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1、物业管理实务物业管理实务 第三章 业主大会中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业本章讲授本章讲授：业主大会的组织形式业主委员会的产生和组织物业管理公司与业主委员会的关系中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业学习目的与要求1了解业主委员会的产生2掌握业主大会的组织形式3重点掌握业主委员会的组织业主委员会的权利和义务中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业业主主大大会会的的组组织织形形式式业主大会的召开业主大会的职责业主大会决定问题的程序业主公约和业主大会议事规则中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主自治业主代表大会作为产权人，业主有权对自己作为
2、产权人，业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作拥有的房产的使用、经营和管理作出决定，这就是业主自治出决定，这就是业主自治当业主人数较多时，可以当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表组成按比例推选业主代表组成业主大会业主大会由物业管理区域内业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织理活动中的合法权益的自治组织业主大会的组织形式中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主大会的召开中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业首次业主大会第一次业主大会在物
3、业交付使用且住用率达到一定比例时，由政府物业管理行政主管部门指导，由业主按法定程序和形式召开 物业管理条例规定：同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主大会的年度会议 业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次，称为业主大会的年度会议中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主大会的临时会议 经持有一定比例以上投票权的业主提议，业主委员会应于接到该项提议若干天内就其提议召开业主大会，称为业主大会的临时会议 物业管理条例规定：经20%以
4、上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业召开业主大会的法定人员物业管理条例规定：业主大会会议应当有物业管理区内代表半数以上投票权的业主参加，方可召开如经持有半数投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会会议中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业召开业主大会的公告物业管理条例规定： 业主委员会应于业主大会会议召开15天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报物业管理行政主管部门备案中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主大会的职责制定、修订业主公约和业主大会议事规则选举、罢免业主委员会成员、监督业主委员
5、会的工作选聘或解聘物业管理企业中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主大会的职责续决定维修基金续筹、使用方案，并监督其实施制定和修改在物业管理区域的物业共用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主大会的职责续业主大会会议的决定不得与宪法、法律、法规和政策相抵触 违反此规定，政府物业管理行政主管部门有权予以纠正或撤消业主大会的决定还不得背离物业管理委托合同的有关条款中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主大会决定问题的程序业主大会可以
6、采用会议集体讨论或书面征求意见等，会议表决采取投票、举手等形式所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任 业主也可以委托代理人参加业主大会会议，业主也可以委托代理人参加业主大会会议，委托他人投票的，必须出具授权委托书，授权委委托他人投票的，必须出具授权委托书，授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，需加盖法托书必须有业主签字，如业主为法人，需加盖法人公章人公章中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主大会决定问题的程序续业主大会会议的出席人数达到规定人数时，在会议上提出待决定事项，由出席会议的业主表决，经与会业主所持投票权1/2以上通过有
7、效 业主大会作出业主大会作出: :制定和修改业主公约，业主大制定和修改业主公约，业主大会议事规则，选聘或者解聘物业管理企业，专项会议事规则，选聘或者解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹、方案的决议等重大事项，维修基金使用和续筹、方案的决议等重大事项，必须经物业管理区域全体业主所持投票权必须经物业管理区域全体业主所持投票权2/32/3以上以上通过通过中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主大会决定问题的程序续业主投票时，票数的计算原则上按业权比例确定，其具体计票方法可由业主大会议事规则决定票数的计算通常有两种方法：一是按所拥有的产权面积计算二是按拥有的独立单元计算物业管理条例物
8、业管理条例规定：业主在首次大会会议上规定：业主在首次大会会议上的投票权，需按业主所拥有的物业建筑面积、住的投票权，需按业主所拥有的物业建筑面积、住宅套数等因素确定。具体由省、自冶区、直辖市宅套数等因素确定。具体由省、自冶区、直辖市制定制定中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主公约和业主大会议事规则 首次业主大会会议上需要审议的重要文件：业主公约业主大会议事规则中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主公约 业主公约是一种管理规约，属于协议、合约的性质，是由全体业主承诺的，并对全体业主（包括非业主使用人）有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理方面权利、义务的准
9、则中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主公约的主要内容业主使用、经营、转让、出租拥有物业时遵守的事项业主对物业进行室内装修时应遵守的事项，包括是否收取装修押金、装修押金退还方式等物业管理服务费的缴交方式和时间；不按时缴交物业管理服务费时，物业管理企业可采取的措施前期物业管理服务协议中约定在业主公约中保留的内容中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主大会议事规则 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法，业主委员会的组成等事项依法作出约定中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会的产生和组织业主委员会的性质和地位业主委
10、员会的产生业主委员会的组织业主委员会会议业主委员会的权利和义务中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会的性质和地位业主委员会是业主大会的执行机构 由业主大会从全体业主中选举产生经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体 其合法权益受国家法律保护中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会的宗旨业主委员会的是代表本物业的合法权益实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会的产生（1）首次业主大会会议的召开符合各地
11、方性法规中所定的召开业主大会条件的物业，开发建设单位应及时负责召集业主召开首次业主代表大会会议，选举成立业主委员会，代表全体业主行使有关权利，督促业主履行义务原由开发建设单位聘请的物业管理企业应积极协助、配合。市县物业管理行政主管部门应及时督促和指导首次业主大会会议的召开中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会的产生续首次业主代表大会的组织规模较大、业主人数较多的物业可按幢、楼层等单位选举业主代表，采取召开业主代表大会的形式选举业主委员会业主代表应有其所代表的业主的书面委托业主代表的投票权按其所代表业主的投票权之和计算业主是自然人的，其书面委托应附业主本人身份证复印件中央广
12、播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会的产生续（2）业主委员会的产生按照如下原则进行：自愿报名和业主推荐相结合选举产生的程序和公平、公正、公开业主委员会委员进行差额选举产生中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会的产生续（3）业主委员会任期 业主委员会每届任期由业主大会章程确定，一般为不超过3年 届满后由业主大会会议进行换届选举中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会的产生续（4）业主委员会备案 业主委员会应当自选举之日起30天内，持下列文件向所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案成立业主委员会登记申请表业主委员会委员名
13、单业主大会议事规则 主管部门在30天内没有异议的发给核准通知书，对不符合规定成的业主委员会不予登记，并书面通知申请人中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会的组织业主委员会主任、副主任 根据物业规模的大小，业主委员会设委员5-15名，其中正主任1名，副主任2-3名，主任、副主任在全体委员中选举产生业主委员会主任通常由主要业主代表担任 业主委员会委员应当由热心公众事业、责任心强具有一定组织工作能力的业主担任中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会的组织续负责处理本会日常事务的执行秘书 业主委员会可聘请执行秘书1名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是也可以
14、不是本会委员业主委员会委员为兼职，主任可以为专职或兼职 业主委员会成员是否给予津贴及津贴，数额由业主大会会议确定并公布中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会的组织续（5）业主委员会主任罢免与补选 业主委员会主任如有损害业主合法权益的，经半数以上委员同意，可以召开业主委员会会议，重新在委员中选出新的业主委员会主任 业主委员会委员因物业转让或身体健康状况变化及其他的原因不能继续担任的应及时补选，补选办法应在业主大会章程中予以明确中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会会议 业主委员会会议分为例会和特别会议两种例会：是常规会议，每3个月至少举行一次有三分之一
15、以上的委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会会议续 业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员 委员因故不能参加，可以一次性书面委托代理人参加，并代其行使表决权中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会会议续 业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故不能参加时，由副主任主持召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门，物业管理企业的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权当物业有三分之一以上为出租时，应该聘请相当委员数目三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员
16、，并通知其列席会议中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会会议续 会议决定问题，采取少数服从多数的原则，会议进行表决时，每一委员有一票表决权 执行秘书应做好会议记录，并由会议主持人签署后存档，涉及物业管理重大问题应由与会的全体委员签署中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会的权利召集和主持业主大会会议组织修订业主公约、业主大会议事规则决定聘请、解聘物业管理企业审议决定共用部位，共用设备设施维修基金等物业管理基金的筹集、使用和管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会的权利续审议物业管理企业制定的年度管理工作计划，年度费用概预算报告检
17、查监督物业管理企业的物业管理工作监督公共建筑、共用设施的合理使用业主大会赋予的其他职责中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会的义务筹备并向业主大会报告工作执行业主大会会议通过的各项决议，接受广大业主的监督贯彻执行并督促业主、用户遵守物业管理法律、法规和政策以及业主公约的规定，协助、支持和配合物业管理企业落实各项管理工作，对业主、住户开展多种形式的宣传教育中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业业主委员会的义务续监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同，保障各项管理目标的实现接受政府行政主管部门的监督指导，执行政府部门对本物业建筑物的管理事项提出的指令和要求不作出违反法律、法规和政策规定，不违反业主大会的决定，不作出损害业主公共利益的决定中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑物区分所有权制度的产生和发展含义客体特征建筑物区分所有权的组成。专有所有权共有所有权成员权区分所有权建筑物的管理制度管理内容管理方式管理规约管理团体业主大会的组织形式。召开职责决定问题的程序业主公约和业主大会议事规则业主委员会的产生和组织性质和地位产生的组织会议权利和义务本章要点中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业第 3 章完 ！中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业
