美国西蒙地产集团simon property group_美国零售商业地产之王

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1、西蒙地产集团：美国零售商业地产之王西蒙地产集团：美国零售商业地产之王 来源:i 美股 http:/ 核心提示： 截至截至 2010 年年 12 月月 31 日，西蒙集团在全球拥有和管理日，西蒙集团在全球拥有和管理 393 处物业、处物业、2.6 亿平方英尺亿平方英尺(大约大约 2450 万万 m2)的 可租赁面积。这些物业的主要形式包括：地区性购物广场、高级工厂直销中心、社区生活中心、大都会区 购物中心和其他国际性物业等。的 可租赁面积。这些物业的主要形式包括：地区性购物广场、高级工厂直销中心、社区生活中心、大都会区 购物中心和其他国际性物业等。 对于绝大多数中国人来说，Simon，多半是个陌

2、生的名字。 你也许去过大悦城，知道万象城，逛过华润万家，在万达广场看过电影但是西蒙?不知道，是做什 么的? 那你曾经去过美国 shopping 么?如果有，那你一定去过西蒙。 西蒙地产集团(Simon Property Group，纽约证券交易所代码“SPG”)，是全美最大的商业地产运营商和 北美最大的零售地产上市公司，并拥有北美地区公开发售的最大的商业地产信托基金(REITs)。西蒙是标准 普尔 500 指数成分股之一，2010 年底市值约 300 亿美元，超过美国前五名零售地产公司中另外四家公司的 总和。2010 年，西蒙集团营业收入约 40 亿美元，净利润 7.5 亿美元。 西蒙是美国零

3、售商业地产之王，它旗下拥有全美最多的购物中心、品牌折扣店，其中大多数位于北美 地区人口最多的 75 个城市，旗下的购物中心每年大约要接待 22 亿人次顾客。在美国为人津津乐道的顶级 购物中心中，有许多也收入在西蒙旗下，如纽约的 Woodbury Outlets、长岛的罗斯福购物中心、阿灵顿的 时尚中心等。 西蒙集团目前总部位于印第安纳州的 Indianapolis，业务范围覆盖北美、欧洲及亚洲地区，核心业务包 括商业地产投资、开发、出租及物业管理。 截至 2010 年 12 月 31 日，西蒙集团在全球拥有和管理 393 处物业、2.6 亿平方英尺(大约 2450 万 m2) 的可租赁面积(g

4、ross leasable area，简称 GLA)。这些物业的主要形式包括：地区性购物广场(Regional Malls)、高级工厂直销中心(Premium Outlet Centers，国内有翻译为名品折扣购物中心)、社区生活中心 (Community/Lifestyle Centers)、大都会区购物中心(Mills，有翻译为高级摩尔)和其他国际性物业 (International Properties)等。 为了加深对这个数据的印象，可以与以下数据作比较：国内万达广场万千百货的营业面积通常在 3 万 m2 左右，沃尔玛和家乐福大型卖场的营业面积通常为 1-2 万 m2。一个万达广场用于

5、零售、餐饮、娱乐及 附属公共区域的建筑面积约为 10 万 m2，其中，可租赁面积还要排除掉公共和辅助区域。 在美国，西蒙集团在 41 个州及波多黎各地区持有和管理 338 处运营中的物业，其中包括 161 个地区 性购物广场，58 处高级工厂直销中心，66 处社区生活中心，另外还有 2007 年收购米尔斯公司获得的 36 处物业，以及 17 处其他商业中心或直销中心。从米尔斯收购的 36 处物业中，包括 16 家 Mills(大都会区购 物中心)、16 家地区性购物广场和 4 家社区商业中心。这些物业包含合计约 2.505 亿平方英尺的总可租赁面 积，其中西蒙自己拥有约 1.595 亿平方英尺

6、，约合 1482 万平方米。2010 年，这些物业的零售销售总额估 计约为 620 亿美元。 全球范围内，西蒙集团还持有或管理位于意大利的 45 个欧洲商业中心、日本的 8 家 Premium 2 Outlets，墨西哥的一家 Premium Outlets 和韩国的一家 Premium Outlets。总计可租赁面积为 1310.94 万 平方英尺。2010 年 7 月 15 日，西蒙集团出售了其与合作伙伴共同拥有的 Simon Ivanhoe 的权益，该合资 公司拥有位于法国和波兰的 7 家商业中心。 地区性购物广场(Regional Malls) 地区性购物广场一般包含一个传统的百货主力

7、店，或者几个主力店和大型零售店的组合，以及多个较 小的与主力店相连通的小型商店。此外还有一些附属的独立商店和餐厅等，通常位于沿停车场的周边。 截止 2010 年 12 月 31 日，西蒙拥有 161 个地区性购物广场。地区性购物广场通常是位于城市近郊 区、附带大型室外停车场、封闭性的、单层多入口的独栋商业建筑，可租赁面积大致为 40 万到 240 万平方 英尺(约为 3.7 万 m222.3 万 m2)。 西蒙的地区性购物广场包含总数超过 18,300 个店中店，其中包括 709 家主力店(anchors，有翻译为锚 店)，其中大多是全国性的大型零售商。这意味着平均每家地区性购物广场包含 3

8、到 5 家主力店和超过 100 家独立店铺。 从这个纯粹文字的描述上，对西蒙地区性购物广场这种模式可能缺乏直观的印象，因此我们以 Tippecanoe Mall 为例，提供一个实例来说明。 Tippecanoe(蒂帕卡努)是美国印第安纳州的一个县(或译郡，是美国地方政府架构中较多的依赖地域划 分、而政治权力较弱化的一级区划，一般一个州会划分为若干个郡，从地理上来讲，类似于中国的地级 市)，最大的城市是拉斐特(Lafayette)，位于印第安纳州首府印第安纳波利斯西北约 60 英里，人口约 6.7 万。著名的普渡大学(Purdue Univ)位于该县的西拉法叶市，与拉斐特市仅一河之隔，西拉法叶是

9、一个美国 传统的、典型的大学城，根据 2010 年的数据，西拉法叶城人口不到 3 万，而普渡大学学生人数超过 4 万 人。 Tippecanoe Mall 及周边地图 3 地图中部为拉斐特市区，图示 A 为普渡大学所在的西拉法叶市，B 为 Tippecanoe Mall 所在位置，右 上角为从芝加哥通往印第安纳波利斯的 65 号州际高速公路。 Tippecanoe Mall 是整个拉斐特-普渡大学都市区最大和最主要的商业中心，在 Tippecanoe Mall 周边 30 英里(约 48 公里)范围内，总人口约为 20 万。从地理位置上来讲，Tippecanoe Mall 位于拉斐特城郊，距

10、离市中心约 5 公里，距离普渡大学约 10 公里。 Tippecanoe Mall 提供的购物选择，包括 JCPenney(杰西潘尼)、Kohls(科尔斯百货)、Macys(梅西百 货)、Sears(西尔斯)、H.H. Gregg 梅西百货是美国最知名的百货店之一，位于纽约第七大道的旗舰店举世闻名;Kohls 是面 向家庭为主的专业百货店;西尔斯则是在沃尔玛之前的全美最大的连锁超市，提供较为廉价的家庭用品、电 器和工业品等;H.H. Gregg GAP 品牌专卖店、Barnes 儿童活动区位于 E 区等。 Tippecanoe Mall 平面布局图 此外，在 Tippecanoe Mall 停

11、车场和前广场周围，还有百思买电器连锁店、百思买手机专卖店、麦当 劳餐厅、Hooters 连锁快餐厅、Pepes 墨西哥餐厅、大通银行等。 2007 年，西蒙收购了米尔斯公司的 16 家地区性购物中心(米尔斯地区性购物中心)。为了便于比较，在 这一部分单独区别了这 16 家购物中心。米尔斯购物中心的可租赁面积通常从 80 万到 130 万平方英尺，通 常包含各种全国性零售商。 Premium Outlets 高级工厂直销折扣中心(Premium Outlets)通常是露天的商业中心，包含为数众多的设计师品牌店、工 厂直销店和折扣店。截至 2010 年度，西蒙拥有 58 个工厂直销折扣中心，可租赁

12、面积从 15 万至 85 万平方 英尺(1.4 万-7.8 万 m2)。 Premium Outlets 一般邻近大城市和旅游目的地，包括纽约，洛杉矶，波士顿，棕榈泉，奥兰多，拉斯 维加斯和檀香山等。一般都位于城市的远郊，建筑风格是美国小镇式的成片低矮建筑群，有统一规划的道4 路和停车场，通常包含一个美食广场。 在西蒙拥有的 Premium Outlets 中，最著名的，当属纽约附近的 Woodbury Outlets(伍德伯里购物中 心)。这个 Outlets 的名气之大，以至于成为赴美购物旅游的主要目的地之一和美东团体旅游路线的必备景 点。 Woodbury Outlets 位于纽约以北中

13、央山谷区域，I-87 州际高速公路沿线，距离纽约市中心 54 英 里，车程约 1 小时 20 分钟，临近著名的美国西点军校。 公共交通方面，Greyline Short Line 和 Coach USA 等公交巴士线每日从纽约往返。另外，临近美铁 (MTA)Port Jervis 客运线 Harriman 站，MTA 周末提供每天一班连接 Harriman 和 Woodbury 的火车(上午 往，傍晚返)，工作日及假日需要预定出租车接驳。 5 WoodburyOutlets 于 1985 年开业，经过两次扩张，目前包含 220 家品牌店，拥有大约 78500 平方米 的柜台面积，是世界上最大的

14、品牌直销中心。这里提供了各大知名服装设计师设计的品牌服装和众多国际 知 名 品 牌 的 折 扣 商 品 ， 品 牌 直 销 折 扣 店 包 括 ： Balenciaga 、 Burberry 、 Coach 、 Chloe 、 Dolce 第二街的入口处的 OFF 5TH Saks Fifth Avenue 和 GAP 直销店;3 号入口正对的 Burberry 工 厂店和东区的 JCpenney、Super Target 等。 8 第二部分是 1999 年扩建开放的 TheOasis 户外娱乐广场(紫色部分)，这个区域以娱乐设施为主，有拥 有 IMAX 的 Regal 23 影剧院、台球俱乐

15、部、Gamework 游戏厅、Ron John 冲浪及水上用品店和 Nordstrom Rack 品牌折扣店等。 第三部分是 Colonnade Outlets 直销中心(红色部分)，于 2006 年开业，作为一个高档购物和餐饮服务 的区域，这个区域以 Last Call! Neiman Marcu 为主力店，另外还有众多称之为“outparcel”的独立品牌店和 专卖店。Coach 工厂店、Guess 工厂店、Escada 直营店、Prada 专、PUMA、Polo 等专卖店都位于这个区 域。 餐饮方面，这里有两个令人难忘的美食广场，分别是位于黄色区域的 Market Food Court

16、和绿色区域9 的 Garden Food Court，提供包括 Apropo 三明治面包店、汉堡王、subway、哈根达斯、Taco Bell 墨西哥 餐厅、熊猫快餐、Sbarro 意大利餐厅、日本餐厅、拉美烤肉等快餐服务。下图为美食广场： 此外，Sawgrass Mills 还有六个提供全方位服务的高级餐厅，包括 Cheesecake Factory、Grand Lux(格兰力士)咖啡厅，Villagio 意大利餐厅，P.F. Changs 中国餐厅和 Rainforest 西餐厅。 SawgrassMills 室内通道街景 10 位于东区的 JCPenney 主力店 Mills 与地区性购物中心、Outlets 的主要区别如下： 1、Mills 的规模更大，包括了传统的地区性购物中心和 Outlets 两种模式，并且提供了更多的餐饮、娱 乐等服务。 11 2、在地理上，定位有所差异，绝大多数 Mills 位于大都会区的城市