对
