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1、 新企业所得税法及实施条例及配套 法规解读之三内容概要根据企业所得税法及其条例的有关规定，房地 产开发企业有关企业所得税纳税人、征税范围 、税率、收入、扣除、资产、优惠、征管等问题的 规定 具体包括：一：房地产企业范围二：纳税人、征税范围、纳税义务和税率三：应纳税所得额（定义、收入、扣除等）四：税收优惠五：征收管理一、房地产企业定义：在中国境内注册成立，从事房地产开发 经营业务的企业房地产开发经营业务：包括土地的开发，建 造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附 着物、配套设施等开发产品二、纳税人、征税范围、纳税 义务和税率 （一）纳税人境内、取得收入的企业、有限责任 （法人）我国本质上实行的
2、法人所得税制（二 ）特殊类型：在中国境内（条例）法人实行“先税后分”非法人实行“先分后税”、避免双 重征税：二、纳税人、征税范围、纳税 义务和税率1、个人独资企业(8人以上)个人所得税个人独资企业法：投资人是自然人，以 个人财产对企业债务承担无限连带责任为此，国务院关于个人独资企业和合伙 企业征收所得税问题的通知（国发2000 16号 ）和关于印发的通知 （财税200091号）已明确“国务院决定 ，自2000年1月1日起，对个人独资企业和合伙 企业停止征收企业所得税，其投资者的生产经 营二、纳税人、征税范围、纳税 义务和税率所得，比照个体工商户的生产、经营所得征收个 人所得税。具体税收政策的征
3、收办法由国家财 税主管部门另行制定” 个人独资企业：包括按个人独资企业法 成立的个人独资企业；按私营企业暂行条 例成立的独资性质的私营企业等纳税人：投资人应税所得：每一纳税年度的收入总额减除 成本、费用以及损失后的余额，作为生产经营 所得，比照个人所得税法“个体工商户的生产经 营所得”的应税项目，适用535的五级超 额累进税率。同时投资多个企业的，应以汇总所有企业二、纳税人、征税范围、纳税 义务和税率的应税所得，来确定适用税率查账征收方式的扣除：（1）自2008年3月1日起，对个人独资企业投 资者的生产经营所得依法计征个人所得税时， 个人独资企业投资者本人的费用扣除标准统一 确定为24000元
4、/年同时投资多个企业的，投资人只能选择其中 一个企业扣除（2）自2008年1月1日起，个人独资企业向其 从业人员实际支付的合理的工资、薪金支出， 允许在税前据实扣除；投资者的工资不得在税前扣除二、纳税人、征税范围、纳税 义务和税率（3）自2008年1月1日起，个人独资企业拨缴的 工会经费、发生的职工福利费、职工教育经费 支出分别在工资薪金总额2%、14%、2.5%的标 准内据实扣除（4）自2008年1月1日起，个人独资企业每一 纳税年度发生的广告费和业务宣传费用不超过当年销售（营业）收入15%的部分，可据实扣除 ；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除 （5）自2008年1月1日起，个人独资企业
5、每一 纳税年度发生的与其生产经营业务直接相关的 业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但 最高不得超过当年销售（营业）收入的5注：实行核定征收的投资者，不能享受个人二、纳税人、征税范围、纳税 义务和税率所得税的优惠政策企业与关联企业之间业务应按照独立企业之间 的往来进行核算，否则，税务部门有权调整企业的年度亏损允许用本企业下一年度的生产 经营所得弥补，不足的可以结转，但最长不超过5 年。投资者兴办两个以上企业的，企业的年度经 营亏损不得跨企业弥补投资者来源于境外的生产经营所得，已在境外 缴纳的所得税，可以按照个人所得税法的有关规 定计算扣除已在境外缴纳的所得税2、合伙企业合伙人分别缴纳（财税
6、（2008 ）159号）合伙企业法：投资人是自然人、法人和二、纳税人、征税范围、纳税 义务和税率其他组织，分普通合伙（无限连带责任 ）和有 限合伙（以出资额为限）合伙企业：包括按合伙企业法成立的合 伙企业；按私营企业暂行条例成立的合伙 性质的私营企业、律师法成立的合伙制律 师事务所等纳税人：以每一个合伙人为纳税义务人。 合伙人是自然人的，缴纳个人所得税；合伙人 是法人和其他组织的，缴纳企业所得税应税所得：合伙企业生产经营所得和其他 所得采取“先分后税”的原则。具体应纳税所得 额的计算按照关于个人独资企业和合伙企业 投资者征收个人所得税的规定（财税200091二、纳税人、征税范围、纳税 义务和税
7、率号）及财政部 国家税务总局关于调整个体工 商户个人独资企业和合伙企业个人所得税税前 扣除标准有关问题的通知（财税200865号） 的有关规定执行 生产经营所得和其他所得，包括合伙企业 分配给所有合伙人的所得和企业当年留存的所 得（利润）如果适用个人所得税，同个人独资企业如果适用企业所得税，同法人企业所得税 ，但合伙人在计算其缴纳企业所得税时，不得 用合伙企业的亏损抵减其盈利 二、纳税人、征税范围、纳税 义务和税率应税所得的划分原则： （1）合伙企业的合伙人以合伙企业的生产经营所 得和其他所得，按照合伙协议约定的分配比例 确定应纳税所得额 （2）合伙协议未约定或者约定不明确的，以全部 生产经营
8、所得和其他所得，按照合伙人协商决 定的分配比例确定应纳税所得额 （3）协商不成的，以全部生产经营所得和其他所 得，按照合伙人实缴出资比例确定应纳税所得 额 （4）无法确定出资比例的，以全部生产经营二、纳税人、征税范围、纳税 义务和税率 所得和其他所得，按照合伙人数量平均计算每个 合伙人的应纳税所得额合伙协议不得约定将全部利润分配给部分合伙 人 3、个体工商户(7人以下)个人所得税4、一人有限公司(出资额为限) 企业所得 税5、关于共同控制经营与共同经营资产 （1）纳税人与其他主体合作经营（如共同控制 经营、共同控制资产等），不构成独立纳税人 ，而以合作一方为主对外签订合同、开具发票 的，二、纳
9、税人、征税范围、纳税 义务和税率应按双方合同约定合理分配收入和分摊费用（2）共同控制经营：是指纳税人使用本企业的 资产或其他经济资源与其他合营方共同进行某 项经济活动，并且按照合同或协议约定对该经 济活动实施共同控制。（3）共同控制资产：是指纳税人与其他合营 方共同投入或出资购买一项或多项资产，按照 合同或协议约定对有关的资产实施共同控制的 情况 二、纳税人、征税范围、纳税 义务和税率分类：居民企业、非居民企业1、国际上划分标准主要有：（1）成立地或注册地标准：有阿根廷、 智利、哥伦比亚、捷克、埃及、芬兰、 法国、希腊、澳门、台湾、俄罗斯、美 国等（2）中心管理和控制所在地标准：董事 会、股东
10、会、公布分红、营业活动、账 簿保管地点。二、纳税人、征税范围、纳税 义务和税率有：巴哈马、孟加拉国、BVI、香港、马来西亚、新加坡等 （3）总机构所在地标准：总机构是指负责重大经营决策，以及全部经营活动并统一核算盈亏 的总公司或总部、总店等，如韩国、巴西2、我国采用的标准：注册地与实际管理机构所在地相结合（如英国、澳大利亚、新西兰、加拿大等国）实际管理机构：对企业生产经营、人员、财务、财产等实施实质性全面管理和控制的机构二、纳税人、征税范围、纳税 义务和税率（一）纳税义务是指企业应纳税所得的范围 （二）分类1、全面纳税义务：境内、境外所得居民企业和第一类非居民企业（即与其所 设机构、场所有实际
11、联系）2、有限纳税义务：境内所得第二类非居民企业（即与其所设机构、场 所没有实际联系） （预提所得税） （三）有关概念1、所得收入减去实际发生有关合理扣除后的余额二、纳税人、征税范围、纳税 义务和税率具体包括：销售货物所得、提供劳务所得、 转让财产所得、股息红利等权益性投资所得、 利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接 受捐赠所得和其他所得2、境内、境外所得判断的原则（1）销售货物所得，按照交易活动发生地（2）提供劳务所得，按照劳务发生地确定（3）转让财产所得，不动产转让所得按照不动 产所在地确定，动产转让所得按照转让动产的 企业或者机构、场所所在地确定，权益性投资 资产转让所得按照被投资企
12、业所在地确定二、纳税人、征税范围、纳税 义务和税率 （4）股息、红利等权益性投资所得，按照分配所 得的企业所在地确定 （5）利息所得、租金所得、特许权使用费所得， 按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所 在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的 住所地确定（6）其他所得，由国务院财政、税务主管部门 确定3、机构、场所 （1）管理机构、营业机构、办事机构（2）工厂、农场、开采自然资源的场所二、纳税人、征税范围、纳税 义务和税率 （3）提供劳务的场所； （4）从事建筑、安装、装配、修理、勘探等工 程作业的场所； （5）其他从事生产经营活动的机构、场所。非居民企业委托营业代理人在中国境内从事 生产
13、经营活动的，包括委托单位或者个人经常 代其签订合同，或者储存、交付货物等，该营 业代理人视为非居民企业的机构、场所4、实际联系（与税法第26条第三款的关系）是指非居民企业在中国境内设立的机构、 场所拥有据以取得所得的股权、债权，以及拥 有、管理、控制据以取得所得的财产等 二、纳税人、征税范围、纳税 义务和税率新税法统一并降低了税率1、分类：比例税率（单一、分类）、累进税 率（全额、超额）、累进累退混和税率 2、现行税率：基准税率、优惠税率、低税率3、企业所得税法的确定为25（全面纳税义 务）和20（有限纳税义务）全世界159国家（地区）平均税率为28.6%周边18 个国家（地区）平均税率为26
14、.7%在国际上处于适中偏低的水平、有利于提 高企业竞争力、有利于吸引外商投资4、新旧税法有关减半征税时，按什么税率计 算应纳税所得额的问题 三、应纳税所得额定义（一）应纳税所得额：计税依据或税基是指按照税法规定纳税人在一定期间所获 得的所有应税收入减除在该纳税期间依法允许 减除的各种支出后的余额 （二）应纳税所得额的确定1、国际所得税制法律结构的一般模式（ 两种）（1）收入法：纳税人在一定纳税期间获 得的所有应确认收入允许扣除税法规定的各 项费用支出和损失（亏损）（2）资产负债法：纳税人年末资产负债 表中净资产已分配股利年初净资产 三、应纳税所得额定义2、我国税法上采用的是收入法收入总额不征税
15、收入免税收入准 予扣除项目金额允许弥补的以前年度亏损我国会计上采用的是资产负债法3、确定的原则（1）权责发生制为主、收付实现制为辅的 原则属于当期的收入和费用，不论款项是否收付 ，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收 入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作 为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、 税务主管部门另有规定的除外 （如企业取得的三、应纳税所得额定义股息、红利、利息、租金、特许权使用费、捐 赠等）（2）净所得征税原则对纯收益，即应纳税所得额征税（“充分”扣除 ）（3）税法优先原则：税法优于会计（税法第 21条）（4）配比原则：收入与扣除应当互相配比因果配比（收入、不征税收入、免税
16、收入 ） 时间配比（当期、期间）（5）独立交易原则：即公允、公平价值原则企业以非货币形式取得的收入，应当按照公 允价值确定收入额；企业与关联方的关系 三、应纳税所得额定义（6）实质重于形式原则：企业应当按照交易或事项的经济实质来进行 应纳税所得额的计算，而不应当仅仅按照它们 的法律形式或人为形式作为所得课税的依据如销售回购、融资租入的固定资产4、亏损（1）税法亏损的定义是指企业依照企业所得税法和条例的规定 ，将每一纳税年度的收入总额减除不征税收入 、免税收入和各项扣除后小于零的数额 与会计上亏损不一样三、应纳税所得额定义（2）亏损的税务处理境内亏损： 税收允许结转（ 向前（退库、成本大 ）、向后（更有利、加强管理），是对纳税 人的一种照顾。少数国家（如美国）允许前转3 年、大多数国家允许后转410年，一般为5年税法第十八条规定：企业纳税年度发生的 亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所 得弥补，但结转年限最
