《广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议－中地行》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议－中地行（35页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、K区规划及产品建议二五年六月二十日目目 录录第第 一一 部部 分分 规规 划划 建建 议议 第第 二二 部部 分分 开开 发发 步步 骤骤 第第 三三 部部 分分 产产 品品 建建 议议第第 一一 部部 分分 规规 划划 建建 议议占地约3.5万容积率7总建约24.5万商业建筑面积约4万幼儿园建筑面积约0.2万住宅建筑面积约20.3万高度控制有可能建超高层基本资料备注：根据发展商提供资料推算现状市场供货分析在售 面积60 以下60 9090 130130 150150 180180 220220 250250 300300 400400 以上合计数量1034622185424881826114
2、413815426149300比例11%7%20%27%20%12%1%2%0.3%0.2%100%注：以上面积统计主要是近2年珠江新城可参考之项目。包括：保利香槟、力迅上筑、马赛国际公寓、双城国际、星汇国际、新城海滨、凯旋新世界、金碧华府、利雅湾、碧海湾、星辰大厦共11个项目。 结论：近几年珠江新城在售户型面积集中在90180，这是珠江新城比较受落的户型面积区间。项目处在珠江新城中区位置，面积区间应在此范围内。未来市场供货分析(近两年)K1地块主力户型 140-200主力户型 200主力户型 200主力户型110 150主力户型 150主力户型138 148，占 68主力户型 85175小复
3、式，商 务公寓恒烨发展 商项目地理位置占地 （ ）总建（ ）容积 率户数产品类型主力户型动工日期中海 集团地铁上盖 项目猎德路与花城大 道交界3.3万17万5.15/商住 高层138148为 主，占68已动工， 预计年底 对外发售 珠江公园 项目金穗路与猎得路 交界2万14万7/超高层/进行国际 招标，04 年已动工 合景 集团珠江公园 项目珠江公园北面的 D74、5、7地 块2万13万6.5/高档产品/保利 集团东区项目G1-1地块2万15143 96.811242高层110-120的三 房，140-155 的四房方案研究 中珠实 集团东区项目花城大道南L3-1 地块1.34 万5.34万4
4、/商住小户型（未定 ）/广控 地产珠江公园 项目金穗路海居路交 界D5-3、D5-82.2万14万7/高层180-200方案研究 中 恒烨 地产马场路项 目马场路与花城大 道交界（N1-1 ）地块约1万约6万6/小复式 或商务公寓60以下方案研究 中未来住宅用地规划一览表结论：未来几年珠江新城住宅面积比较分散，根据区片的不同，西区集中在60以下的商务公寓，中区以110150为主力户型，东区则以180200的大户型为主。面积积（）套数比例79554%1271108%1381108%14173856%148554%16624018%比例1308100%中海珠江公园地块户型面积比例备注：以上统计为约
5、数，实际以中海公布为准珠江新城容积率分析根据对珠江新城内占地超过1.3万以上的小区进行容积率的对比分析，我们发现：西区的容积率普遍高于东区；东区项目容积率低于规划容积率；要把项目售价高于同区位项目，则须牺牲部分容积率。户型比例考虑 K区的推出时间将是珠江新城的成熟期，根据内部消息，届时比较多的项目将以150大户型为主要产品推出市场（如广控项目、合景项目、保利项目、中海项目等） 本项目地块占地较大，如果全部建成大户型，市场上的大户型产品同质化严重，竞争激烈 本项目的容积率相对较高，决定了本项目较难做到珠江新城最高端产品，本产品面积与楼价水平需迎合目标客户群的需求户型比例设置建议面积（）户型比例1
6、151293房35 %13014031房15%15016031房10 %85922房7 %18022041房30 %1051153房3 % 通过计算，总户数约1390户 平均面积约150规划原则 地块 为长方形（长宽比例1.75:1），故整体规划建议用围合式设计 楼宇高差设计应注重“天际线”的设立 南方人比较注重“东南风”，故东南的楼宇高度应为相对西北的楼宇较低，为整个小区引入东南风 小区南面设置一梯两户是为了扩大“朝南”和“望花园”的优势；若设置两梯四户，则南向单位没有景观支持，而且临路，南向单位的价值不高；北向单位虽有景观支持但朝向差，缺陷明显。这样，4户的价值都不能最大限度的发挥出来。规
7、划原则 幼儿园的外观设计结合园林进行，为小区塑造有价值的景观，现实建筑园林化的生态设计 建筑外立面的设计结合园林绿化进行，实现建筑园林化的生态设计 为保证项目的档次，最大限度的扩大项目住宅的价值，小区南面的楼宇不设立商业，首层作架空层绿化商业分布建议 西面、北面的商业价值较高，故商业设立在西面和北面的裙楼； 商业面积要求40,000万平方米左右，故在裙楼的首层、二层、三层、四层设立即可。总规划图-方案一（不设超高层）N利雅湾中海K区项目冼村路花城大道幼儿园3030303030302820202424203012012012012012012012012012012018015015015015
8、0120120120120120120150150909090901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501503018018030150150ABCDEFGIJKLMNOH150150120120规划后（方案一）的基本资料栋别住宅层数单层面积（）总面积（万）A267201.872B265401.404C266001.56D266001.56E265401.404F266001.56G267601.976H294001.16I194000.76J234000.92K234000.92L193700.703M1937
9、00.703N266601.716O247201.728住宅总建19. 946万商业总建4万幼儿园总 建0.2 万占地3.5万容积率6.899 备注：项目的容积率 相对较高，以上规划 方案相对合理，预期 售价相对较高，发展 商的利益可以保障。总规划图-方案二（西北、西南设超高层）N利雅湾西面的景观价值最高，故选择西向栋别（A、N栋）作超高层的设置，但西面朝向较差，西向户型西晒严重；同时，N栋对北向楼宇的景观有一定影响。中海K区项目冼村路花城大道幼儿园4028282828282918182222182812012012012012012012012012012018015015015015012
10、0120120120120120150150909090901101101502201502202002002002002002001801801801801801501501501503018018040150150ABCDEFGIJKLMNOH150150120120规划后的基本资料住宅总建20.282万商业总建4万幼儿园总 建0.2万占地3.5万容积率6.995备注：此设置与规划 许可容积率“7”接近 。栋别住宅层数单层面积（）总面积（万）A367202.592B245401.296C246001.44D246001.44E245401.296F246001.44G247601.824H
11、294001.16I174000.68J214000.84K214000.84L173700.629M173700.629N366602.376O257201.8总规划图-方案三（北面设超高层）N利雅湾选择北向栋别（、栋）作超高层的设置，能够最大限度的发挥项目的价值：超高层的高层单位的景观、朝向均一流。中海K区项目冼村路花城大道幼儿园304030403030281818222218281201201201201201201201201201201801501501501501201201201201201201501509090909011011015022015022020020020020
12、02002001801801801801801501501501503018018026150150ABCDEFGIJKLMNOH150150120120规划后的基本资料住宅总建20.282万商业总建4万幼儿园总 建0.2万占地3.5万容积率6.995备注：此设置与规划 许可容积率“7”接近 。栋别住宅层数单层面积（）总面积（万）A267201.872B265401.404C366001.56D266002.16E365401.944F266001.56G247601.824H294001.16I174000.68J214000.84K214000.84L173700.629M173700.6
13、29N226601.452O247201.728第第 二二 部部 分分 开开 发发 步步 骤骤开发原则 首先开发有商业的部分，提高首批交楼时小区的成熟度 每期开发尽可能包含大部分户型或面积 超高层产品最后开发 每期开发的产品必须有特色（特别是首期产品），而且能让市场印象深刻，让产品特色深入民心，从而“高速”、高价的完成销售。利雅湾花城大道中海K区项目3030303030302818182222183012012012012012012012012012012018015015015015012012012012012012015015090909090110110150220150220200
14、2002002002002001801801801801801501501501501201201501501618018030150150ABCDEFGHIJKLMNO冼村路三期开发 一期开发二期开发开发顺序第第 三三 部部 分分 特特 色色 产产 品品 建建 议议2梯2户（、栋） 客厅。层高4.1米，采光良好，宽阔视野空间 卧室。安静、舒适，私密性高 厨房、卫生间、餐厅。干湿分区，方便合理150220150220200200200200200200180180150150IJKLM N1.客厅。层高4.1米， 采 光良好，宽阔视野空间.卧室。2梯2户（、栋） 150220150220200
15、200200200200200180180150150IJKLM N2梯2户（、栋）错层空间，透视图2梯2户（、栋） 板式结构 首层架空，立体化园林，通透 23层二三层退台式空中别墅 层以上为标准大平层设计150220150220200200200200200200180180150150IJKLM N二三层退台式空中别墅立 面 剖 面 图首层架空绿化大标准层单位私家退台绿化2梯2户（ 、栋参考户型）2梯2户（ 、栋参考户型 ）2梯4户参考户型一 南北对流，花园梯间01020304120120150或 180150或 1802户主面朝南（03，04单元），厅开间约5m，厅面积约40 ；主人套房约25，入户花园约6，带储物间。6栋开放式的2梯4户， 拥有阳光花园梯间，以 及入户花园； 户户南北可以对流，南 北均享花园景观；2户主面朝北（01，02 单元），厅开间4.2m， 厅面积约35 ；南向主 人套房约20 ，入户花 园约4 。幼儿园30303030303028181
