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1、第 1 页 共 91 页项项目申目申请报请报告告项 目 名 称：恒升名苑建设项目委 托 方：湖南恒升房地产开发有限公司申请报告编号：闽卓知申请报（2012）第 11017 号编 制 方：福建卓知项目投资顾问有限公司编制报告日期：二 0 一二年十二月第 2 页 共 91 页福建卓知项目投资顾问有限公司福建卓知项目投资顾问有限公司董事长（法人代表）：董事长（法人代表）： 林孝武林孝武总总 工工 程程 师：师： 钟才祥钟才祥主主要要编审编审人人员员编 审 人 员：周敬中 高级工程师、注册造价师许 峰 高级工程师、注册咨询师陈丹虹 工程师、注册咨询师张叙龙 工程师、注册咨询师庄金华 工程师、注册造价师
2、刘宪光 工程师、注册造价师程惠华 工程师、注册咨询师朱元甜 工程师封 婷 工程师第 3 页 共 91 页恒升名苑建恒升名苑建设项设项目申目申请报请报告告目目 录录1 总论总论51.1 项目名称及建设地址51.2 项目开发商简介51.3 报告编制单位51.4 研究的依据61.5 项目建设内容和规模71.6 投资估算与资金筹措71.7 主要技术经济指标71.8 结论及建议82 政策规划及市场分析政策规划及市场分析102.120102011 年房地产政策分析102.2 地方宏观经济分析152.3 娄底市房地产市场运行情况分析162.4 新化县房地产市场分析182.5 目标客户分析212.6 项目定位
3、233 项目建设项目建设 SWOT 分析分析253.1 项目优势(S)253.2 项目劣势25第 4 页 共 91 页3.3 项目机会263.4 项目威胁264 项目选址建设条件项目选址建设条件274.1 项目选址274.2 建设条件275 建筑条件方案建筑条件方案335.1 项目定位、目标335.2 项目总体规划345.3 建筑设计375.4 结构设计395.5 给排水设计415.6 电气设计435.7 暖通设计455.8 天燃气管网设计506 环境影响现状环境影响现状516.1 环境质量现状516.2 生态环境影响分析516.3 生态环境保护措施526.4 环境影响评价536.5 水土保持
4、536.6 特殊环境影响557 节能节水节能节水57第 5 页 共 91 页7.1 编制依据577.2 能源消耗577.3 节能、节水措施588 劳动安全卫生消防劳动安全卫生消防618.1 编制依据及采用的主要标准618.2 工程的主要危害因素及主要防范措施628.3 消防设计659 项目管理与实施项目管理与实施689.1 项目管理689.2 进度计划7010 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措7110.1 估算依据7110.2 投资估算7110.3 投资计划与资金筹措7211 财务评价财务评价7411.1 经济评价参数7411.2 财务效益基本分析7511.3 评价点结论7612 项目风险
5、分析及风险防范策略项目风险分析及风险防范策略7712.1 项目风险分析7712.2 风险防范策略8013 社会评价社会评价84第 6 页 共 91 页13.1 社会影响效果分析8413.2 项目与所在地区互适性分析8413.3 社会风险分析8513.4 社会风险评价结论8514 结论及建议结论及建议8614.1 结论86附表：附表：1. 营业执照复印件；2. 关于调整恒升名苑项目规划设计条件的函3. 国有土地使用证复印件；4. 规划用地许可证复印件5. 总平面布置图。第 7 页 共 91 页1 总总 论论1.1 项目名称及建设地址项目名称及建设地址 项目名称：恒升名苑建设项目 项目地址：拟建项
6、目位于新化县上梅镇圆株岭上，南临城西路直线距离不到 200 米，紧邻新化县中医院新址，西接新化工业职业中学直线距离不到 500 米，西北接新化县第三中学（娄底市重点中学）直线距离不到 1.5 公里。1.2 项目开发商简介项目开发商简介 项目申报单位：湖南恒升房地产开发有限公司湖南恒升房地产开发有限公司，成立于 2011 年 6 月，公司注册资金 1800 万元。公司具有雄厚的经济实力和高素质人才，是一个经营理念超前的房地产开发企业。 湖南恒升房地产开发有限公司具有完备的组织制制，按照精干、高效原则，机构设置有：总裁办、计划财务管理中心以及总工室、工 程技术、材料采购等部门。其中总裁办下设人力资
7、源部、行政秘书部；计划财务管理管理中心下设财务结算中心、计划信息部、审计部等职能部门，公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，安全质量为根本的开发理念和经营、管理方针，切实转变观念，解放思想、实事求是，紧紧围绕市场狠抓经营、强化管理，树立责任感、认识危机感、不断留意和观察房地产市场场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化、人性化之路。 1.3 报告编制单位报告编制单位第 8 页 共 91 页编制单位：福建卓知项目投资顾问有限公司（长沙分公司）总公司住所：厦门市思明区长青北里 112 号 602 室长沙分公司住所：长沙市芙蓉区人民东路 299 号世嘉国际华城
8、3栋 901 房法定代表人：林孝武注册资本：人民币捌佰万元资质等级：甲级资质证号：工咨甲发证机关：国家发展和改革委员会1.4 研究的依据研究的依据1.4.1 项目研究依据项目研究依据(1)国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版） ：(2)房地产开发项目经济评价方法（建设部建标2000205 号） ；(3)新化县城市勘察设计院提供的方案设计说明：(4)建设方提供的市场调研和其它相关资料：(5)实地调研所取得的有关资料等；(6)国家有关行业规范、规程和技术标准等。1.4.2 研究范围研究范围依据国家有关法令、政策、制度、规程、规范，对项目市场分析、项目建设内容及规模、项目选
9、址、项目建设方案、节能、环评、工程第 9 页 共 91 页实施管理、投资估算与资金等措、经济效益等进行分析研究，供决策机构决策参考。1.5 项目建设内容和规模项目建设内容和规模 恒升名苑项目规划总用地面积为 13664（折合约 20.5 亩） ， 总建筑面积 42866，其中住宅 38096，地下室 4770。1.6 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措项目总投资 6922.66 万元，项目建筑安装工程费 4774.8 万元，土地费用 1218.67 万元，前期工程费用 95.5 万元，基础设施建设费238.74 万元，公共设施建设费 268.4 万元，开发期税费 342.93 万元，销售费用
10、 87.07 万元，不可预见费用 144.25 万元。1.7 主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目名称数量单位备注 一规划指标 1项目总用地面积13664平方米折合约 20.5 亩 2总建筑面积43136平方米 2.1住宅38112平方米 2.2地下室5024平方米 3建筑占地面积2739平方米 4容积率2.79% 5绿地率32% 6建筑密度20% 二投资估算及资金筹措 1项目总投资6922.66万元 2资金筹措6922.66万元 2.1资本金投入3500.0万元 2.2预租售投入3422.66万元 三财务指标 1营业收入9183.29万元 3利润总额2260.63万元 4所得税（含经营税
11、）1213.11万元 5税后利润1047.51万元第 10 页 共 91 页6全投资内部收益率29.9% 7资本金内部收益率29.9% 8总投资收益率32.65% 9资本金净利润率15.1%1.8 结论与建议结论与建议1.8.1 结论结论(1)项目的建设符合新化县城市规划的要求,而且项目在城市规划的指导下进行实施,将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改进.(2)项目定位为一个密度适中、高绿化率的智能化大型生态住家社区，规划设计从人性质出发，以宜人的建筑密度和简洁明快的建筑外形融合区内精心设计的绿化景观，营造出舒适的居住氛围和户外生活空间，所有户型设计根据大量的市场需求调查和居住习惯调查为新化县人民量身定做。小区配套设施完善，项目的推出必将为市场所广泛接受。(3)恒升名苑建设项目的建设将按照国际通行的商品房开发模式运作，依据市划局的规划设计要点进行整体规划，完全符合城市规划、消防、交通、园林、教育等各项要求，有利于增强城市功能的辐射作用。(4)项目周边配套设施完善，交通便利，将给沿线物业带来升值机会。(5)经分析，项目总投资 6922.66 万元，利润总额 2260.63 万元，税后利润 1047.51 万元
