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1、 酒店筹建筹开运作方案酒店筹建筹开运作方案 筹建筹开是一个酒店从筹建筹开是一个酒店从“孕育孕育”到到“出生出生”的重要阶段，它作为酒店基础建设和开业运营的重要阶段，它作为酒店基础建设和开业运营 的关键环节，对酒店建设、投资、标准以及后期营运是否成功，营运成本高低等均产生决的关键环节，对酒店建设、投资、标准以及后期营运是否成功，营运成本高低等均产生决 定性的影响。经验表明，酒店投资者在筹划建设一座酒店时，通常需要找到设计单位和承定性的影响。经验表明，酒店投资者在筹划建设一座酒店时，通常需要找到设计单位和承 建商，并在开业前期从社会招聘一个经验丰富的管理团队为其筹建筹开。如果一个酒店项建商，并在开
2、业前期从社会招聘一个经验丰富的管理团队为其筹建筹开。如果一个酒店项 目没有经过科学而充分的市场调研、规划设计、投资分析和清晰的经营管理模式设计，盲目没有经过科学而充分的市场调研、规划设计、投资分析和清晰的经营管理模式设计，盲 目决策将极大地增加项目投资的风险性，其结果往往是在经营中自食苦果。所以寻找一个目决策将极大地增加项目投资的风险性，其结果往往是在经营中自食苦果。所以寻找一个 好的酒店管理团队，策好的酒店管理团队，策划一个成功的筹建筹开方案，将有效提高酒店投资的科学性、未来划一个成功的筹建筹开方案，将有效提高酒店投资的科学性、未来 发展的可持续性，并且极大地归避风险。发展的可持续性，并且极
3、大地归避风险。 1 1 筹建方案筹建方案 1.11.1 筹建阶段的主要内容筹建阶段的主要内容 酒店筹建工作分两个阶段展开。酒店筹建工作分两个阶段展开。 1 1 市场定位策划与可行性及财务分析阶段市场定位策划与可行性及财务分析阶段 市场定位策划、可行性及财务分析是筹建前期需要完成的主要工作。重点是依据当地经济、市场定位策划、可行性及财务分析是筹建前期需要完成的主要工作。重点是依据当地经济、 社会、旅游和酒店业发展现状，新建酒店地理位置以及周边环境状况，分析新建酒店在本社会、旅游和酒店业发展现状，新建酒店地理位置以及周边环境状况，分析新建酒店在本 区域市场中的优势和劣势；结合当地经济及旅游发展规划
4、，判断该区域酒店业发展趋势，区域市场中的优势和劣势；结合当地经济及旅游发展规划，判断该区域酒店业发展趋势， 对新建酒店进行清晰的市场定位；根据市场定位预测主要受众人群、客源结对新建酒店进行清晰的市场定位；根据市场定位预测主要受众人群、客源结构、市场竞争构、市场竞争 力及未来经营状况，进行投资回报分析。力及未来经营状况，进行投资回报分析。 2 2 酒店规划设计阶段酒店规划设计阶段 规划设计是描绘酒店发展蓝图的关键环节，也是酒店成功运营的重要保障。主要是根据酒规划设计是描绘酒店发展蓝图的关键环节，也是酒店成功运营的重要保障。主要是根据酒 店市场定位和客源结构，以满足市场需求和后期的经营管理为前提，
5、详细规划酒店的平面店市场定位和客源结构，以满足市场需求和后期的经营管理为前提，详细规划酒店的平面 布局、机电和装修设计。这个阶段是最容易被国内酒店投资者忽视的方面。缺少统筹规划布局、机电和装修设计。这个阶段是最容易被国内酒店投资者忽视的方面。缺少统筹规划 设计，往往会使酒店功能分区和装修设计等各方面存在很多缺陷，这些问题在酒店开业初设计，往往会使酒店功能分区和装修设计等各方面存在很多缺陷，这些问题在酒店开业初 期就会逐步凸显出来，给后期运营带来诸多不利。由于先天不足，它就会象一个弱智的幼期就会逐步凸显出来，给后期运营带来诸多不利。由于先天不足，它就会象一个弱智的幼 儿，即使请最高明的教师也很难
6、达到预期。儿，即使请最高明的教师也很难达到预期。 1 1.2.2 筹建团队组成筹建团队组成 作为酒店建设期的项目团队，将对酒店未来的运营产生巨大的影响，尤其是团队组成人员作为酒店建设期的项目团队，将对酒店未来的运营产生巨大的影响，尤其是团队组成人员 的专业技能、从业经验、市场分析能力以及对酒店业发展趋势的前瞻性把握等都直接决定的专业技能、从业经验、市场分析能力以及对酒店业发展趋势的前瞻性把握等都直接决定 着新建酒店的市场前景和未来经营成果。着新建酒店的市场前景和未来经营成果。 一个酒店成功的筹建需要一个复合型团队，既要有酒店建设的专业人员，又要有经营管理一个酒店成功的筹建需要一个复合型团队，既
7、要有酒店建设的专业人员，又要有经营管理 者的参与。多数投资者在此阶段往往只重视设计师、承建商的能力，而忽略了经营管理者者的参与。多数投资者在此阶段往往只重视设计师、承建商的能力，而忽略了经营管理者 的参与。一个酒店项目的成功是离不开经营管理者的，好的经营管理者可以在项目设计阶的参与。一个酒店项目的成功是离不开经营管理者的，好的经营管理者可以在项目设计阶 段把酒店布局、功能分区以及经营管理模式等考虑清晰，避免工程的反复、段把酒店布局、功能分区以及经营管理模式等考虑清晰，避免工程的反复、延误，甚至出延误，甚至出 现一些日后难以弥补的遗憾。现一些日后难以弥补的遗憾。 在筹建团队中应包括以下几个方面的
8、专业人士：在筹建团队中应包括以下几个方面的专业人士： 酒店布局和工程方面的专业人士，尤其是在机电设计、设备选型等方面具有丰富经验酒店布局和工程方面的专业人士，尤其是在机电设计、设备选型等方面具有丰富经验 酒店投资方面的专业人士酒店投资方面的专业人士 财务经营分析方面的专业人士财务经营分析方面的专业人士 餐饮配套设施和客房经营方面的专业人士餐饮配套设施和客房经营方面的专业人士 酒店整体市场营销方面的专业人士酒店整体市场营销方面的专业人士 1.31.3 筹建阶段进度安排筹建阶段进度安排 筹建中两个阶段的进度，要遵循酒店建设的惯例和客观规律，坚持如下原则：筹建中两个阶段的进度，要遵循酒店建设的惯例和
9、客观规律，坚持如下原则： 实事求是，遵循规律。要考虑工程目前的实际状况、工程总量、设计师能力、投资实事求是，遵循规律。要考虑工程目前的实际状况、工程总量、设计师能力、投资方的资金准备等多种因素，尤其方的资金准备等多种因素，尤其是已有土建基础的项目。是已有土建基础的项目。 合理安排，有序衔接。进度安排要将市场定位、酒店设计、工程建设等多项工作进合理安排，有序衔接。进度安排要将市场定位、酒店设计、工程建设等多项工作进行有机结合，有序衔接，避免产生相互脱节的现象。行有机结合，有序衔接，避免产生相互脱节的现象。 精心设计，保证质量。计划中要给予设计师充足的时间，设计方案的精雕细琢，是精心设计，保证质量
10、。计划中要给予设计师充足的时间，设计方案的精雕细琢，是施工进度和设计效果的根本保证。施工进度和设计效果的根本保证。 平面立面，有机结合。机电方案要在平面布局规划的基础上与立体装修设计充分融平面立面，有机结合。机电方案要在平面布局规划的基础上与立体装修设计充分融合，千万不可分割开来。合，千万不可分割开来。 超前谋划，规范运作。要充分考虑不可抗拒的因素，留出提前量；同时，注意规范超前谋划，规范运作。要充分考虑不可抗拒的因素，留出提前量；同时，注意规范运作，尽量避免与当地政策法规相悖。运作，尽量避免与当地政策法规相悖。 筹建阶段进度筹建阶段进度 阶阶 段段 主要内容主要内容 时间时间 市场定位策划和
11、市场市场定位策划和市场及及 财务可行性研究阶财务可行性研究阶段段 市场定位策划市场定位策划 市场及财务可行市场及财务可行性研究性研究 3030 天至天至 6060 天天 规划设计阶段规划设计阶段 平面规划平面规划 机电设计规划机电设计规划 装修设计规划装修设计规划 9090 天至天至 120120 天天 1.41.4 市场及财务可行性研究市场及财务可行性研究 （一）市场及财务可行性研究的要点（一）市场及财务可行性研究的要点 根据近年当地旅游市场客流情况，结合当地经济发展现状及规划，预测酒店需求市根据近年当地旅游市场客流情况，结合当地经济发展现状及规划，预测酒店需求市场未来增长趋势；场未来增长趋
12、势； 根据酒店的地理位置、分析和评估交通便利程度、酒店可见度、周围的客源需求以根据酒店的地理位置、分析和评估交通便利程度、酒店可见度、周围的客源需求以及其他可能影及其他可能影响酒店市场营销的主要因素；响酒店市场营销的主要因素； 综合分析新建酒店的项目优劣势，确定酒店的定位和档次标准；综合分析新建酒店的项目优劣势，确定酒店的定位和档次标准； 分析与新建酒店同档次酒店市场需求潜力，从需求来源的角度预测酒店市场竞争分析与新建酒店同档次酒店市场需求潜力，从需求来源的角度预测酒店市场竞争力及其建设的必要性；力及其建设的必要性； 从顾客需求角度，规划新建酒店的设施构成。从顾客需求角度，规划新建酒店的设施构
13、成。 确定对新建酒店构成不同程度竞争的现有及拟新建酒店状况，主要是考虑竞争因确定对新建酒店构成不同程度竞争的现有及拟新建酒店状况，主要是考虑竞争因素；素； 分析新建酒店区域市场可比较的酒店及经营业绩情况。例如：出租率、平均房价分析新建酒店区域市场可比较的酒店及经营业绩情况。例如：出租率、平均房价和客源构成等。和客源构成等。 考虑投资者的利益， 分析至少首个五年的财务表现， 测算投资回报率及投资回收期；考虑投资者的利益， 分析至少首个五年的财务表现， 测算投资回报率及投资回收期； 可可行性研究报告的撰写，不单纯是对当地经济、交通、旅游、酒店现状等方面的情况介绍，行性研究报告的撰写，不单纯是对当地
14、经济、交通、旅游、酒店现状等方面的情况介绍，更要根据当地未来的经济社会发展规划，未来新增酒店情况，对市场占有率，新增供给量、更要根据当地未来的经济社会发展规划，未来新增酒店情况，对市场占有率，新增供给量、平均渗透率以及以目前市场变化为参照的合理预测分析。在对酒店设施需求的分析中，要平均渗透率以及以目前市场变化为参照的合理预测分析。在对酒店设施需求的分析中，要有足够的前瞻性，准确地把握酒店未来发展的趋势，保证酒店设计理念和硬件设施的超前有足够的前瞻性，准确地把握酒店未来发展的趋势，保证酒店设计理念和硬件设施的超前性与领先性。可行性研究是一个集市场、经济、经营管理和设计要求的多角度和因素的系性与领
15、先性。可行性研究是一个集市场、经济、经营管理和设计要求的多角度和因素的系统分析。其中，经济可行性分析既包括项目的投资分析与回报分析，又与建筑设计、市场统分析。其中，经济可行性分析既包括项目的投资分析与回报分析，又与建筑设计、市场调研和经营方案等紧密联系，是项目发展方案的调研和经营方案等紧密联系，是项目发展方案的汇总汇总, ,对项目起决策性作用。对项目起决策性作用。 此外，可行性研究中应着重对经营理念进行阐述和分析。国内酒店通常需要以客房、餐饮、此外，可行性研究中应着重对经营理念进行阐述和分析。国内酒店通常需要以客房、餐饮、商务中心、商场、写字楼、公寓及娱乐等为独立的经营中心，并以每个经营中心为
16、基点制商务中心、商场、写字楼、公寓及娱乐等为独立的经营中心，并以每个经营中心为基点制定经营理念。其中，包括经营思路、产品描述、目标客户、价格政策、服务模式、主要硬定经营理念。其中，包括经营思路、产品描述、目标客户、价格政策、服务模式、主要硬件要求（如其在整个建筑物的位置及楼层高度要求）等。经营理念的确定，是建立在对市件要求（如其在整个建筑物的位置及楼层高度要求）等。经营理念的确定，是建立在对市场进行深入调查、专业的经验及问题综合分析的基础上，同时也要考虑到投资方的意向和场进行深入调查、专业的经验及问题综合分析的基础上，同时也要考虑到投资方的意向和基础硬件配备等因素。明确酒店基础硬件配备等因素。明确酒
