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1、2008 武汉房地产市场年终回顾与武汉房地产市场年终回顾与 2009 年预测年预测中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 搜房网搜房网1. 宏观经济环境分析宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至 2007 年底，武汉 GDP 达 3141 亿元，首次跨入“3000 亿俱乐部” 。图图 1 1：1995-20071995-2007 武汉武汉 GDPGDP 及其增长率及其增长率010002000300040001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20
2、07单单位位：亿亿元元05101520GDP（亿亿元元）GDP增增长长率率（）数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008 年，武汉作为湖北经济增长的“引擎” ，在全球金融危机背景下，1-11 月 GDP增长 15.2%，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。2008 年 1-11 月，武汉经济呈现以下特点：工业增速平稳。工业增速平稳。1-11 月武汉累计规模以上工业总产值 4083.96 亿元，增长 28.5%；增加值 1304.83 亿元，增长 21%。投投资增势强劲。资增势强劲。1-11 月武汉累计完成固定资产投资 1896.44
3、 亿元，增长 30.1%，同比提高 2个百分点。其中, 武钢改项目、武汉光谷基础设施建设项目、武汉新芯集成电路制造基地项目、富士康基地项目、武汉新城国际博览中心等重大项目投资进展顺利。消费市场旺消费市场旺畅。畅。1-11 月武汉累计实现社会消费品零售总额 1655.47 亿元，增长 22.7%，同比加快 5.5个百分点。消费价格回落。消费价格回落。1-11 月居民消费价格累计上涨 6.1%，涨幅比 1-10 月回落0.4 个百分点。居民收入提高。居民收入提高。1-11 月武汉城市居民人均可支配收入累计为 15350.5 元，增长 16.2%，继续保持较快的增长水平。虽然目前武汉经济还是保持了快
4、速稳定的增长，但值得注意的是，金融危机对武汉实体经济的影响，已从房地产、煤炭、电力、钢铁、化工等能源原材料行业传导至汽车、家电、酒店餐饮等消费先导型产业。随着危机沿着区域和产业链传导的时滞效应逐步显现，明年上半年武汉经济形势将更严峻。 而 2008 年 9 月，武汉“两型社会”建设总体方案获批，重大建设项目清单出炉，177个启动项目总投资规模近 1.3 万亿元。这些重点项目恰逢国家“扩内需保增长”政策，政府主导的投资更容易获取资金支持，所需的巨额资金有望获得大量中央财政和银行资金青睐。“两型社会”建设试验区的各种优惠和税收减免，也能够吸引各方资金流入。目前，多家美国中小企业在金融风暴中逆势进驻
5、武汉，浙商等沿海产业资本也将目光转向湖北优秀中小企业。这些信号表明，在金融危机中，武汉反而成为外资产业转移和内资聚集的新热点。 2009 年武汉以“两型社会”综合配套改革为重点，投资、消费双轮驱动，提高城乡居民收入，统一谋划基础设施和重大产业投资项目，经济下行的幅度和持续时间应该可以得到较好的控制。 2. 武汉商品房市场行情分析武汉商品房市场行情分析2.1 普通住宅市场分析普通住宅市场分析2.1.1 供应分析供应分析图图 2 2：20072007、20082008 年商品住宅上市面积对比年商品住宅上市面积对比03060901201501月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月
6、月11月月单单位位：万万平平方方米米-200%-100%0%100%200%300%2007年年2008年年同同比比增增长长率率环环比比增增长长率率数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）从供应总量来看，2008 年 1-11 月武汉商品住宅累计上市 737.6 万平方米，较去年同期下跌 15.44%。2008 年以来，受房地产市场不景气的影响，开发企业纷纷调整了开发进度和推盘速度，特别是上半年，几乎每个月的住宅上市面积都低于去年同期；到 7、8 月，上半年积压的项目较为集中的上市，导致这两个月的住宅上市面积激增；但市场依然没有好转，于是 9、10 月份的供应量又有所回
7、落；而 11 月已临近年底，开发商加快了推盘速度，11 月武汉商品住宅批准上市面积 128.1 万平方米（9328 套），为年度最高，环比同比都有较大幅度的增长。图图 3 3：20082008 年年 1-111-11 月各区县商品住宅上市情况对比月各区县商品住宅上市情况对比0400080001200016000江江夏夏区区武武昌昌区区东东西西湖湖区区江江岸岸区区东东湖湖高高新新洪洪山山区区沌沌口口江江汉汉区区汉汉阳阳区区青青山山区区硚硚口口区区单单位位：套套04590135180单单位位：万万平平方方米米上上市市套套数数（套套）上上市市面面积积(万万平平方方米米)数据来源：武汉房地产市场信息网
8、、中国房地产指数系统（CREIS）从 2008 年 1-11 月武汉各区县的上市情况来看，江夏区的上市量最大，累计上市面积169.45 万平方米（14606 套），占全市上市总量的 22.97%；其次是武昌区，累计上市面积158.99 万平方米（12978 套），占全市上市总量的 21.56%；排在第三、四位的分别是东西湖区和江岸区，累计上市面积分别为 80.49 万平方米（7709 套）和 95.64 万平方米（5694套），占全市上市总量的比例都在 10%左右；其它区县的上市面积相对较小，硚口区的供应量最小，1-11 月累计上市面积只有 15.94 万平方米。2.1.2 需求分析需求分析图
9、图 4 4：20072007、20082008 年商品住宅成交面积对比年商品住宅成交面积对比040801201601月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月单单位位：万万平平方方米米-100%-50%0%50%100%150%2 20 00 07 7年年2 20 00 08 8年年同同比比增增长长率率环环比比增增长长率率数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）从成交总量来看，2008 年 1-11 月武汉商品住宅累计成交 469.83 万平方米，较去年同期下跌 58.39%。进入 2008 年，武汉房地产市场持续低迷，每个月的成交量和去年同期
10、相比都出现大幅下降，如果说上半年的交易量同比跌幅还能维持在 50%左右；而下半年来，特别是开发商们寄予了厚望的“金九银十”，楼市成交量的同比跌幅不断加大；进入 11 月份，由于开发商优惠力度的持续加大，以及房地产新政对于住房消费的刺激作用，武汉楼市的整体销售量出现明显回升。图图 5 5：20082008 年年 1-111-11 月各区县商品住宅成交情况对比月各区县商品住宅成交情况对比020406080武武昌昌区区江江夏夏区区江江岸岸区区东东湖湖高高新新东东西西湖湖区区洪洪山山区区硚硚口口区区江江汉汉区区汉汉阳阳区区沌沌口口青青山山区区单单位位：万万平平方方米米累累积积预预售售签签约约面面积积数
11、据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）从 2008 年 1-11 月武汉各区县的成交情况来看，武昌区的成交量最大，累计预售签约面积 70.17 万平方米，占全市成交总量的 14.15%；其次是江夏区，累计预售签约面积68.44 万平方米，占全市成交总量的 13.8%；排在第三、四位的分别是江岸区和东湖高新，累计预售签约面积分别为 65.37 万平方米和 62.51 万平方米，占全市成交总量的比例为13.18%和 12.61%；其它区县的预售签约面积都在 50 万方以下，青山区的成交量最小，1-11 月累计预售签约面积只有 4.98 万平方米。2.1.3 价格走势分析价格
12、走势分析图图 6 6：20072007、20082008 年商品住宅成交价格走势年商品住宅成交价格走势350040004500500055006000650007:0107:0307:0507:0707:0907:1108:0108:0308:0508:0708:0908:11单单位位：元元/平平方方米米-20%-10%0%10%20%成成交交均均价价环环比比增增长长率率数据来源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）进入 2008 年，虽然商品住宅的成交量一路下滑，但成交均价却呈现出“高开低走”的明显特征。从上图可以明显看出，商品住宅成交均价从 2007 年 6 月开始攀升，
13、且增幅不断加大，到 2007 年底达到一个高峰；随后由于市场的调整，2008 年初有所回调；但紧接着的 4、5 月份，商品住宅的成交均价再创新高，但此时的高成交均价没有成交量的支撑，很快就显出疲态，开始下跌，这时开发商多采取送装修、送家电等暗降手法；10 月之后，迫于年底的资金压力，开发商加大了降价促销的力度，特别是盘龙城等远郊区县，还爆出“成本价”、“5 折卖房”等惊人优惠，中心城区的楼盘在这一轮降价潮的冲击下，价格也开始出现松动；11 月由于中心城区项目成交的比例较高，武汉市商品住宅成交均价为4858 元/平米，虽然较 10 月出现微幅上涨，但与去年同期相比跌幅依然高达 16%。2.2 保
14、障性住房市场分析保障性住房市场分析 自“国六条”实施以来，武汉市进一步加大了经济适用房的市场供应，将经济适用房年度供应量占全市住宅总量比例，由以前平均每年 15%提高到今后几年的 30%，以缓解中小套型住房供应不足带来的房价上涨压力。2007 年武汉市开建经济适用房总量达到 200 万平方米。为进一步加大经济适用房建设规模，2008 年武汉市拟安排廉租住房、经济适用住房建设规模合计 316.45 万平米，占总计划比例分别为 30.8%。图图 7 7：20082008 年年 1-101-10 月武汉经济适用房各项指标及其同比增长率月武汉经济适用房各项指标及其同比增长率352.4140.5719.
15、878.310100200300400施施工工面面积积新新开开工工面面积积竣竣工工面面积积销销售售面面积积单单位位：万万平平方方米米0%100%200%300%400%面面积积同同比比增增长长率率数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）2008 年 1-10 月武汉经济适用房施工面积 352.4 万平方米，同比增长 53.77%；新开工面积 140.57 万平方米，同比增长 59.16%；竣工面积虽然同比增长率高达 380.58%，但只有19.8 万平方米；销售面积 78.31 万平方米，同比增长 47.17%。可以看出，2008 年武汉经济适用房的建设开始加速，各项指标同比均有较高的增长率
16、，但经济适用房的竣工面积依然较低，这主要是由于经济适用房建设过程中存在的土地、资金、施工滞后等问题。日前，国内一些地方出现了停建或者准备停建经济适用房现象，武汉市国土房产局表示，武汉暂不会停建，因为低价位的经济适用房仍是解决中低收入家庭住房不可缺少的一部分。但近期武汉一经济适用房公开销售，不仅不再需要摇号，而且遭遇了滞销的尴尬局面，这主要是武汉一些地段的商品房大幅降价导致的，特别是近郊一些楼盘很多在 2500 元/平米以内，比经济适用房价格还低，抢走了一些中低收入家庭客户；同时不少经济适用房远离市区，造成居民交通成本和生活成本的上升，也使低收入群体望而却步。2.3 商品房相关指标分析商品房相关指标分析 2.3.1 房价收入比房价收入比所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际一般经验，房价收入比在 36 倍之间为合理区间，而房价若为家庭年均收入 6 倍以上的区域，则称之为泡沫区。 图图 8 8：武汉房价收入比走势图：武汉房价收入比走势图468101219992000200120022003
