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1、Logo成都尺度地产顾问有限公司 2008年1月原3508厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告开元集团原3508厂地块项目发展预判报告项目发展预判的思考路径v 第一步：成都市房地产市场发展趋势认知 了解宏观背景，摸清市场规律。v 第三步：区域发展环境及规划、趋势认知 界定区域功能，判断发展前景。v 第三步：项目地块微观条件认知 分析现实条件，寻找市场机会。v 第四步：细分化供需市场及典型项目分析 明确竞争态势，提炼价值对抗。v 第五步：项目发展方向预判 立足核心价值，预判项目发展。开元集团原3508厂地块项目发展预判报告宏观经济篇宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项
2、目地块认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判l 国家宏观经济背 景及政策分析l 成都中观经济背 景及政策分析开元集团原3508厂地块项目发展预判报告国家宏观政策导向2007年12月中央经济会议将实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从 紧的货币政策”，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。稳健的财政政策稳健的财政政策从紧的货币政策从紧的货币政策房地产投资成本快速增长房地产投资成本快速增长投资热度降低投资热度降低固定资产投资热缓解固定资产投资热缓解关联产业得以调整关联产业得以调整需求结构改变需求结构改变开元集团原3508厂地块项目发展预判报告国家宏观经济发展趋势 2008中国
3、经济“总体目标”：经济增长，充分就业；物价稳定，国际收支平衡。 2008中国经济“五大取向”：v 遏通胀：为完成这一任务，国家将采取多种强有力措施，全力抑制（房地产）价格总水 平过快上涨。v 货币政策从紧：对严格控制新开工项目，防止投资热反弹产生诸多深刻影响。v 节能减排：制订和实施促进节能减排的市场准入标准、强制性能效标准和环保标准，在 重点行业（包括房地产）坚决淘汰落后生产能力。v 农村经济：我国基础设施建设的重点将逐步转移到农村，在城市内土地日益紧缺的情况 下，新农村建设可能成为房地产开发的又一战场。v 低收入群体：随着中国经济发展的新变化及构建社会主义和谐社会理念的深入，政策保 障性住
4、房的总量将有大幅度增加。开元集团原3508厂地块项目发展预判报告国家宏观房地产发展趋势国民经济发展与房地产发展呈高度正比关系，随着经济的健康发展，2008年 中国房地产发展将呈现更加健康的发展态势。117165开元集团原3508厂地块项目发展预判报告制约因素但是，不可忽略的是，国家住房保障事业已经呈现出了快速发展的状态。从去年12月国家经济工作会议的主要议题中可以判断，未来几年国家将花大力气建设保障性住房，缓解住房刚性需求。一段时间以来，宏观调控政策已经显现出了一定效果，市场观望情绪浓厚，不排除国家加大政策力度，进一步打击房地产“投机、投资市场”的可能性。开元集团原3508厂地块项目发展预判报
5、告前景预测就眼前来看，中国房地产暂时遭遇了2007年末的寒冬。但是，整体国民经济将长期保持又好又快的发展态势，相比而言城镇化的目 标却还远没有实现。目前城镇化程度仅为43%，2010年以后会达到60%，因此可以 预见，住宅的刚性消费市场将仍然保持旺盛态势。人民币升值的压力，对于外资进入房地产行业有很大的吸引力，这将会加剧 房地产行业的洗牌速度，提升整体开发水平，拉动价格水平。因此，结合各层面因素分析，中国房地产行业将服从长期、稳定的发展趋 势，2007年并非真正意义上的拐点。随着市场对国家宏观政策的逐步消化、认 识，中国房地产在度过短暂的寒冬之后将会有回暖的趋势。开元集团原3508厂地块项目发
6、展预判报告分析小结从宏观层面来看，中国房地产业不会向“左”也不会向“右”，中间路线显 然是不偏不倚的最好选择。理由是中国房地产业在经历了宏观调控和市场搏 击的多轮洗礼后，已出现了泾渭分明的“两级分化” ： 向上：继续保持房地产市场化的健康发展，从布局、结构上使住房资源得到合理配置。 向下：必须坚持住房保障道路，使住房公平更多体现在社会底层。房地产业的宏观面依旧会呈现稳步的上升态势！开元集团原3508厂地块项目发展预判报告宏观经济篇宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判l 国家宏观经济背 景及政策分析l 成都中观经
7、济背 景及政策分析开元集团原3508厂地块项目发展预判报告成都市中观政策导向对于成都市这样一座极度渴望发展的国际化城市来讲，不太可能出台针对房 地产行业的严厉的控制性政策，中观政策对房地产行业的影响取决于市政府及相 关部门对国家宏观政策的执行力度。 土地政策：2008年是国家闲置土地整理的重点年份，成都也不例外。大型品牌开发商将 逐步从“大量囤积土地”的单一战略转为“闲置土地开发利用与潜力土地囤积”的双向 战略。 金融政策：一般来讲，在宏观的金融紧缩政策确定之后，还必须有非常详实的、能够落 实到执行层面的执行条款，所以，金融政策的执行力度在一段时间内还将有一定程度的 折扣。 房贷政策：房贷政策
8、针对的主要是想捞金的投资性机构和人群，随着“水分”的逐步被 挤出，恰恰促进了房地产行业的健康发展，使得有着刚性需求的人群能够大胆、放心得 选择自己的物业。开元集团原3508厂地块项目发展预判报告成都市中观经济发展趋势 过去的5年，成都经济步步高，截至2007年：v 地区生产总值超过3324.4亿元，比2002年增长91.2%； v 财政总收入993.2亿元，比2002年增长436%； v 城镇居民人均可支配收入达14800元，比2002年增长65%； v 社会消费品零售总额1357亿元，比2002年增长91.3%； v 民营经济增加值1660亿元，比2002年增长144.2%。 未来5年：地区
9、生产总值将达6000亿元以上，人均地区生产总值达4.8万元以上，城镇化率达68%以上，城镇居民人均可支配收入达2.1万元，农村居民人均纯收入达1万元。 随着“试验区”成立及“全域成都”发展规划的推出：城乡一体化统筹发展及大量外地高层次“工作缘”人口的涌入使得房地产市场的刚性需求将继续维持在高位，并促进成都高尚人居项目的快速发展，推动市场容量放大。开元集团原3508厂地块项目发展预判报告成都市中观房地产发展趋势2007年成都市主城区共拍卖和挂牌成交土地5691.2125亩，根据每宗土地的 控规指标和宗地规模综合计算，2007年成交的土地未来1-2年内将向市场供应约 1900万商品房，其中可供应商
10、品住宅约1050万，商业物业约850万。2008年，随众多大型品牌开发商及境外资本迅速进驻成都，成都市房地产市 场在提升了开发水平的同时，也将呈现出愈加激烈的竞争格局！开元集团原3508厂地块项目发展预判报告 外地地产巨鳄在成都的主要开发企业名单：（中小企业未计）v香港地区：九龙仓、新鸿基、新世界、和记黄埔、世贸v深圳地区：万科、中海、华侨城、招商、中信、佳兆业、花样年、长城、v广州地区：合生创展、富力、珠江、恒大、雅居乐、v北京地区：首创、华润、华远、阳光100、中粮、中铁、万通、远大v北方地区：万达、海仓、融创v上浙地区：绿地、新仁恒、新吉利、上实、七皮狼、中大、中兴、闽发、汉嘉v中部地区
11、：东立国际、鑫苑v重庆地区：龙湖、金科、华宇（以上全部为上市公司，其资产在50亿到千亿之巨，在成都的开发规模均在50亿以上） 成都本土著名的大规模开发企业：置信、蓝光、中房、宏义、宏信、炎华、万华、金房、金林、金河谷、国嘉、通瑞、中鹏、正成、 华信大足、仁和、博瑞、世纪城、瑞升、新希望、怡合、武海、国泰、海特尔（凯旋城）、滕王阁 、三利、联盟（牧马山）、泰基等，其主要的开发特征一则为多个项目的连续开发，一则为迅速打 造超级项目，其规模均接近50亿左右。而整个成都大大小小开发企业及项目近千余多家，小的几个 亿，大的几十亿，中小企业的总规模不少于6000亿。开元集团原3508厂地块项目发展预判报告
12、分析小结2008年成都市房地产市场总体将呈现 供需两旺、量价齐升的态势。 从中观层面来看，成都的城市吸引力人人皆知，来到成都投资居住的外来人口将越来越 多。同时，对住房的需求当然也会继续保持比较旺盛的状态。而且在人们收入的提高， 住房性价比的提高，开发商水平的提高等等因素的共同作用下，房市也必将持续繁荣的 发展。 结合国家宏观经济发展趋势及政策调整方向，成都的高端住宅市场将仍然保持稳健向上 的发展态势。分物业类型来看，高档电梯住宅、别墅、甲级写字楼、高星级酒店市场前 景看好。 但是，在总体利好的形式之下，大量高水平开发商的聚集必然带来产品同质化的情况， 任何一个开发商想竞争取胜，除了保证产品质
13、量之外，还必须在开发理念、产品创新以 及附加值提升等方面做足文章！开元集团原3508厂地块项目发展预判报告区域功能篇宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判l 城市规划发展与区域发展 的关联l 区域规划建设发展趋势l 区域城市价值l 区域房地产发展态势开元集团原3508厂地块项目发展预判报告城市规划发展格局在“全域成都”总体框 架下，成都市中心城区将按 照建设现代化大都市的定 位，中心城区现代服务业聚 集发展的空间布局，“两轴 四片”格局实施建设。 “两轴”以人民路、东 大街（含攀成钢）为中 轴的两侧地带。 “四片
14、”即红星路盐 市口片区、天府广场 陕西街片区、骡马市片 区、猛追湾游乐园片 区。天府广场陕西街天府广场陕西街 片区片区猛追湾游 乐园片区红星路盐市 口片区骡马市片区骡马市片区项目紧邻城市重点发项目紧邻城市重点发 展片区，是内环线核展片区，是内环线核 心圈的重要成员。心圈的重要成员。开元集团原3508厂地块项目发展预判报告本项目的内环地段价值 在内环线中，已经或 将要出现一批以体现 地段价值为核心的代 表项目。 反观本项目，位置同 样优越，同样拥有地 段价值，能够成为内 环核心圈的代表项目 之一。世贸集团项目时代广场九龙仓项目冠城广场一号公馆城市之心财富中心锦都汇日央 扩铂金城本项目本项目开元集
15、团原3508厂地块项目发展预判报告本项目的交通优势项目六个地块均可通 过发达的路网在步行10分 钟之内到达天府广场陕 西街片区及周边的公园、 特色休闲文化，给项目发 展高尚文化人居带来了巨 大机会。v 公园 v 武候祠 v 锦里 v 天下耍都 v 芳邻路酒吧一条街 v 青羊宫 v 琴台路天府广场陕西街 片区锦里耍都酒吧琴台路开元集团原3508厂地块项目发展预判报告本项目的资源亮点浣花溪浣花溪南郊公园南郊公园人民公园人民公园琴台路琴台路青羊宫青羊宫武候祠武候祠锦里锦里天下耍都天下耍都文化公园文化公园生态景观资源生态景观资源 休闲人文资源休闲人文资源酒吧酒吧锦江锦江城市高尚城市高尚 文化人居文化人
16、居开元集团原3508厂地块项目发展预判报告区域功能篇宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判l 城市规划发展与区域发展 的关联l 区域规划建设发展趋势l 区域城市价值l 区域房地产发展态势开元集团原3508厂地块项目发展预判报告区域规划建设发展趋势扼具武侯、青羊两区三大重点 规划范围之交点，凸显项目的城市 高尚文化人居地位。 武侯区正着力打造核心区域以武侯 祠、锦里、春江花月为重点的“三 国蜀汉”文化游憩商业区。 青羊区正重点打造以“天府上下五 千年”为品牌的文化旅游产业带。 包括天府广场人民公园文化旅游 功能片区，推动文庙街片区旧城改 造，打造一批体现传统文化特色的 写字楼、商务公寓楼；琴台路(青 羊宫)浣花溪(杜甫草堂)以汉唐 文化、诗歌文化、蜀锦文化及国教 国药(道教、中医)文化“
