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1、关于调整武汉市房地产中介收费标准的建议背景：最近洽谈一单交易，成交价 76 万元，我们即将签署的武汉市存量房居间（买卖） 合同中，约定买卖双方各 1%，熟料这客户是某区退休政府官员，直接找到局里领导， 说我们收贵了，按照标准，代理费一共应该是 8600 元，双方平均负担，于是，我们准备放 弃这份合同的正式签署，但是客户不依啊，我就在网上寻找相关中介费历年来的一些文章 或者文件，信息的发现【武汉市江汉区政协委员会】早在 2007 年就提到过关于中介费的问 题，但是一直被政府、被物价局忽视这，吧我们放在某个以往的角落。 。 。原文如下：关于调整武汉市房地产中介收费标准的建议 点击数： 893 更新
2、时间：2007-8-14 （市 1 号）随着我国经济的高速发展，社会分工越来越细，专业人做专业事越来越普遍，房地产中 介应运而生。目前，武汉市持证经营的中介公司有近 800 家，房地产经纪人约 3 万人，中介公司为 百姓安居作了大量的工作。据不完全统计，每年有 80%以上的二手房交易是通过中介公司 促成的，每年有 95%以上的商品房是通过代理公司完成的。中介公司除了为百姓安居尽力 的同时，也解决了大量就业，也为国家创造了大量的税收。但不可否认目前中介公司良莠 不齐，规模太小、欺上瞒下、吃差价、截流客户资金作投资，种种违规行为破坏了中介公 司的声誉，同时也对中介公司的发展产生了不利影响。造成这种
3、状况的原因是多方面的，一方面是因为少数中介公司唯利是图，见钱眼开， 另一方面与中介收费过低有直接原因，下面是我就中介收费的情况作的调查分析。中介服务收费一直是中介市场中买卖双方和中介机构十分关注的问题，为规范房地产 中介市场，维护中介服务当事人的合法权益，国家计委、建设部 1995 年联合发出关于房 地产中介服务收费的通知 ，对房地产咨询费、房地产中介服务收费、房地产价格评估费、 房地产经纪费的收取额度作了明确规定。随后，武汉市物价局、武汉市房地产管理局于 1996 年联合出台了武价房字1996158 号文省物价局建设厅关于转发（国家计委、建设 部关于房地产中介服务收费的通知）的通知 ，此后，
4、武汉市中介机构开始执行这一标准， 至今已有 10 年。但是由于消费者与中介机构对物价主管部门出台的收费规定存在认识与理 解上的差异，围绕着收费的纠纷也就不断出现，如：一、文件中指出 10 万元以下的按 2%收取。超过 10 万元以上的按 1%收取。在实际交 易中，许多买卖双方错误认为 10 万元以上的是按总交易价的 1%计算，假如按此标准计算 中介费，则交易一套 11 万元的房产中介收费仅收 1100 元，若交易一套 9 万元的房产反而 中介费可以收取 1800 元，显然前者有失公平。其实，文件的内涵是指超过 10 万元以上的 超过部分按 1%收取，其收费设计是按超额累进制进行，但由于收费规定
5、缺少“超过”和 “部分”这几个字，结果导致许多普通消费者的错误理解和产生一些不必要的纠纷。二、中介业务多为居间业务，但收费文件说的是代理业务收费，根据合同法中的 解释，居间和代理是有明显的区别的，对居间业务如何收费，文件没有根据市场发展的需 要有明确表述。三、文件没有明确收费对象，造成部分中介机构对买卖双方都按该标准收费。随着市场经济的不断发展，中介市场无论是规模和质量都与该文件颁布时相比已发生了很 大的变化，中介市场的新事物、新观点、新服务层出不穷。上海、天津、广州广州等地都 根据当地中介市场的发展，对中介收费标准进行了相应的调整。比较如下：城市名称 代理收费标准（以成交金额为标准） 北京
6、25%（500 万以下） ，0.5%(1000 万以上) 上海 2% 天津 2% 南京 15%2% 广州 05%2.5% 南昌 2% 杭州 20 万元（含）以下 1%10%20 万元至 50 万元（含） 0.8%50 万元至 80 万元（含） 0.5%80 万元至 100 万元（含） 0.3%100 万元以上 0.1% 合肥 1%2% 福州 2.5% 武汉 2%（10 万以下） ，1%（10 万以上） 在进行对比之后不难发现，武汉市现行的收费标准显然处于较低的水平，不仅与国外 同行占成交额 5%至 8%的销售独立住宅佣金不可同日而语，而且与国内省会城市都存在相 当差距。而这种较低的收费标准直接
7、代表的就是中介企业合法收入的降低，房地产经纪人 收入的降低，这样必导致两种后果：1、正规中介合法收入偏低，导致正规中介机构生存困 难，部分中介机构只得停业，如武昌的一家老牌房地产中介北光房屋超市等机构业已 消失。部分中介机构入不敷出，处于亏损状况。2、非法中介欺骗消费者，违规收费，导致 更多的消费者上当受骗，严重影响中介行业整体形象。这种低收费标准将导致中介企业无 法投入资金进行硬件建设、加强配套协调服务部门建设、加强后期客户管理和服务，同时 造成房地产经纪人才流失，武汉中介市场将形成业务范围小、专业服务水平差与收费标准 低的恶性循环。房产中介是特殊行业，经营标的物是价值量大的不动产，重要性不
8、言而喻。做到产品 精细化、流程透明化、服务人性化、人才专业化，提升顾客满意度，将是房地产经纪行业 的发展趋势。而不同的服务应该有不同的价值区分，在市场经济的条件下，消费者也有自 主选择不同服务的权利。而武汉市目前仍使用的1996年第 158 号文件不仅经常造成不必 要的纠纷，而且不适应其制定 10 年后武汉的经济水平、物价水平、房价水平，不适应目前 中介服务的多种类的变化。该文件作为指导行业的收费政策已不太适应市场的需要。从下 列数据可以看出相比 2001 年，2006 年 10 月二手房单价增幅约为 141%，这就从一个侧面 反映出武汉楼市的快速发展。武汉楼市（住宅）均价表 单位：元/平米2
9、000 年 2001 年 2006 年 10 月 一手房 1983.52 2065.32 3812.52 二手房 未统计 1168.75 2814.89 （数据来源：武房指数，武汉房地产信息网）因此，对武汉市中介服务收费标准进行调整是非常必要的，这是市场发展的需要，也 是正规中介机构生存和发展的需要，更是消费者自主权益的需要。1996 年制定中介收费政策时，标准是按照当时的市场环境来制定的，因为在 1996 年 武汉市二手房交易总价在 10 万元左右，所以收费标准的临界点就是 10 万元。但在 10 年以 后，已经到了 2006 年了。二手房的交易价多在 50 万元左右，几乎没有 10 万元以
10、下的交易 了，所以制定该政策更应与时俱进。考虑到目前房产交易成本已因为国家调控而增加的因 素，参考与武汉同等收入水平的省会城市的收费标准，结合武汉市房产中介市场的实际情 况，建议对武汉市房地产中介收费标准做如下调整：收费项目 收费标准（按交易金额累计计算） 收费对象 居间业务 2%（50 万以下）1%（50 万100 万）05%（100 万以上） 委托方 独家代理 3% 委托方 其实，市场竞争行为才是中介服务收费最好的调节杠杆，在政府指导价格或上限价格 内，中介机构可以自主定价。消费者的眼睛是雪亮的，哪家中介机构是价有所值就会得到 发展，哪家中介机构不能提供相应的服务就会被市场淘汰。这样不仅支
11、持了正规中介的发 展，也间接的净化了市场，推动了中介行业的发展补充说明：现如今一个正规的房产中介公司的设立或者开店，成本远远已经超越了物价局 1996 年文件的时代，我们且来看一个表：分店筹备费用预算 明细 单价 数量 总价 年总计 转让费 100000 100000 租金 100 元/ 80 8000 96000 装修 600 元/ 80 48000 48000 分店设备预算 23 台位 电脑 2300 元/台 3 台 6900 6900 终端机 380 元/台 20 台 7600 7600 二手显示屏 350 元/台 20 台 7000 7000 松下复印机 6800 元/台 1 台 6800 6800 耗材（暂不记） 办公家具（大约） 10000 人员成本（含培训期间）职位基本工资提成比例初级置业顾问 10 人 1000 15%-30% 15000 置业顾问 10 1500 20-40% 15000 销售经理 2 人 2000 20-40% 8%小组提成 4000 店长 1 人 3000 5%单店提成 3000 行政秘书 1 人 2200 2%单店提成 2200 基本工资合计 39200 固定店内开支+租金 47200 来源：亿房论坛(http:/
