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1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。商业栆庄万州商业综合体深度定位研究 2013.04.22版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。p 项目核心问题分析p 项目本体分析p 区域商业现状及趋势分析p 项目整体发展战略p 项目业态定位p 人流动线建议目录项目核心问题分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。n本报告需解决核心问题如何在同质化竞争日趋激烈的现状下，寻找市场空白点，实现精准的差异化定位，带动项目快速去 化。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。项目本体分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。项目本体分析版权声明：本
2、文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。京沪高铁枣庄规划二路站安侨公寓换乘站淮河路站海河路站太阳广场换乘站凤鸣湖换乘站龟山公园换乘站京沪高铁站 新规划汽车站BRT所经路线BRT经停站点本案项目本体分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。项目情况项目位置：薛城区昆仑山路钱江路交汇处产品形态：由多栋独立的商业体组成成的开放式的商业广场总建筑面积：20万方项目本体分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。参考案例分析：大宁国际购物中心相通点： 物业结构 形成因素参考点： 业态布局 动线设置项目基础数据占地面积55000平方米酒店面积30000平方米总建筑面积250000
3、平方米办公楼面积40000平方米建筑栋数15栋商业面积120000平方米停车位1300个车库面积50000平方米电梯每栋均有至少2部设备房面积10000平方米版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。参考案例分析：大宁国际购物中心n 相通点一：形成因素 市中心商业不断外溢而形成的区域配套商业上海市中心地价不断提升，市区人口不断向边缘化延伸转移，闸北边缘地区人口密度不断上升，达到80万 人口，区域内现有的落后陈旧、规模偏小的商业设施已经不能满足居民的需求，因此两个项目同样是在市 区逐步饱和而向周边区拓展的城市新区；n相通点二：物业类型 同时开放与半开放式的广场式商业步行街区大宁国际是由
4、十多栋商业单体组合而成的开放半开放式商业组团，每栋楼梯都有一个独立的商业主题，同 时用连廊将多栋商业体串联起来版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。参考案例分析：大宁国际购物中心零售业 休闲娱乐业 非商业用途 餐饮业 酒店 一楼业态分布图 二楼业态分布图 三楼业态分布图 四楼业态分布图 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。参考案例分析：大宁国际购物中心纵 向 定 主 题横向定业态横向横向纵向版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。参考案例分析：上海金桥国际购物中心金桥国际 购物中心陆家嘴人民 广场7kmn项目纯商业建筑面积9.8万方，包括写字楼在内，总
5、建筑体量18万方。n位于金桥路、张扬北路交界处，紧靠轨交6号线金桥路站，距离陆家嘴 商圈7km。n靠近金桥开发区，6公里半径辐射范围涵括联洋社区、证大家园、外高 桥保税区等十个涉外住宅商务区。n由11栋商业建筑单体错落有致组成。n相通点一：区位因素远离城市目前正中心，同属区域性新兴商圈 ；n相通点二：物业特征同为开放半开放型建筑单体组合而成，各栋 单体之间用连廊结合；相通点： 物业结构 区位因素参考点： 业态布局 物业特征版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。参考案例分析：上海金桥国际购物中心 在商业末端设置卡通 尼乐园目的性消费， 引导商业价值。 沿街区域设置家居家纺主 题业态
6、，进行产权划分切 割销售。商业布局借鉴点：各节点的妥善把握 拐角处配置大型商 业，同时引进大型 连锁电器卖场。 拐角价值点设置内街入口引 导人流版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。 由11栋单体错落有致排布而成 单体之间或用休闲 退台串联 或用时尚气息连廊 串联业态/物业特色借鉴点：连廊借鉴点：各具主题的单栋商业 围合而成的时尚商业街区。借鉴点：1、2、3、7、8座业 态功能各有侧重，通过特色连 廊连接形成一个有机整体。参考案例分析：上海金桥国际购物中心区域商业现状及趋势分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。
7、鸿基万尚城天润万象城中央天街嘉豪国际本案区域商业现状及趋势分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。竞争个案鸿基万尚城项目位置：薛城区临山路与永福路交汇处产品形态：商业加住宅总建筑面积 ：8万方开发商：枣庄金天鸿基置业有限公司主力面积：1040 一到三层销售价格：未定销售政策：未定区域商业现状及趋势分析n项目分析项目位于薛城区，从负二层到地上五层，营业面积4万方，从电子产品，到珠宝首饰，化妆品，精品饰品，皮革 ，运动休闲，四五层涵盖大型影院，KTV，美食广场。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。中央天街项目位置：枣庄新城黄河路与六盘山路交汇处南50米产品形态：商场
8、市综合商业地产总建筑面积 ：9万方开发商：山东至信房地产开发有限公司主力面积：20-50（商铺）销售价格：商铺一楼2万元/，三楼四楼8000元/ ，公寓单价3580元/销售政策：5年返租，前3年每年7%，5年1.3倍回购n项目分析项目位于枣庄市新城区，9万的商业主要是为倾力打造集品牌超市、精品百货、美食休闲、五星级酒店等功能 为一体的商场式商业综合体。区域商业现状及趋势分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。嘉豪国际公馆项目位置：枣庄新城区光明大道南侧产品形态：综合商业地产总建筑面积 ：9.8万方开发商：浙商联合实业主力面积：50（商铺）销售价格：1.7万元/左右销售政策：包租
9、的形式，具体的还未确定。 目前在售卡阶段n项目分析嘉豪国际公寓是商住一体的城市综合体，落成后与舜天国际大厦形成新城区最大商圈，提供衣，食，住，玩为 一体的服务，将步行街、商业广场、休憩绿地、会馆、娱乐中心。目前在售的是二期项目，一期的超市和商场 部分预计5月1开业。区域商业现状及趋势分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。天润万象城项目位置：枣庄薛城区泰山路与珠江路交叉口产品形态：住宅、公寓、写字楼、裙房商业总建筑面积 ：不祥开发商：枣庄天润房地产开发有限公司n项目分析项目位于枣庄市薛城区，与本项目距离最近。整个项目为住宅、写字楼加商业的综合体。其中商业部分为裙房 商业，定位为
10、餐饮娱乐为主区域商业现状及趋势分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。n区域市场主要竞品个案均以餐饮、娱乐、休闲为主要业态，重复、重复、再重复 。 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。我们，还要再重复么 ？ 项目整体发展战略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。项目SWOT分析 面积分割小，总价低 地块方正，便于布局 距离市中心有一定距离，具有良好的独立性；优势劣势机会威胁 新兴开发区域，区域成熟度不够， 高铁效应周期较长，商业发展会存在较长培育期； 本地块目前交通极为不便 新区及高铁站是未来重点发展区域，必然有 较大的政策支持 区域各项目商业的同
11、质化严重，为本项目创新 拔高提供了机会； 区域内商业大开发，体量巨大较大加上项目自身的人口及 消费人群为本项目商业的发展提供了人群支撑； 未来人口导入数量大，商业发展的后劲较足。 区域内同质化竞争严重，大量同质化商业项目正在 推向市场，未来供应量巨大。项目整体发展战略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。定位甲方需求甲方需求以快速快速去化为目标区域市场现状区域成熟度不够 项目同质化，严重分 流客户。项目限制条件目前周边配套极不完善 居住人口不足以支撑项目 运营 无公共交通区域市场 现状项目限制 条件项目整体发展战略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。我们应该如何定
12、位？别人都在做餐饮、休闲 娱乐为主要业态的商业项目整体发展战略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。n跳脱区域激烈同质化市场，寻找市场空白点，导入高目的性消费的主题商业，主动寻求差异化版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。休闲休憩 休闲娱乐 婚纱摄影外来旅游休闲人口导入通过主题消费引导的消费人群 主题购物 休闲娱乐 家庭消费商业功能薛城区域近邻家庭全家式消费商圈引导的区域性人群消费办公功能 办公 居住 商业枣庄现代产业发展带动商务需求通过目的性引导的全市范围内商务新城消费需求交通枢纽 休憩 公共服务 商业毗邻高速干道服务需求导入轨道交通捷运系统消费需求导入目标客群导
13、入延伸功能需求 儿童主题 社区服务 家庭消费枣庄人口刚性需求导入徐州、济南等地自住型、投资型客户导入枣庄人口改善型、投资型需求导入居住功能商务功能 集群社区服务 集群休闲娱乐 集群商业功能 集群生活集群客群选择将项目可供发展的主要功能进行客群导入，从而延伸出新的功能需求，在 分化出项目主要的消费集群，主要包括：项目周召基础社区型人群消费消费集群结论项目整体发展战略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。业态重点筛选结果重点发展功能有限发展功能选择发展功能功 能 吸 引 力白领日常零售美容美体时尚健身特色美食婚纱摄影时尚KTV主题购物精品商超时尚零售品味家居食品儿童早教儿童游乐项目匹
14、配度牛排/零点餐厅主题亮点项目整体发展战略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。经营主题定位BusinessFashionFamily流行时尚流行时尚 体验空间体验空间都市家庭都市家庭 生活空间生活空间商务时尚商务时尚 休闲中心休闲中心同事聚会同事聚会都市丽人都市丽人/ /白白 领生活领生活商务洽谈服务商务洽谈服务酒店生活配套酒店生活配套商务宴请商务宴请风尚推广活动风尚推广活动创意体验活动创意体验活动时尚文化传播时尚文化传播独有品牌私享独有品牌私享运动新品发布运动新品发布亲子天地亲子天地婚纱摄影基地婚纱摄影基地温馨家庭活动温馨家庭活动休闲朋友聚会休闲朋友聚会人性化贴心服务人性化贴
15、心服务项目整体发展战略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。以儿童体验亲子乐园、运动商品奥特莱斯 、婚纱摄影为主题的版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。高端主题婚礼策划、婚 纱订做及租赁、鲜花装 饰、结婚化妆，婚纱拍 照，一切与结婚相关的 问题都能在这里得到解 决婚纱摄影主题版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。集合各种运动品牌 ，以奥特莱斯的形 式出现，做枣庄市 第一个运动品牌奥 特莱斯店运动商品奥 特莱斯主题版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。开创枣庄儿童职业体验中心 的先河，直接带领孩子走进 与生活息息相关的各种企业 ，切实的体
16、验成人的生活， 锻炼到孩子的各种能力，关 爱的孩子 的家长怎能错过儿童体验、 亲子乐园主 题版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。商务休闲餐饮/商务宴请/ 同事聚会/白领生活零售 （皮具/饰品/乐扣）/酒 店服务配套商务时尚 休闲中心版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。经营业态：时尚男女服饰/ 牛仔个性休闲/休闲运动品 牌/快时尚/国际时尚品牌/ 流行美食/时尚KTV等流行时尚流行时尚 体验空间体验空间版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。经营业态：儿童品牌零售/ 精品家居/时尚生活护理/ 家庭聚会餐饮/亲子乐园等都市家庭都市家庭 生活空间生活空间项目业态定位版权声明：本文仅供客户内部使用，版权所有，严格保密。婚纱摄影、家居馆、休闲运动、健身网吧、教育培训时尚购物、运动奥特莱斯、儿童天地、儿童娱乐培训、精品高端零售、品牌零售、3C数码、商务配套、休闲餐饮电影院、儿
