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1、 Page- 1 -天 城 商 务 大 厦 市 场 调 研 报 告目目 录录前前 言言第一部分：宏观状况分析报告第一部分：宏观状况分析报告一、写字楼楼市分析一、写字楼楼市分析二、写字楼产品分析二、写字楼产品分析（一）发展历程（一）发展历程（二）分布区域及主要项目（二）分布区域及主要项目（三）产品特征（三）产品特征（四）价格分析（四）价格分析（五）客户特征（五）客户特征第第二部分：地块二部分：地块周边状况分析周边状况分析一、一、本地块状况本地块状况二、二、区区域域Page- 2 -天 城 商 务 大 厦 市 场 调 研 报 告概概况况分分析析（一）周边环境（一）周边环境状况状况（二）周边交通状况
2、与（二）周边交通状况与未来交通状况未来交通状况（三）周边商业（三）周边商业氛围及未来趋势氛围及未来趋势（四）周边配套现状与未来状况（四）周边配套现状与未来状况第三部分：竞争楼盘分析第三部分：竞争楼盘分析个案分析一：锦江国际花园个案分析一：锦江国际花园个案分析二：鑫田综合楼个案分析二：鑫田综合楼个案分析三：江山智能公寓个案分析三：江山智能公寓个案分析四：黄河商务大厦个案分析四：黄河商务大厦个案分析五：豫博大厦个案分析五：豫博大厦Page- 3 -天 城 商 务 大 厦 市 场 调 研 报 告个案分析六：财富广场个案分析六：财富广场个案分析七：中业金融广场个案分析七：中业金融广场个案分析八：金成国
3、际广场个案分析八：金成国际广场个案分析九：绿洲商会大厦个案分析九：绿洲商会大厦第四部分：目标客户分析第四部分：目标客户分析调查说明调查说明一、公共部分一、公共部分二、主体部分二、主体部分三、背景资料三、背景资料四、结论四、结论小小 结结前前 言言我们针对天城商务大厦这一个项目的开发而进行的市Page- 4 -天 城 商 务 大 厦 市 场 调 研 报 告场调研工作，是为了获取这个项目建设相关的市场基础资料，以便在将来的营销工作当中能够最大限度的争取主动，帮助开发商尽可能的减少开发风险，赢取项目最佳利润。第一部分：宏观状况分析报告第一部分：宏观状况分析报告一、一、写字楼楼市分析写字楼楼市分析郑州
4、的经济发展对于郑州房地产市场中的写字楼是一个绝对利好时机，随着到郑州投资的人不断增加，写字楼的需求肯定会旺盛！市场供应市场需求量 Page- 5 -天 城 商 务 大 厦 市 场 调 研 报 告（一）郑州市写字楼的基本状况：（一）郑州市写字楼的基本状况：1 1、专业写字楼：、专业写字楼：目前，郑州专业写字楼以裕达国贸、未来大厦、经纬大厦、广汇国贸、金博大商务中心、索克大厦、中科信息大厦等为标志性代表。2 2、商住写字楼：、商住写字楼：随着房地产市场的快速发展，又出现了大批的SOHO、商住两用等形式的办公楼，如融丰花苑、日月星城、世纪城、都是在住宅卖不动的情况下进行的包装，一度曾占据了郑州市写字
5、楼市场的主体；同时新一批商务写字楼仍不断大量出现，如科技时代广场、中州都会广场、金成国际广场等对郑州写字楼市场进行新的冲击。3 3、纯商与商住的抉择：、纯商与商住的抉择：商住是终极还是过渡？近一两年来，商住楼以其优越的地理位置、且商且住灵活变通的物业功能、居家投资两Page- 6 -天 城 商 务 大 厦 市 场 调 研 报 告相宜的营销理念在楼市中异军突起。在经历了一定时期的发展后，郑州写字楼出现了多种发展形态，写字楼市场形成以专业写字楼、商住两用为主体，其他形态为辅的多形式格局。（二）郑州市写字楼的发展特点（二）郑州市写字楼的发展特点1 1、发展过程当中出现的问题：、发展过程当中出现的问题
6、：然而随着不少商住楼的投入使用，人们渐渐发现，在同一栋楼内各式菜篮子与公文包“媲美” ，西装革履的公司职员与嬉戏玩闹的孩童比肩而过，总有些不协调：没有办公场所应有的严肃性，住户也缺少安全感。2 2、发展过程中出现的商机：、发展过程中出现的商机：商住楼会在相当一段时间存在，因为还有新的公司成立。市场上不断有人创业，而这些创业者没有能力在写字楼办公，很多小公司的经营收入不足以支持他们在写字楼办公，而商住两用是他们很好的选择，这是一个很实际的专业写字楼专业写字楼取与舍住宅住宅Page- 7 -天 城 商 务 大 厦 市 场 调 研 报 告问题。但同时商住和纯写字楼的区分，将来肯定是一个靠市场自然淘汰
7、的过程。目前郑州的写字楼市场出现了从原“住”到后“商”的现象，原本规划的是住宅性质，待项目竣工后用于办公，其结果就是取得了不少的混合优势，与专业写字楼的 50 年产权和付款上最长六成 10 年按揭相比，这种写字楼拥有 70年产权和最高八成 30 年按揭，而从市场价值看，一般具有较高的性价比，与相同地段相同档次的传统型写字楼相比，在价格上大体每平方米要低 300-500 元，与商住楼相差无几。难怪有人说这种按照住宅项目审批却按照写字楼规划的商务楼是在打政策的擦边球。对于郑州写字楼目前的这种发展态势，是符合市场的需求，因为有需求就有供给。现在郑州写字楼出现这种从原住到后商的办公楼，是与市场的需求相
8、适应的。但是这种写字楼也有它自己的先天缺陷，无论从建筑设计上，还是一些配套设施上来看都与专业的写字楼有很大差距，这种按照住宅设计的商务楼与专业写字楼的差距要求很大。3 3、未来发展趋势：、未来发展趋势：Page- 8 -天 城 商 务 大 厦 市 场 调 研 报 告专业写字楼如何走向个性？无论是商住，还是从原住到后商，都被不少业内人士认为是一种过渡产品。专业的写字楼在处理好与企业的个性之外，还要处理好自身与城市整体空间的关系，专业写字楼的个性化在北京和沿海的发达地区已经开始了有关的摸索，国际上一些发达国家已经有了成功的样板，可是由于种种原因郑州这方面做得还很不够。写字楼归根结底卖的是服务。这其
9、中包含了两重含义：一是要考虑客户对办公环境的需要，二是通过我们的专业技能能够为客户提供什么样的服务。在购买写字楼时，购买者更多关注的是物业管理的规范性，这也促使专业写字楼的物业管理正逐渐向专业化、品牌化发展，提供的服务要细致入微、周到全面。二、写字楼产品分析二、写字楼产品分析（一）发展历程（一）发展历程1 1、租赁时代、租赁时代19961996 年以前年以前，郑州市房地产市场缺乏专业化的写字楼，很多单位仅靠租赁单位办公房等方式来办公，市场需求随着社会发展逐渐提升；Page- 9 -天 城 商 务 大 厦 市 场 调 研 报 告2 2、专业写字楼时代、专业写字楼时代19961996 年年1998
10、1998 年年，郑州市房地产市场开始出现大型专业化写字楼，如“海特大厦” 、 “未来大厦” 、 “裕达国贸”等，满足了一部分市场需求量，也带动郑州市专业化写字楼的发展水平；3 3、商住一体化时代、商住一体化时代19991999 年以后，年以后，郑州市房地产市场开始出现服务于小型办公用途和居住的商务楼，如“融丰花园” 、 “世纪城”等，使得郑州市写字楼的产品类型更上了一个新的台阶；4 4、多元化时代、多元化时代20012001 年年20032003 年，年，郑州市房地产写字楼市场开始出现多元化的发展趋势，形成了以纯商务办公、宜商宜住的商住楼和专业租赁的市场形态。5 5、个性化时代、个性化时代将是
11、郑州市未来写字楼市场的发展趋势，本期写字楼的特点主要是满足某一层面需求的专业化商务楼。如“商务别墅” 、 “律师楼” 、 “酒店式 OFFCE” 、 “小户型写字楼”等。（二）分布区域及主要项目（二）分布区域及主要项目分布区域主要呈“田”字形状：Page- 10 -天 城 商 务 大 厦 市 场 调 研 报 告（1 1）东西走向的道路附近（横方向从上到下）东西走向的道路附近（横方向从上到下）1、农业路，如“创基商务大厦” 、 “豫博大厦” 、 “绿洲商务”等；2、黄河路，如“中孚大厦” 、 “裕博商务楼”等；3、金水路，如“建达大厦” 、 “润华商务花园” 、 “汇城大厦”、 “中州都会广场”
12、等。（2 2）南北走向的道路附近（竖方向从左到右）南北走向的道路附近（竖方向从左到右）1、花园路和紫荆山路，如“新闻大厦” 、 “中业金融广场” ；2、经三路和城东路，如“融丰花苑” 、 “思达数码大厦” 、“财富广场”等；3、未来路，如“未来大厦” 、 “天地商务大厦”等。Page- 11 -天 城 商 务 大 厦 市 场 调 研 报 告（三）产品特征（三）产品特征1 1、大型式：、大型式：此类产品强调大型规模化经营，如“思达数码大厦”等。2 2、集合式：、集合式：此类产品强调物业功能的自由化组合，如“绿洲商务大厦”等。3 3、转化式：、转化式：此类产品由住宅功能向办公功能进行转化，如“融丰
13、花苑” 、“世纪城”等。（四）价格分析（四）价格分析1、根据不同目标客户所实际需要的不同物业制定相应的价格；2、具体价格表现分为高、中、低三种档次；（五）客户特征（五）客户特征 目标客范围基本选定如下：（1 1）大型公司：）大型公司：如保险公司、证券公司等，这类公司租赁或购买办公Page- 12 -天 城 商 务 大 厦 市 场 调 研 报 告面积都在整层左右。（2 2）中、小型公司）中、小型公司：中型公司的办公面积多在 200 平方米到 300 平方米之间，小型公司的办公面积一般在 100 平方米到 200 平方米之间，部分小型公司的办公面积在 100 平方米左右。这两类公司出现的机率较多，
14、产品的市场需求量很大，可以作为本项目的目标客户群体来对待。（3 3）微型公司：）微型公司：这一类目标客户指微型公司等，办公面积在 70 平方米以下，出现机率随着创业者的增多会逐渐增多，而且这部分客户现在都没有受到开发商的关注。第第二部分：地块二部分：地块Page- 13 -天 城 商 务 大 厦 市 场 调 研 报 告周边状况分析周边状况分析一、本地块状况一、本地块状况1 1、位置、位置：本项目位于黄河路与姚寨路交叉口东南角处，属于 CBD 未来商务区。2 2、面积、面积：约 10 亩3 3、地貌、地貌：三通一平分析分析：（1）临近郑州市市区主要交通干道（黄河路、未来大道等），是连接“郑东新区
15、 CBD”的交通枢纽，出行方便、快捷；（2）属于 CBD 未来商务区，未来发展前景基本状况基本状况位 置面 积地 貌Page- 14 -天 城 商 务 大 厦 市 场 调 研 报 告看好，物业升值潜力较大。二、本区域概况分二、本区域概况分析析（一）周边环境状况（一）周边环境状况1 1、道路状况、道路状况道路交通四通八达，道路分布纵横交错，北有红专路和农业路等、南有纬五路和金水路等、西有经三路和东明路等、东有未来路和世纪大道（107 国道）等，出行方便、快捷。 “郑东新区 CBD”在项目东面，为项目的未来区区 域域 状状 况况购物医疗金融环境卫生人文交通Page- 15 -天 城 商 务 大 厦
16、 市 场 调 研 报 告开发添加了强劲的活力。2 2、商务环境、商务环境：本项目紧邻“未来大道郑州华尔街”，周边宾馆、酒店、金融等商务设施众多，形成了良好的商务氛围。小结：小结：（1）本项目周边道路纵横交错、四通八达办事出行极为方便；（2）附近地区发展成熟、城市基础设施完备，人文环境与商务环境良好，项目未来发展潜力较大；（3）附近地区商务环境良好，有力的增强了本项目作为办公物业的卖点优势。（二）周边交通状况与未来交通状况二）周边交通状况与未来交通状况Page- 16 -天 城 商 务 大 厦 市 场 调 研 报 告1 1、主要道路状况分析、主要道路状况分析道道路路路面状况及车流量路面状况及车流量经三路南北干道，南接金水路，北接国基路，路面平整，为双向四车道，车流量密集。黄河路东西干道，西接嵩山路，东接未来路，双向四车道，车流量密集。
