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1、第一篇 资产评估的基本理论 导论 资产评估的目的与主客体 资产评估的标准、假设与价格 计量 资产评估的特点与原则第二篇 资产评估的基本方法 成本法 收益法 市场法 各种评估方法的比较第三篇 资产评估的实务简介 机器设备评估 房地产评估 无形资产评估 企业价值评估第一篇 资产评估的基本理论 一、教学内容 导论 资产评估的目的与主客体 资产评估的标准、假设与价格计量 资产评估的特点与原则二、教学目的要求 掌握资产评估的概念和基本理论 了解其在社会主义市场经济条件下功能 为以后学习资产评估方法和实务打下基础三、教学重点和难点 重点：资产评估的概念、假设和价值类型 难点：资产评估的假设第一章 导论 教
2、学目的与要求 掌握资产评估的基本概念； 了解资产评估在社会主义市场经济条件下的功能 教学重点与难点 资产评估的概念及基本要素第一节 资产评估与市场经济 一、资产评估与市场经济 1、什么是资产评估？ 有两种定义，以CPV教材为主。1）活动定义：资产评估是通过对资产某一时点价值的估算评定,从 而确定其价值(价格)的经济活动。2）过程定义：资产评估是由专业机构和人员，按照国家法律、法规和 资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程 序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行 分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 这里包含三层意思: 谁来评？ 评什么？ 依据什么? 2、资产评估要
3、素 主体 客体 目的 程序 标准 方法这六大基本要素将在以后各章中进行具体探讨二、资产评估的产生 货币的出现商品经济的产生社会分工细化要素配置定价 为什么说资产评估是现代市场经济的产物？ 、商品经济市场经济要素流动经济、产权流动:如兴办合资企业、资金流动:投资、发行债券、抵押、要素再生产；、不动产交易；、企业的破产和清算 、现代产权理论要素流动资产重组产权流动分立合并 、市场公平竞争第二节 资产评估在市场经济中的功能五大功能： （一）价值尺度 （二）维护权益 （三）优化配置 （四）会计法制 （五）促进开放思考题: 什么是资产评估? 为什么说资产评估是现代市场经济的产物？第二章 资产评估的目的及
4、其主客体 教学目的与要求 熟悉资产评估的目的； 了解资产评估的主体与客体. 第一节 资产评估的目的 一般目的:资产在评估时点的公允价值 特定目的:P9法令评估、非法令评估 注本15是以国家行政法规分为十类 一、以资产交易为目的 （一）单项资产交易资产存量、投资 （二）产权变动 合资、合作经营 企业分设、合并、兼并 股份经营 企业出售 企业租赁 （三）房地产交易二、融通资金 四、资产清算 抵押贷款 五、咨询服务 发行债券 六、纳税 融资租赁 七、国家征用 担保业务三、资产保全 会计处理 财产保险我国现行制度规定,占有国有资产单位需要进行 评估的9类资产行为 （1）整体或部分改建为有限公司或股份公
5、司; （2）以非货币资产对外投资; （3）合并、分立、清算； （4）除上市公司以外的整体或部分产权转让； （5）除上市公司以外的原股东股权比例变动； （6）资产转让、置换、拍卖； （7）整体资产或部分资产租赁给非国有单位； （8）确定诉讼资产价值； （9）法律规定的其他需评估事项。第二节 资产评估的主体与客体 一、主体 专业评估机构: 资产评估事务所 土地估价所 房地产估价所 专业估价人员 二、客体 （一）资产的概念及确认标准 （二）资产评估对象的分类一）资产的概念及确认标准 经济学中的资产概念 会计学中的资产概念 资产评估中的资产概念 资产评估中的资产：是指特定权利主体拥有或控制的并能给 其
6、带来未来经济利益的经济资源.资产的确认标准：现实性、控制性、有效性、稀缺性、合法性 资产评估对象的分类 可按不同的标准进行分类 6种标准产生6种不同的分类（重点是按存在形态分类） 有形资产： 固定资产- 机器设备、房地产 流动资产- 原材料、存货、现金、银行存款、应收 长期资产- 债券、股票 帐款 无形资产： 可确指无形资产 知识产权专利权、商标权、版权 对物产权土地使用权 行为权利租赁权、许可证、专营权 不可确指无形资产商誉一、按照我国现行制度规定, 国有资产占有单位需要进行评估的资产行 为有哪些？ 二、如何理解资产评估中资产的涵义?它的确认标准有哪些?第三章第三章 资产评估的假设与价值类型
7、资产评估的假设与价值类型 教教 学学 内内 容容第一节第一节 资产评估假设资产评估假设第二节第二节 资产评估的价值类型资产评估的价值类型 教学目的与要求教学目的与要求掌握资产评估三大基本假设的概念、特点及适用范围；掌握资产评估三大基本假设的概念、特点及适用范围；了解目前理论界关于资产评估价值类型的两种代表性观点了解目前理论界关于资产评估价值类型的两种代表性观点掌握重置成本、现行市价、收益现值、清算价格标准的概掌握重置成本、现行市价、收益现值、清算价格标准的概 念、适用的前提条件和资产业务；念、适用的前提条件和资产业务；掌握市场价值、非市场价值的概念和特点；掌握市场价值、非市场价值的概念和特点；
8、熟悉价值类型在资产评估中的重要作用。熟悉价值类型在资产评估中的重要作用。教教 学学 重点与难点重点与难点资产评估的三大假设资产评估的三大假设; ;资产评估的价值类型与价格计量资产评估的价值类型与价格计量第一节第一节 资产评估假设资产评估假设 假设是资产评估业务的基本前提条件。假设是资产评估业务的基本前提条件。 评估的三个基本假设：继续使用假设、公开市场假设、清算假设评估的三个基本假设：继续使用假设、公开市场假设、清算假设 一、一、 继续使用假设继续使用假设、概念：假定被评估资产可以继续使用，从而考察它在剩余、概念：假定被评估资产可以继续使用，从而考察它在剩余 寿命期间内能为其持有人带来的经济收
9、益。寿命期间内能为其持有人带来的经济收益。 继续使用假设说明了被评资产所面临的市场条件或市场环境；继续使用假设说明了被评资产所面临的市场条件或市场环境； 继续使用假设的核心是强调资产对未来的有效性；继续使用假设的核心是强调资产对未来的有效性； 对于可继续使用资产的评估与不能继续使用资产的评估，分属对于可继续使用资产的评估与不能继续使用资产的评估，分属 于不同性质的资产业务。于不同性质的资产业务。 注意注意: :在该假设下在该假设下, ,不能把资产拆零不能把资产拆零 出售所得的收益之和作为资产的评估价格出售所得的收益之和作为资产的评估价格、形式、形式(1)(1)在用续用在用续用; ; 资产在产权
10、变动或资产业务发生后，按现行用途原地继续使用资产在产权变动或资产业务发生后，按现行用途原地继续使用(2)(2)转用续用转用续用; ; 资产在产权变动或资产业务发生后，按新用途原地继续使用资产在产权变动或资产业务发生后，按新用途原地继续使用(3)(3)移地续用移地续用 资产在产权变动或资产业务发生后资产在产权变动或资产业务发生后, ,改变资产的空间位置继续使用改变资产的空间位置继续使用 、条件、条件资产尚有显著的剩余使用寿命；资产尚有显著的剩余使用寿命；能提供服务或用途，满足所有者经营上期望的收益；能提供服务或用途，满足所有者经营上期望的收益；资产所有权明确，并保持完好；资产所有权明确，并保持完
11、好；资产从经济上、法律上允许转作他用；资产从经济上、法律上允许转作他用；充分考虑了资产的使用功能。充分考虑了资产的使用功能。 二、公开市场假设二、公开市场假设、概念：假定被评资产可以在一个公开的市场上自然买卖。、概念：假定被评资产可以在一个公开的市场上自然买卖。 所谓所谓“ “公开公开” ”就是一个有众多买者和卖者的充分竞争的市场。就是一个有众多买者和卖者的充分竞争的市场。 公开市场假设还假定资产的用途可以用于法律和政策允许的最公开市场假设还假定资产的用途可以用于法律和政策允许的最 佳用途，从而发挥其最大最佳效用，给持有人带来最大的收益佳用途，从而发挥其最大最佳效用，给持有人带来最大的收益 。
12、（资产评估的一项重要技术原则）。（资产评估的一项重要技术原则） 资产的最大最佳效用资产的最大最佳效用-可以是现实的，也可以是潜在的；可以是现实的，也可以是潜在的；-不必遵循原来的设计和用途；不必遵循原来的设计和用途；-由资产所在地区、具体特定条件及市场供求规律所决定。由资产所在地区、具体特定条件及市场供求规律所决定。例如，位于风景名胜区的一块土地，既可以用于绿化、住宅，例如，位于风景名胜区的一块土地，既可以用于绿化、住宅， 也可以用于餐饮、酒店等商业用途，那么该土地的最大最佳用也可以用于餐饮、酒店等商业用途，那么该土地的最大最佳用 途是什么呢？商业用途途是什么呢？商业用途、适用范围、适用范围凡
13、是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强 的资产，都可以考虑按此前提进行评估。如商品房、土地的资产，都可以考虑按此前提进行评估。如商品房、土地 使用权、通用机械设备等。使用权、通用机械设备等。 三、清算假设三、清算假设、概念、概念清算假设是假定资产所有者在特定条件下被迫对资产进清算假设是假定资产所有者在特定条件下被迫对资产进 行出售。行出售。、特点、特点 一是交易双方地位不平等； 一是交易双方地位不平等； 二是交易时间短； 二是交易时间短； 三是评估价值低。 三是评估价值低。 、适用范围、适用范围非常有限，主要针对于破产清算企业。非常有限，
14、主要针对于破产清算企业。 三个假设比较表继续使用假设公开市场假设清算假设概念按现行用途继 续使用或将转 换用途继续使 用完全竞争市场 条件，按市场 原则交易由于破产或资产 强制出售特征未来的有效性行情的公开性地位的不平等性适用尚有剩余寿命 和期望效益的 合法资产通用性较强、 用途较广的资 产特殊原因终止的 企业 第二节 资产评估的价值类型 一、资产评估价值类型的含义 资产评估价值是资产评估的结果。资产评估价值由于其评估特定 目的不同，价值含义也不一样，表现为不同的价值类型。 资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。 不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同 的
15、，在数量上也有较大差异。 二、我国评估界早期关于资产评估价值类型的观点 是以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括四种: 重置成本、重置成本、 现行市价、现行市价、 收益现值、收益现值、 清算价格清算价格1、重置成本及其价格计量 （1）概念：是指现时条件下，按资产原有功能重置资产并使资产处 于在用状态所耗费的成本。 资产重量成本的依据。功能重置（2）前提条件 A、资产已完成购建,可使用或在用； B、继续使用。 （3） 适用的资产业务A、资产保全、实物保全和价值保全B、财产保险保险的意义-维护资产的再生产功能保险必须要用重置成本2、收益现值及其价格计量 （1）概念：收益现值是根据资产未来预期获利能力的大小，以 适当的折现率或本金化率将未来收益折成现值。简言之，是资产产生的未来净现金流量的贴现现值之和。 方法一：折现率或本金化率；
