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1、众说纷纭的房产税众说纷纭的房产税开场引入：陈 默背景知识背景知识：瞿晖旺 案例研究：杨 磊对比研究：王婷婷全组总结：刘 莉现场答疑：全组成员分工原则：全体成员收集资料，充分讨论思路，群策群力。不存在“搭便车”问题。本“集团”较好地提供了公共品，并愿意与大家分享，以改善公共 品的供给质量。“安居乐业”历史悲哀：房子让80后成为垮掉的一代裸婚族 干净男 丈母娘经济 残酷现实房产税的背景知识房产税的背景知识房产税的概念：房产税的概念：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值 或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的
2、一 种财产税。（涉及两个概念）种财产税。（涉及两个概念）计税余值，是指按照税法规定按房产原值一次减计税余值，是指按照税法规定按房产原值一次减 除除10103030的损耗价值以后的余额。的损耗价值以后的余额。 房产计税余值：房产计税余值： 1.1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为 计税依据。计税余值，指依照税法规定按房产原计税依据。计税余值，指依照税法规定按房产原 值一次减除值一次减除10103030的损耗价值以后的余额。的损耗价值以后的余额。 2.2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据对于出租的房屋，以租金收入为计税依据 。房产的租金收入，是房屋产
3、权所有人出。房产的租金收入，是房屋产权所有人出 租房产使用权所取得的报酬，包括货币收租房产使用权所取得的报酬，包括货币收 入和实物收入。对以劳务或其他形式作为入和实物收入。对以劳务或其他形式作为 报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房 产的租金水平，确定一个标准租金额，依产的租金水平，确定一个标准租金额，依 率计征。率计征。 先行房产税政策先行房产税政策中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例(1986/09/15)(1986/09/15) 其主要特点是：其主要特点是：先行房产税的主要的缺点先行房产税的主要的缺点 （1 1）随着中国事业机构管理
4、体制的改革，不属于）随着中国事业机构管理体制的改革，不属于 提供社会公共产品的事业单位将逐步市场化和企提供社会公共产品的事业单位将逐步市场化和企 业化，由于其性持已属于企业，因此它必须承担业化，由于其性持已属于企业，因此它必须承担 纳税义务。纳税义务。 （2 2）中国的住房制度改革使得居民住房的商品化）中国的住房制度改革使得居民住房的商品化 程度有了很大提高。高收入阶层通常选择面积大程度有了很大提高。高收入阶层通常选择面积大 、地段好、各种服务设施齐全的住房，因而享受、地段好、各种服务设施齐全的住房，因而享受 了更多的社会公共服务。了更多的社会公共服务。对居民自用住房完全免对居民自用住房完全免
5、 税，税，不仅是国家放弃了调节收入分配的重要手段不仅是国家放弃了调节收入分配的重要手段 ，还违背了多受益者多纳税的公平原则。，还违背了多受益者多纳税的公平原则。房产税征收讨论的焦点房产税征收讨论的焦点取消居民自用住房完全免税的政策，通过取消居民自用住房完全免税的政策，通过 房产税调节居民住房需求，抑制房价高涨房产税调节居民住房需求，抑制房价高涨 ，减轻住房压力。，减轻住房压力。下面是我们对新房产税的一些看法我们看房产税我们看房产税税收和消费者选择税收和消费者选择税收是政府的主要收入来源，而且税收肯定会影税收是政府的主要收入来源，而且税收肯定会影 响消费者行为，下面我想用一个模型来分析税收响消费
6、者行为，下面我想用一个模型来分析税收 对消费者的影响。对消费者的影响。M M1 1N N1 1是没有税收情况下的预算约束线，是没有税收情况下的预算约束线， 如果除如果除X X以外其他统称为以外其他统称为Y Y，消费者收入，消费者收入 为为I. I.消费者均衡为消费者均衡为E E1 1点，消费者均衡为（点，消费者均衡为（ x x1, 1,y y1 1）。如果政府对每一单位）。如果政府对每一单位X X商品征商品征 税税t t，那么想当于，那么想当于X X商品的价格就变成了商品的价格就变成了 p+t,xp+t,x商品的价格上升，预算线沿着商品的价格上升，预算线沿着MM点点 内旋转，于是预算线变为，消
7、费者均衡内旋转，于是预算线变为，消费者均衡 为为E E2 2点，商品组合变为（点，商品组合变为（ x x2, 2,y y2 2），这两），这两 个均衡相比，个均衡相比，X X的消费量肯定下降了。的消费量肯定下降了。可以看出，税收会使相关商品的可以看出，税收会使相关商品的 消费量下降，而且会影响消费者的实消费量下降，而且会影响消费者的实 际收入下降，也就是税收对消费者行际收入下降，也就是税收对消费者行 为产生了影响。为产生了影响。因此，税收常常作为一个杠杆来因此，税收常常作为一个杠杆来 调节消费者行为，来保证资源配置和调节消费者行为，来保证资源配置和 经济运行的合理化。房产税征收主要经济运行的合
8、理化。房产税征收主要 的目的在于：减少投资性需求，从而的目的在于：减少投资性需求，从而 抑制高房价抑制高房价 。那么他能抑制高房价。那么他能抑制高房价 吗？吗？业内专家预计，房产税开征的推业内专家预计，房产税开征的推 广将对各地楼市产生深远影响，如广将对各地楼市产生深远影响，如 果能够对第三套以上住宅征收重税果能够对第三套以上住宅征收重税 ，将彻底改变投资房产的收益预期，将彻底改变投资房产的收益预期 ，减少投资性需求，从而有利于遏，减少投资性需求，从而有利于遏 制房价过快上涨。制房价过快上涨。 有人认为房产税有人认为房产税 是抑制房价过快上涨的核武器。是抑制房价过快上涨的核武器。回想前面税收和
9、消费者选择的模回想前面税收和消费者选择的模 型，确实征税房产税可以在一定程度型，确实征税房产税可以在一定程度 上抑制消费者购房行为，减少消费者上抑制消费者购房行为，减少消费者 对房屋的需求，特别是二套房的购买对房屋的需求，特别是二套房的购买 。但是，也有人说房产税的征收不会但是，也有人说房产税的征收不会 起到多大做作用，反而会增加普通消起到多大做作用，反而会增加普通消 费者的负担。确实，我们看到以前关费者的负担。确实，我们看到以前关 于楼价调控出台过很多政策，甚至是于楼价调控出台过很多政策，甚至是 “ “限购令限购令” ”这样的直接行政手段都没有这样的直接行政手段都没有 有效的抑制房价。这让我
10、们对房产税有效的抑制房价。这让我们对房产税 的征收能否起到作用开始迟疑。我想的征收能否起到作用开始迟疑。我想 这里主要考虑税收给那些人造成负担这里主要考虑税收给那些人造成负担 。体验得到负担的人，会限制购房，。体验得到负担的人，会限制购房， 体验不到的还是会继续买房。体验不到的还是会继续买房。目前炒房者和投资房产的人，主要目前炒房者和投资房产的人，主要 目的是为了财产的保值和增值。目的是为了财产的保值和增值。“ “在在 目前通货膨胀率实际上超过目前通货膨胀率实际上超过3 3、而、而 房价上涨动辄每年超过房价上涨动辄每年超过1010的幅度的幅度 来看，即使房产税税率高达来看，即使房产税税率高达1
11、 1，也，也 无法起到阻止炒房和投资房产的作无法起到阻止炒房和投资房产的作 用。用。” ” 他们不怕房产税，因为税收没他们不怕房产税，因为税收没 有给他们造成多大的负担，从而不有给他们造成多大的负担，从而不 能改变他们的行为，那谁怕？能改变他们的行为，那谁怕？我们怕，标准用语许多我们怕，标准用语许多“ “8080后后” ”以及不属于以及不属于 我们的那些中低收入者我们的那些中低收入者“ “很明显，房产税征收之后，一些豪很明显，房产税征收之后，一些豪 宅的持有人不会在乎，而对于大部宅的持有人不会在乎，而对于大部 分中低收入居民来说，真正需要购分中低收入居民来说，真正需要购 房的人，一笔房产税无疑
12、会对生活房的人，一笔房产税无疑会对生活 造成影响。造成影响。” ” 房产税的征收给他门房产税的征收给他门 带来造成了负担，所以他们对房产带来造成了负担，所以他们对房产 税的征收反映很大。事情就这么怪税的征收反映很大。事情就这么怪 ？为什么他有人怕？有人不怕？为什么他有人怕？有人不怕？事情的真相事情的真相委婉地说：委婉地说：中国的高房价主要有两个成因，一是整个中国的高房价主要有两个成因，一是整个 国民经济结构的问题，比如国有资本为主国民经济结构的问题，比如国有资本为主 体的结构，造成市场发育不是很充分；二体的结构，造成市场发育不是很充分；二 是分配机制的问题，第一次分配没有营造是分配机制的问题，
13、第一次分配没有营造 公平的市场规则，二次分配没有建立比较公平的市场规则，二次分配没有建立比较 完整的福利政策、福利制度。这两个原因完整的福利政策、福利制度。这两个原因 没解决，房价的问题是很难解决的。没解决，房价的问题是很难解决的。这让我想起了两个永恒的主体：这让我想起了两个永恒的主体： 公平与效率，税收的征收的两大基公平与效率，税收的征收的两大基 本原则也是公平与效率，房产税的本原则也是公平与效率，房产税的 征收让我们看到了这两个主题，却征收让我们看到了这两个主题，却 引起了我的忧虑。引起了我的忧虑。让我们看看国外是怎么做的吧让我们看看国外是怎么做的吧国际房产税经验国际房产税经验 房产税并不
14、是中国首创，在全世界房产税并不是中国首创，在全世界 很多国家早已实施房产税，并取得了很多国家早已实施房产税，并取得了 不错的成效，虽然各国国情有所不同不错的成效，虽然各国国情有所不同 ，但其实践过程中的经验仍旧值得中，但其实践过程中的经验仍旧值得中 国学习和借鉴。国学习和借鉴。 房产税的分类房产税的分类 美国模式美国模式：名称叫物业税，由地方政府征收，定位于为名称叫物业税，由地方政府征收，定位于为 治安、教育和环卫融资，它建立在土地私有的基础上，是治安、教育和环卫融资，它建立在土地私有的基础上，是 一种直接税。一种直接税。 香港模式：香港模式：围绕房产征收的税主要有两部分，一部分叫围绕房产征收
15、的税主要有两部分，一部分叫 差饷税，另一部分叫物业税，两者均以租金为税基。差饷税，另一部分叫物业税，两者均以租金为税基。 中国大陆模式：中国大陆模式：。从税收性质来看，包含了少量的直接从税收性质来看，包含了少量的直接 税成分，但大多数是间接税。税成分，但大多数是间接税。 美国模式美国模式 房地产税是地方政府和学区收入的最主要房地产税是地方政府和学区收入的最主要 来源来源 房地产税以房地产价值作为计税依据，房地产税以房地产价值作为计税依据， 且且 计税价值的评估与房地产税收的征收管理计税价值的评估与房地产税收的征收管理 是分开的。是分开的。 房地产税的税率是根据预算和税基变化情房地产税的税率是根
16、据预算和税基变化情 况而不断变化的况而不断变化的香港模式香港模式 香港的物业税针对个人出租物业的租金进香港的物业税针对个人出租物业的租金进 行征收行征收 香港香港“ “调控调控” ”房地产市场的手段并非是税收，房地产市场的手段并非是税收， 而主要有两种方式，增加土地供应和收紧而主要有两种方式，增加土地供应和收紧 银行信贷银行信贷 新加坡模式新加坡模式 双轨制：政府出资建房；房地产的市场竞双轨制：政府出资建房；房地产的市场竞 争和控制争和控制 20112011年开始，房产税改革，制度更加倾向年开始，房产税改革，制度更加倾向 于弱势群体，凡是年值于弱势群体，凡是年值(AV)(AV)低于低于60006000新币新币 的，免收房产税。的，免收房产税。 讨论讨论 中国作为后发外生型现代国家，如何中国作为后发外生型现代国家，如何 借鉴国外房产税经验平衡公平和效率借鉴国外房产税经验平衡公平和效率 ？
