政务区调研报告

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1、政务区调研报告政务区调研报告2011-6-132011-6-13前言前言一、一、 合肥政务新区基本情况合肥政务新区基本情况二、二、 调查楼盘基本情况调查楼盘基本情况三、三、 合肥政务新区楼盘信息总结分析合肥政务新区楼盘信息总结分析前言前言本次市场调研采取的是暗调的形式，主要目的是对自己的锻炼，对房地产 策划、销售流程的一个了解熟悉；其次是对合肥政务新区住宅楼盘销售情况、 推广情况、市场走向以及价格趋势的了解掌握，从而对未来政务新区住宅楼盘 的建筑产品、价格、渠道、促销做简单的预测。一、一、 合肥政务新区基本情况合肥政务新区基本情况1 1、新区概况、新区概况合肥市政务文化新区位于省会合肥主城区的

2、西南，东临金寨路高架，西拥南牵合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区两个国家级开发区。规划面积12.3 平方公里，占合肥市国土面积的 1.4%。常住人口 8 万人。新区是合肥市“141”城市空间发展战略中主城区重要组成部分，也是一座集行政办公、文教体育、金融商贸、旅游度假、居住休闲功能为一体，独具人居生态特色的魅力新区、时尚之城，已经发展成为省会合肥新的政治经济中心和商业文化中心。近年来，政务文化新区先后荣获“安徽省人居环境范例奖” 、 “中国人居环境范例奖”等殊荣，区内合肥政务中心、合肥体育中心、合肥大剧院等重点项目相继被评为“花园式单位” ，区域绿化工程有望获评“安徽省绿化模范县(市、

3、区)”殊荣。2 2、环境分析、环境分析政务区位于合肥主城区的西南，开发较晚，该区域的主要定位为行政办公、文化体育、金融商贸、生活居住、旅游观光 ，所以污染少，在加上几年的绿化，绿地覆盖率加大使得政务区环境优、美空气宜人。再加上天鹅湖在区域的美誉度及各种基础设施、大型城市综合体的建立，使得政务区成为一个环境优美、生活方便的宜居之地。3 3、交通条件优越、交通条件优越政务区交通条件已经初现其优越，前期规划的科学合理使得现在政务区交通发达方便。新区的三纵四横 7 条主干道已于 2004 年全部建成通车，这为在政务区居住提供了便捷的交通条件。4 4、基础设施、基础设施近年来，合肥市政务文化新区立足“构

4、建现代商业中心功能区”目标，基础配 套设施不断完善，仅去年一年，合肥五十中新区、安徽省立医院南区、天鹅湖 万达广场、徽宴楼等教育、医疗、商业、餐饮机构相继入驻。其中，集中开工 的 6 个项目分别为天鹅湖万达广场、百利酒店、国贸天琴港、琥珀五环城、 Gogopark 等，总占地面积 583 亩，计划总投资 90 亿元，总建筑面积 163 万平 方米。这大大提高了新区基础设施不足的缺点，使得整个新区不断走向完善， 更加适宜住宅要求。5 5、文化教育情况、文化教育情况辖区内有合肥市奥体中心、赖少其艺术馆和在建的合肥市青少年活动中心、省 文博苑。高中为合肥八中新校，为寄宿制高级中学。义务制阶段的教育有

5、：4 所小学：绿怡居实验小学、嘉和苑小学、翠庭园实验小学、汇林小学，其中汇 林小学和翠庭园小学起点高，硬件设施全部按照一流材料配备。2 所初级中学： 文博中学、合肥市五十四中，文博中学硬件设施一流。全区共有 6 所幼儿园， 1 所职业技术学校：世杰电脑学校。荷叶地街道辖区 3 个社区各有 1 个文化站， 设有图书室和健身房。二、二、 调查楼盘基本情况调查楼盘基本情况（一）（一） 、御龙湾、御龙湾1、项目地址：政务文化新区茂荫路与天鹅湖路交口西南脚（新 8 中北侧）2、项目信息：小区整体有 16 栋楼，一期 8 栋，二期 8 栋；一期为： 1#、2#、11-16#，二期为 3-10#，均为高层，

6、楼间距在 60 米左右，小区整体将 于 2013 年全部开发结束。项目占地面积为 103 亩，建筑面积约 30 万平米，物 业类别为高层和公寓。3、主力户型：一房 40-60 多平，两房约 77、79 平，三房 140-150 平。4、销售信息：二期高层 6#143 平米左右户型，还有 40%左右的房源，赠送面积 在 30 多平米，均价 8300 元/平米；14#公寓，49-77 平米户型，房源多为 20 楼 以上，均价 7300 元/平米。优惠：143 平米的户型，购房送车位；普通房源 97 折优惠。在售 9#，95130 平米户型，均价 7800 元/平米，一次性 97，按揭 98，按时签

7、约可在此优惠基础上再优惠 99 折，开盘总房款优惠 3000 元。5、基本分析：一期已经是现房销售结束，二期正在建设中，现认筹中。均价在7600 元/平方米。御龙湾地处新区茂荫路与天鹅湖路交口西南脚，离天鹅湖、 合肥八中较近，地理位置优越，租房陪读群体较多。两房约 77、79 平方米的群 体较多，一房 40-60 多平的投资群体其次。三房购买较少。（二）（二）森林海森林海1、项目地址： 政务区习友路与圣泉路交汇处西南角2、项目信息：小区共计 14 栋高层，项目占地面积为 127.6 亩，建筑面积为 25 万平米，物业类别为高层和公寓。3、主力户型：两房 90 多平，三房约 123 平，四房 1

8、59 平4、销售信息：在售 8#楼，96、99户型；13#楼，136、164户型，还有 140 套房源，均价 7000-7200 元/。在售 3#楼 99.39、123.96两种户型，32 层的高层住宅，还有 10 多套房源，均价 7000 元/。一次性付款 97 折，按揭 98 折。5、基本分析：森林海位于习友路与圣泉路交汇处西南角，交通方便。小区产品 设计区别于周围其他建筑风格为弧形设计，但调研发现很多客户群体不太接受 这种类型设计，小区整个绿化与项目名称“森林海”不搭配，绿化做得不尽人 意；均价在 6800 元/左右还是吸引了很多客户去看房；森林海的整体定位是 中下层，主要是在政务区或周

9、边的上班一族。（三）（三）融科九重锦融科九重锦1、项目地址： 习友路与茂荫路交汇处2、项目信息： 项目分 2 期开发，1、2、5、9、15、11#为 33 层， 1、3、6、7、10、12#为 34 层项目占地面积 112 亩，建筑面积为 24 万平米，物 业类别为纯高层。3、主力户型：两房、三房 84、97、98 平，三房 140 平4、销售信息：在售高层 8#137-191 平米（33 层住宅，132 套房源） ； 9#、15#，141户型，均价 7500 元/；12#高层，顶层 84 平米，均价 6800 7200 元/，按揭 99 折、一次性付款 98 折。一期 2#、5#，166户型

10、，均价 7500 元/。最高层和最底层优惠 2 万元一套，优惠后不打折。6 月底 7 月初预 计推出 16#，70 产权公寓，面积为 45-92 平米，40 多的一房、60 多的两房、90 多的复式四房。5、基本分析： 该项目北临习友路，南至环区路绿化带，紧依合肥市八中新校 区，项目产品以大户型为主小户型为辅，也是想打造一个很高档小区；均价在7500 元/平方米，由于面积较大房屋的总价较高，项目的消费者定位消费水平 较高；产品正在销售中，2012 年交房，但销售效果不是很好。（四）（四）融侨天骏融侨天骏 1、项目地址：合肥市政务文化新区习友路与徽毫路交汇处（8 中对面）2、项目信息：小区共计

11、14 栋楼，其中 1-5#为多层花园洋房，6-14#为高层。 项目占地面积为 100.33 亩，建筑面积为平米。3、主力户型：两房约 80、90 多平，三房约 130、150 平，叠加户型约 188 平4、销售信息：二期楼王 14#均价在 65007400 元/左右，面积有约 85、 100、139的共 240 套房源，开盘当天已销售大半。二期 13 号楼在售 142、144 平米平层，182 平米内复式，平层均价 6600 元/平米，内复式均价 7000 元/平米；6 号楼在售 161 平米户型，折后均价 6500 元/平米；11 号楼在 售 150 平米户型，价格在 6600 元/平米。一

12、期花园洋房在售 2#、4#，130-220 平米户型，均价 14000-17000 元/平米，具体一房一价。5、基本分析：融侨天骏整体定位为高档小区的，产品种类很全，有花园洋房和 高层住宅，与此同时户型面积供选择的较多，但小户型基本售罄，只有最底层 和最高层有少数小户型，其余都在 100 平方米以上。均价在 7200 元/平方米， 由于房屋总价较高加之周围竞争产品教多五月份销售情况不是很好。（五）华邦世贸城（五）华邦世贸城1、项目地址： 政务新区东流路和潜山路交汇处东北角2、项目信息： 华邦世贸城是由合肥华邦地产和浙江东舜控股集团强强联合倾 力打造的集国际购物中心、超高写字楼、雅典高层住宅、国

13、际酒店为一体的世 界级都市综合体。3、主力户型： 有 83.69、93.284、销售信息： 处于去开盘前的蓄水期，有 80-90的可供选择，样板房已经 装好，大门入口绿化已出具形态。5、基本分析： 华邦世贸城打造的是一个城市综合体，住宅是其中的一部分， 所以客户群体比较广，自用住房的和投资需求教多；由于项目所处东流路和潜 山路交汇处，位置优越，再加上开发商的品牌优势，所以定位较高，价格较高 在 8000-10000 元/ ；近期拜访人数比较多。（六）（六）恒大华府恒大华府1、项目地址： 合肥市习友路与科学大道交汇2、项目信息： 小区分三期开发，一期和二期已经销售结束，三期为 21-24#及 1

14、5#公寓，项目占地面积为 14.25 万平米，建筑面积为 44.7 万平米，建筑类别 为小高层和高层。3、主力户型：三房 185 平，四房 210 平4、销售信息：三期在售（总层 32 层）15#单层 210 平米户型，21#24#楼， 185、210 平米户型，折后均价 7000 元/平米，具体一房一价。5、基本分析： 恒大华府定位为高端产品，一期二期均已销售结束，三期产品 都是大户型；销售均价在 7000 元/，打完折后基本在 6700 元/左右；项目 整体已经起来，绿化均已完成，开发商的品牌口碑影响力很大，近期拜访量很 大，其中很大一部份人想购买二期中户型在 80左右的户型。（七）水岸名

15、都（七）水岸名都1、项目地址：合肥市政务文化新区翡翠路与习友路交叉口2、项目信息： 项目分三期开发，目前前面两期房源均已售完，项目占地面积 为 170 亩，建筑面积为 26 万平米，物业类别为小高层和高层。3、主力户型： 88-90 多平的两房，120-130 多平的三房4、销售信息： 在售三期 12#、19#，88-200 多平米户型，12 号楼为 11 层的小 高层，19 号楼为 18 层的高层，均价 65008000 元/平米，具体一房一价。现 在一次性付款 98 折，商业贷款 99 折。按时签约减 50 元/平米。后期将推出 13#、17#，88、92、95 平米房源，目前正在认筹中。

16、5、基本分析： 产品多在 80-100 ，开发三期，户型结构很合理赠送面积较 大，物业很成熟，最大缺点是交房日期太久在 2013 年，房屋均价在 7200 元/ 左右。近期来拜访的人数不是很多。同时去市调的还有宋都西湖花苑、陶然居、天鹅湖公寓、茗香苑、国建香榭水 都等。四、四、 合肥政务新区楼盘信息总结分析合肥政务新区楼盘信息总结分析（一）环境方面（一）环境方面1、政务新区的绿化逐渐完善并见到成效，绿化覆盖率提高，除四方集团外没有 其他大型工厂，环境保持良好。适宜居住的条件。 2、基础设施的不断完善并不断投入使用带动了政务区的人气，天鹅湖夏季每晚都有大量人群前来观光游玩，奥体中心更是大型体育活动、演唱活动不断，合 肥大剧院的投入使用，省博物馆新馆的建成这都大大提高了周围居民的活动空 间，也提升了该区域的知名度和吸引力 3、商业的繁荣是一个地区发展是否优良的重要依据之一，如今的政务新区的商 业还不是很完善，大型购物商场很少，但随着几个大的项目投入已经大大改变 了整个新区的商业结构，其中以天鹅湖万达广场、Gogopar