海拉尔百货商业

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1、海拉尔发达广场策划案（目 录）第一部分 宏观经济篇：一、海拉尔宏观经济概况第二部分 商业调研篇：一、核心商圈商业分布图二、核心商圈商业项目个案调研.三、核心商圈临街商业及临街其他调研四、在售商业项目调研五、区域住宅状况调研六、总结第三部分 项目分析篇：一、项目状况二、项目定量分析三、项目 SWOT 分析第四部分 总结：一、总结概括二、方案三、建议第一部分 宏观经济篇：一、海拉尔宏观经济概况1、经济分析呼伦贝尔市是内蒙古经济增长速度最快的城市之一，2008 年全市实现国内生产总值 836.02 亿元，按可比价格计算，比上年增长 17.9%。其中第一产业增加值 92.49亿元，增长 4.6%；第二

2、产业增加值 492.03 亿元，增长 23.7%；第三产业增加值 251.5亿元，增长 13.2%；人均国内生产总值 33762 元，增长 17.8%。三种产业占国内生产总值的比重分别为 11.06%、58.85%和 30.08%。2008 年固定资产投资规模迅速扩大，全年全社会固定资产投资 370.57 亿元，比上年增长 119%；城镇规模以上投资 286.71 亿元；其中基本建设完成投资 100.67 亿元，增长 105.2%；更新改造完成投资 80.84 亿元，增长 100.7%；房地产开发完成投资 43.69 亿元，增长 77.4%。2、人口和消费2008 年呼伦贝尔常驻人口约 280

3、 万人（所指旅游人数），海拉尔区人口约为30 万人。2008 年海拉尔区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年地区生产总值完成 105.3 亿元，社会消费品零售总额达到 45 亿元，全年接待游人 168.3万人次，旅游营业收入达到 16.7 亿元。3、 海拉尔商业地产2008 年海拉尔区将新增 13 个商业项目，由此表明 2009 年有大量的商业项目面市，大量的竣工面积对呼伦贝尔市房地产市场造成一定的冲击，也使商业竞争程度日趋白热化。第二部分 商业调研篇：1、 百货类商业友谊大厦建筑层数 地上五层建筑情况 感应电梯，商场建筑为前后接体楼，外立面从下而上呈梯状，临街有两个旋转门出入口，落地

4、橱窗，没有临街店面。前楼有中空大厅面积为 163 平方米。卖场主通道2.5 米，辅通道 2 米。五楼通道 1.5 米。单层建面 F1:4600 平米F2:4600 平米F3:4600 平米F4:4600 平米F5:2300 平米项目规格 20700 平米项目定位 中高档百货商场硬件设施 电梯、空调业态分布 F1:食品超市、化妆品，珠宝，眼睛F2：日用百货、男装F3：女装、饰品、内衣、羊绒羊毛制品F4:男女皮鞋、运动休闲F5:家电、文化用品、数码产品、童装、床上用品品牌竞争商家（7） 阿迪达斯、史努比、ABC、小猪班纳、芭比、好孩子、迪莎娃娃（玩具）标铺面积（使用面积） 50 平方米总商户数量

5、223 户扣点情况 25%-26%经营状况 较好总结:海拉尔中高档商场，品牌布局已经形成，由于面积有限无法将其他品类继续扩大经营，目前童装品牌都是一线档次但是经营面积不成规模，经营面积210。步森百货大楼：步森百货大楼项目位置 海拉尔区中央大街 1 号项目定位 中高档百货商场建筑楼层 地面 6 层建筑情况 整体结构采用中国古典建筑风格，外立面为全玻璃结构，上下感应电梯各三部、观光梯两部。单层建筑面积建筑总规模 F1:4200 平方米F2:4200 平方米F3：4200 平方米F4:2200 平方米F5:1800 平方米F6:800 平方米楼层业态分布 17400 平方米单层商户数量 F1:超市

6、、珠宝工艺品、化妆品、箱包、音像F2：男装、针织用品、床上用品、童装F3:女装、毛衫、羽绒服、小家电、皮鞋运动鞋、童鞋F4:电脑器材、办公、文体用品F5:餐饮F6:家具总商户数 216 户标准铺位使用面积F1:25 平方米F2:30 平方米F3:女装羽绒服 30 平方米；鞋 20 平方米F4:50 平方米F6：70 平方米竞争对手： 七波辉、灌篮高手、奥特曼、蜘蛛侠招商政策 保底租金 3.2 元/平米/天，押金为年保底租金的 20%，固定扣点15%，另扣营业额的 1%做广告推广费经营状况 一般总结：主要以四个品牌为基础形象，其中品牌杂乱，每家都经营三个以上中低档的品牌。伊仕丹商场：伊仕丹商场建

7、筑层数 地面五层建筑情况 商场为长方形建筑，外立面为玻璃装饰，底层出入口为旋转门，上有玻璃挑檐约 3 米，临街面玻璃墙，临街门面东侧有KFC 面积约 200 平米，西侧有农业银行上下两层约 144 平米单层建面 1200 平方米项目规模 6000 平方米项目定位 中高档百货商场业态分布 F1:女装、珠宝F2：男装、男士配饰F3：少淑装、 、饰品F4：成熟女装、皮革F5:男女鞋标铺面积（使用面积） 30 平方米总商户数量 90 户扣点情况 扣点 20%经营状况 良好总结：主要以女装品牌为主，目前海拉尔一线品牌女装都在此经营。现已成海拉尔女装引领潮流的时尚区域。2、市场类商业：温州城温州城项目位置

8、 海拉尔北大街项目楼层 地面两层市场风格 室内步行街、精品店格局单层建筑面积 F1：4000 平方米F2：10000 平方米项目总规格 14000 平方米楼层业态分布 F1:时尚男女装F2：时尚男女装单层商户数量 F1：100 户F2：180 户总商户数 180 户标准铺位面积 16-25 平方米租金水平 F1:个人租金 5.4 元/平方米/天F2:市场租金 1.2 元/平方米/天；个人租金：3 元/平方米/天总结：二层经营五个童装，均已低档为主面积为 30左右。对我们项目不构成威胁。开发区商场开发区商场项目定位 低挡百货批发市场项目楼层 地面三层硬件设施 上下电梯单层建筑面积 F1：5000

9、 平方米F2：5000 平方米F3:2000 平方米项目总规模 12000 平方米楼层业态分布 F1:床上用品、小百货、鞋、男女服装F2：男女服装、饰品F3：男女服装、饰品工艺品单层商铺数量 F1:40 家床上用品、20 家小百货、50 家鞋（40 家柜台、10家铺位）21 家服装（5 家柜台、16 家店铺）F2：152 家服装（100 个 6 平方米、52 个 40 平方米） 、30家饰品（柜台）F3:30 家服装、30 家饰品总商户数 373 家标准铺位使用面积 F1:床上用品和小百货 40 平方米、鞋架 0.51.5 米、鞋铺位 30 平方米、服装铺位 15 平方米F2：40 平方米、6

10、 平方米、柜台 0.51.5 米F3：服装铺位 40 平方米、柜台 0.51.5 米租金水平 F1：1.5 元/平方米/天F2:大房间 2 元/平方米/天；小房间 3.3/平方米/天F3;柜台 100 元/约；房间 0.8 元/平方米/天总结：有四家经营童装，均已低档童装为主，目前销售良好。新丰批发市场：新丰批发市场项目定位 低档综合百货批发建筑楼层 地下 1 层地上 3 层建筑风格 店中店格局、空间狭长、进深过长单层建筑面积 2000 平方米项目总规模 8000 平方米楼层业态分布 B1:空置F1:男女服装F2:女装 20 个、鞋（20 个经营、20 个空） 、小百货 33 个F3:小百货、

11、针织、工艺品饰品单层商户商量 F1:120 家F2:服装 20 家、鞋：20 家、小百货 33F3：80 家总商户数 273 家标准铺位使用面积 F1:8 平方米F2:服装 15 平方米、鞋 12 平方米、小百货 12 平方米F3：15 平方米租金水平 F1:3.3 元/平方米/天F2:1 元/平方米/天F3: 1 元/平方米/天总结：新丰服装超市新丰批发市场项目定位 低档综合市场建筑楼层 地下 1 层地上 2 层建筑风格 两个小型中庭单层建筑面积 B1:2000 平方米FI:2000 平方米F3:1000 平方米项目总规模 5000 平方米楼层业态分布 B1:服装卖场F1:综合农贸市场F2:

12、美食城总结：金龙地下商城金龙地下商城建筑层数 地下一层建筑情况 各个出口连接市中心繁华街道和商业建筑，各商铺砖墙分割，门口为落地玻璃。项目规格 10000 平米项目定位 中低档服装市场运营模式 租赁硬件设施 步行梯业态分布 服装、小百货、童装、鞋、化妆品、金银珠宝商户数量 服装：148 家、小百货：59 家，共计：243 家标铺面积（使用面积） 21 平方米租金水平 临 418 商场附近区域 2.7 元/天/平方米临市中心或各大商场附近区域 3.3 元/天/平方米产权售价 12700 元/平方米经营状况 良好总结：龙凤商场龙凤商场建筑层数 地下一层地面五层单层建面 B1:1200 平方米F1:

13、2900 平方米F2:2900 平方米F3:2900 平方米F4:800 平方米F5:800 平方米项目规格 11500 平方米项目定位 中低档市场运营模式 租赁硬件设施 步行梯业态分布 B1:数码广场F1:服装F2:服装F3:家电（自营）F4:家电（自营）F5:家具（自营）总商户数量 91 家标铺面积（使用面积） 30 平方米租金水平 B1:自营F1:4.9 元F2:2.1 元F3:2 元F4:自营F5:自营经营状况 一般总结：友谊商城友谊商城建筑层数 地面三层单层建面 1500 平方米项目规格 4500 平方米项目定位 中低档市场运营模式 租赁硬件设施 电梯业态分布 F1:化妆品、服装、小

14、家电F2:男装F3:女装总商户数量 98 家标铺面积（使用面积） F1:10 平方米；F2-F3：30 平方米租金水平F1:4.8 元/天/平方米F2:4 元/天/平方米F3:4.6 元/天/平方米经营状况 较好总结：俄罗斯商城俄罗斯商城项目定位 低档旅游专业市场附加其他业态（窗帘、家具）单层建面 F1:7000 平方米F2:4000 平方米F3:4000 平方米F4:4000 平方米项目规格 19000 平方米项目定位 中低档市场运营模式 租赁硬件设施 电梯业态分布 F1:旅游产品，俄、蒙、韩工艺品F2:窗帘、床上用品F3:沙发、家具F4:沙发、家具总商户数量 约 140 家单层商户数量 F

15、1:铺位 54 家，柜台 100 家F2:房间 32 家F3:房间 32 家F4:房间 32 家标铺面积（使用面积） F1:80 平方米F2:120 平方米F3:120 平方米F4:120 平方米租金水平F1:铺位 4-5 元/天/平方米年付（向个人租） ；柜台 5 元/天/平方米（向市场租）F2:0.6 元/天/平方米F3:0.4 元/天/平方米F4: 0.4 元/天/平方米产权归属 100%个人买断，80%自营经营状况 一层（6-9 月）旺季毛利润 1-2 万单机保本经营二层以上经济萧条总结供销大楼供销大楼项目定位 小型综合商场单层建面 600 平方米项目规格 2400 平方米建筑楼层 地

16、面四层、无空调、电梯业态分布 F1:眼镜、家电、钟表、小百、食品、办公用品F2:鸿博工艺礼品批发市场F3:家具F4:家具总商户数量 9 家单层商户数量 F1:8 家F2:1 家标铺面积（使用面积） F1:60 方米租金水平 F1:3 元/天/平方米总结;主要经营低档产品，无竞争对手，营业状况一般.第二百货第二百货项目定位 中低档综合商场建筑情况 地面四层，上下电梯单层建面 F1:1200 平方米F2:1200 平方米F3:1200 平方米F4:1200 平方米项目规格 4800运营模式 租赁硬件设施 电梯业态分布 F1:珠宝、工艺品、小百货、家具F2:服装F3:鞋F4:家具总商户数量 约 14 家单层商户数量 F1:10 家F2:1 家F3:1 家F4:2 家标铺面积（使用面积） F1:珠宝 200 平米；家具 300 平米；其他个 40 平米