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1、2012 年保利地产600048投资分析报告国金 1002 班邹伯芸201041060目录一、 宏观经济分析 二、 房地产行业分析 三、 公司分析1、 公司简介2、 公司基本素质分析3、 公司财务分析一、 宏观经济形势分析 在国际金融危机的背景下，随着国民经济结构调整步入关键阶段，我国经济整体增速出现放缓趋势。中央坚持宏观调控不重要，强调要让房价回归合理价位，虽然金融信贷政策层面有所利好，但宏观调控大势难以改变。在此背景下龙头开发企业率先降价，楼市降价风潮开始蔓延。1.国民经济增速放缓，宏观求稳在国际金融危机的背景下，随着国民经济结构调整步入关键阶段，我国经济整体增速出现放缓趋势。2012 年
2、国内生产总值增长的预期目标是 7.5%，2005 年以来首次调低 GDP 增速预期目标；3 月份，CPI 同比上涨 3.6%，预示着通货膨胀压力有所加大，同时 PPI 增速放缓，表明需求扩张动力较弱。在此背景下，工业企业利润同比下降 5.2%，27 个月以来首次出现负增长，产能过剩，需求预期降低。面对经济增速放缓的趋势，2012 年经济发展基调是：稳中求进，保持平稳发展，转变发展方式，促进和谐稳定，宏观调控主题由保增长变为求稳定。2、坚持房地产调控不动摇，金融政策微调利好面对年后出现的楼市“小阳春”，中央频繁重申房地产调控不放松，促房价合理回归。温家宝总理在 3.14.答记者问时明确表示“房价
3、还远没回到合理价位调控不能放松”，直接表明了政府坚持房地产调控的决心。当前地方政府与中央政府上演楼市政策博弈，地方出台救市政策希望提振市场，但这些政策相继被中央被一一叫停。同时，中央表示将继续推进房产税试点，加强对于空置存量房的管理，寻找市场化措施促使房价合理回归。金融政策方面，央行 2 月 18 号公布的，自 2 月 24 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。此举旨在缓解银行体系流动性，确保春节后企业投资和信贷需求。虽然说下调存准释放流动性对于楼市属于利好因素，但是由于下调幅度较小，且释放的流动性主要用于满足中小企业贷款需求，实质上对于房地产业影响极其微小。与此同时
4、，央行持续强调满足首次购房家庭贷款需求，确保房地产调控政策下被“误伤”的刚需。在此背景下，各银行在资金紧张有所缓解的情况下，纷纷将首套房贷利率下调至基准利率，一线城市出现 8.5 折优惠，这对于刺激刚需客户购房有着积极作用，将加快以刚需产品为主的房产项目的销售速度。总体来看，2012 年度坚持房地产调控的政策基调难以出现转折，中央政府保持甚至加大房地产调控力度，金融信贷政策虽然对房地产有所利好，但微小的幅度难以扭转坚持调控背景下楼市深度调整的大势。3.龙头房企率先降价，降价风潮蔓延全国2012 年春节过后，国企民企龙头房企齐降价，金地、绿地、华润、碧桂园等纷纷跟进，政策从紧不变的预期增强；抢销
5、售、抢资金、去库存特征表现显著。结合市场表现来看，买方对于开发商降价的响应态度是积极的，万科、恒大等主要房企在降价后均取得了不错的销售业绩。大型房企在一线城市引发的降价潮迅速蔓延至全国，各城市住宅成交价格呈小幅回落趋势，近年来房价持续上涨的局面出现了扭转的可能。二、 房地产行业背景分析 随着 1999 年住房分配制度的改革，我国房地产行业进入快速发展期。2002 年全面推行招标、拍卖、挂牌方式的土地使用权出让公开交易制度后，我国房地产业市场化进程加快，房地产开发投资、竣工面积、销售额都保持了快速增长。虽然近几年房地产行业发展较快，但是由于我国早期房地产市场进入门槛较低，我国目前房地产行业的集中
6、度不高，具有全国性品牌的大型房地产企业较少。据国家统计局统计，2009 年，全国商品房销售面积达到 9.37 亿平方米，销售额43,995 亿元。2010 年，全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，同比增长 11.35%。其中，商品住宅销售面积增长 8.0%；办公楼销售面积增长 21.9%；商业营业用房销售面积增长 29.9%。2010 年，全国商品房销售额 52,479 亿元，比上年增长 19.3%。引导和促进房地产业持续稳定健康发展是我国房地产调控的主要目标。针对房价过快上涨、住房供应结构不合理等情况，国家自 2004 年起制定了一系列旨在打击房地产投机行为的政策和措施，如关于做好稳定
7、住房价格工作的意见 、 促进房地产业健康发展的六项措施 、 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 、 国务院关于促进节约集约用地的通知 、 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 、 关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知等，综合利用土地、税收、信贷以及规定新建住房结构比例等经济手段和行政手段，分别从增加供给和抑制投机性需求方面对房地产进行调控，以抑制房地产行业的投机、控制房屋价格过快增长。2008 年受全球经济形势下滑影响，我国房地产市场销售持续低迷、实体经济下滑，国家因此采取了降低住房贷款利率、减免税费等调控措施来支持住房消费和房地产投资。但
8、随着 2009 年房价持续过快上涨，国家对房地产的调控政策方向逐步转为中性，陆续出台了平抑房价的土地、信贷及税收调控政策，保持房地产市场的健康、稳定发展依然是我国房地产调控的主要目标。要分析我国的房地产行业现状，须从以下几个方面入手：1、 房价收入比据最新的数据，联合国的房价收入比约为 3:1； 美国约为 3.5:1； 而我国这一指标的数额为 10-15:1. 比联合国平均指标高出约 5 倍，比美国高出 4 倍。假设人均月收入为 5000，那么每户年收入则为 120000，根据以上的房价收入比，我们不难得到，联合国房价为 360000/套，美国为 420000/套，中国为 1200000- 1
9、500000/套。房价之高，让许多人只能望楼兴叹。这是目前房市问题之一，房价太高，居民承受不了买房负担。2、 商品房空置率我国自 2002 年起，商品房空置率就一直处于 20%上下，游走在严重积压区域。2006 年某媒体曾报导，中国 660 多个城市，连续 6 个月以上电表读数为零的空置商品房高达 6540 万套，足够 2 亿人居住。这是房市问题之二，有人居无定所，有人狡兔三窟，商品房的分配严重不公。3、 融资渠道买房有种方式，一是全额付款，二是按揭每月还贷购房。业内人士认为，在当前政策收紧、银行加息的背景下，一次性付款买房，直接与开发商签订购房合同，省时方便。对于购置二套房产的人而言，除了省
10、去了贷款利率上浮的支出外，也节省了与银行周旋的时间和精力。从投资的角度说，付全款购买的房子再出售比较方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。但许多年轻人仍然选择压力较小的贷款购房，同时 90%以上选择向银行借款。这就引发了房市第三大问题，融资渠道单一，过度依赖银行。针对以上问题，政府出台了一些政策。关于这些政策的影响：1、 限购：一线城市的成交量下降，二、三线城市的成交量大幅上升。但持续期不超过、三个月，形势又扭转回来，一线城市成交量回升，二、三线城市成交量回落。2、 限贷：在密集的限贷政策之下，首套房首付比例提高
11、，二手房贷款几乎停放。首付比例提高后，仍有部分实力客户选择全额支付，削弱限贷政策的影响。3、 保障房：保障房的缺失是房市价格飙升的一大重要因素，迫使广大中低收入者来到商品房市场释放需求，加剧了商品房市场供应紧张的局面。保障房建设将降低中低收入者对商品房的刚性需求，但保障房的建设期很长，因此短期内没有太大的效果。从长期看来，房地产行业依旧处在向上发展的阶段，但短期内由于政策干预，业绩增长阻力很大。4、 行业投资选择：1) 行业所处生命周期：2012-2015 年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口，目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中周期而言，我国房地产行业正处于本
12、轮严厉政策周期的中后期阶段。2) 行业与经济周期的密切程度：2007 年末，我国房地产市场开始变冷，特别是 2008 年至今可以说是持续低迷，这种萧条一方面源于我国房地产发展自身的周期性调整，另一方面受美国次贷危机引发全球金融危机的影响。房地产市场的不景气，首先源于自身发展的周期性调整，从西方发达国家的房地产发展历史可以发现房地产发展有着自身明显的周期性规律，即房地产的发展多遵循萧条到复苏到繁荣进而衰退这样的规律，而且多与经济增长的周期性相关。当国内经济形势良好时，居民收入增加，需求增加，拉动房地产行业的增长；当国内经济不景气时，人们的消费与投资欲望减弱，从而将房地产行业带入萧条期。从房子这种
13、产品来看，首先，它是人们的必需品，是每家都需要买或者租的东西。从这个角度来看，房地产行业的需求是比较稳定的，因此受经济周期的影响并不大。然而就目前的形式来看，许多人以投资、投机的心理购买房子，造成房市不稳定，价格一路走高，让许多中低消费者持币观望，因此房地产行业受经济周期的影响还是很大的。总而言之，房地产行业是高风险高收益的行业，投资者应当根据自身风险承受的能力来选择是否投资房地产行业。3）国家重点支持的产业：2012 年我国重点支持的产业有高科技产业、服务业、煤炭、钢铁、水泥、有色、石化、装备、船舶、汽车等传统行业的转型和技术改造。对于房地产行业，新一轮政策表明将继续控制房价攀升、实施限购令
14、，因此从政策角度来看，今年房地产行业是受到打压的。三、 公司基本面分析1、 公司简介：保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续五年蝉联央企房地产第一名。2006 年7 月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选“2008 年度中国上市公司优秀管理团队”，2009 年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止 2010 年底，公司总资产达 1514.61 亿元，实现销售认购过 661.68 亿元。公司成立于 1992 年，2002 年完成股份制改造后，开始实施
15、全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖 35 个城市的全国化战略布局，拥有 119 家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业展、酒店经营等相关行业。公司是经原国家经济贸易委员 2002 年 8 月 20 日国经贸企改（2002）616 号文批准，保利南方集团作为主发起人，联合广东华美和张克强等 16 位自然人共同发起设立的保利房地产股份有限公司。股份公司设立时股本总额为 20，000 万元，各发起人出资按 1.5:1 的折股比例进行折股，具体情况如下：保利南方集团以其所属的广州保利房地产开发公司
16、经评估的经营性净资产 225，172 ，142 元出资，折为 150，114 ，761 股，占总股本的 75.06%；广东华美以现金45，577 ，858 元出资，折为 30，385，239 股，占总股本的 15.19%；张克强等 16 位自然人以现金 29，250，000 元出资，折为 19，500 ，000 股，占总股本的 9.75%。2005 年 12 月 13 日，公司 2005 年第二次临时股东大通过公司2005 年中期利润分配及资本公积金转增股本方案：每 10 股送 5 股派 0.75 元（含税），资本公积金每 10 股转增 5 股。本次利润分配及资本公积金转增股本后公司总股本为 40，000 万元。2006 年 3 月 23 日，公司名称变更为保利房地产（集团）股份有限公司。公司的主营业务是房地产开发、销售、租赁及其物业管理。2、 公司基本素质分析：保利房地产（集团）股份有限公司成立于 1992 年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国
