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1、第 1 页 共 25 页洪泽县大庆路东侧环境改造项目洪泽县大庆路东侧环境改造项目采取采取 PPP 模式的初步方案模式的初步方案一、项目基本情况一、项目基本情况（一）项目名称（一）项目名称洪泽县大庆路东侧环境改造项目（以下简称项目）。（二）项目实施单位（二）项目实施单位项目的实施单位为洪泽县县城建设指挥部办公室。洪泽县县城建设指挥部办公室为洪泽县人民政府 2007 年正式批准成立的事业单位法人。（三三）项目项目基本情况基本情况1. 项目地点区位本项目建设地点位于洪泽县大庆中路东侧，规划总占地面积 60784.82 平方米（约 91亩），东至县人民医院西侧步行街、南至东风路、北至益寿路。项目建设平
2、面效果图如图01项目建设效果总平面图所示。图 01项目建设效果总平面图第 2 页 共 25 页2.项目现状分析洪泽县的大庆中路整个片区人气旺盛，虽多为一二层低层老宅，但是住户密集，商贩云集，属于老城区人口最密集的一个区域。为了加快洪泽旧城改造的步伐和湖滨城市的旅游开发，对大庆中路周边的环境改造已经迫在眉睫。洪泽县政府围绕“新市镇、新社区、新田园”，坚持把加快推进城乡一体化发展综合配套改革试点作为深入贯彻落实科学发展观的重大举措。大庆中路东侧环境改造、安置小区建设的推进正是基于现实状况和新型城镇化发展的大布局的需求展开的。本项目建设用地共计 91 亩，涉及拆迁农户 500 户，拆迁面积 24.6
3、0 万平方米，以上拆迁农户需进行迁移集中安置。3. 项目建设规模及内容项目规划总用地约 91 亩。总建筑面积 317958 平方米，地上建筑面积 259401 平方米，地下建筑面积 58557 平方米。本项目具有明显的公益性特征，建设内容主要包含环境改造、基础设施、配套设施建设、房屋建设。项目中房屋建设包含安置房、商业用房、公共配套用房建设。项目主体具体内容及指标见表 01经济技术指标。项目建设内容及具体建设指标以最终政府规划部门的批复为准，在具体操作实施过程中可以按照规划设计要求进行适当调整。3.1 环境改造大庆中路附近属于洪泽县老城区，多为一二层低层老宅，但是住户密集，环境较差。项目实施机
4、构或其指定的获得拆迁许可的单位，根据大庆中路建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置。土地征收、土地平整、环境优化都将有序开展，致力于为洪泽县人民打造舒适、环保、稳定有序的生活居住环境。3.2 基础设施建设居住区道路系统规划力求概念明晰、 功能明确。 小区以一条弧形道路作为主要车行道，贯通整个小区，流畅便捷。主干道连通了大部分的建筑单体，同时运用一些辅助的环形车道构成了整个小区的路网。结合居住区景观空间体系设置步行系统，通过巧妙布局、步移景异，创造舒适宜人、富有魅力的步行空间，以满足休息、健身、娱乐、休闲等需要。第 3 页 共 2
5、5 页表 01经济技术指标项目地块 A地块 BAB 地块备注用地面积（）30030.9530753.8760784.82合 91 亩总建筑面积（）119220198738317958计容面积（）91347163264254611不含连廊及保温层地上建筑面积（）93270166125259401其中商业面积（）288973092659823其中沿街商业（）10817803618853集中商业持有部分（）4762531510077影院面积（）22812281电梯机房（）339339678安置商业（）105941709227686非机动车坡道（）104144248住宅面积（）619701314171
6、93387其中安置住宅（）136584697660634商品住宅（）4831284441132753配套用房及其他（）138018213201其中社区配套用房（）127110237养老服务用房（）427427消防控制室（）7171变配电室（）353313666AB 地块商业连廊 （）9009001800不计容保温层面积（）102919612990不计容地下建筑面积（）259443261358557不计容其中地下商业面积（）110814792587不计容地下机动车停车面积（）225092811950628不计容地下非机动车停车面积（）232730155342不计容容积率3.045.314.19建
7、筑密度38.7%37.7%38.2%绿地率22%22%22%居住户数53411761710其中安置住宅户数120432552出售住宅户数4147441158机动车停车位5099141423商业： 0.6 辆/100 平方住宅：0.6 辆/户其中地面停车位343771地下停车位47587713523.3 配套设施建设配套设施工程主要包括车库、景观绿化、环卫等。（1）车库第 4 页 共 25 页机动车停车位根据住宅和商业的分布平均设置，采用地下车库、及地面停车相集合的停车方式。地上停车位 71 个，地下停车位 1352 个，住宅小区机动车停车位按每户 0.6 辆设置，商业部分每 0.6 辆/100
8、 平方。小区内居民非机动车停车位按每户一间设置，主要布置在多层住宅的底层。部分地下车库战时兼人防，人防按六级人员掩蔽所设计。（2）景观绿化项目绿地率为 22.00%。小区绿化系统建设努力创造舒适、安全、健康、平衡的生态型景观环境。利用现有规划水系，沿水形成生态绿地，多种植乔木及其他多样生物，体现生态要求。岸线布置多样化，有自然草坡，有人工驳岸，有亲水平台，有台阶延伸，有凌波汀步，水的形态也多样化设计，使其可赏、可游、可憩。同时，遵循“均好性”原则，结合主题草地、林木点缀。在小区中心设置阳光绿地，并逐步向两地块形成各自的中心景观，再向周边内部组团引导，形成了以点带面、沿中心向周围辐射的绿化景观系
9、统，使每个组团都能充分享受景观，充分体现均好性。3.4 房屋建设房屋建设包含安置房、公共配套用房、商品房、其他商业建筑四类。（1）安置房项目安置房建设在大庆中路东侧，安置住宅面积约 60643 平方米，安置房总体建设满足居民、单位拆迁安置需求。安置小区的建设旨在使每户均具有良好的环境和日照条件，形成一个舒适宜人的现代化小区，体现政府开展旧城改造的力度和决心，展现环境改造对提高人居水平的重大影响。（2）公共配套用房公共配套用房建设面积为 3201 平方米，主要承担社区综合服务作用的责任。公共配套用房的建设是必不可少的，它是整个小区提供综合配套服务和必要设施的场地，阳光、和谐、美丽的安居环境离不开
10、它的贡献。（3）商品房项目可销售型商品住宅开发面积为 132753 平方米，约 1158 户。商品房的建设和市场投入将大大满足人们的住房刚性需求，同时提升人们生活居住的品质。（4）其他商业建筑本项目商业建筑主要为独立的商业用房及小区配套商业、集中商业。商业用房具有销售百货、提供餐饮和休闲娱乐等功能，以对外营业为主，部分对内服务。本项目建设用地为出让用地，经营收入主要来自可售物业的销售收入以及不可售部分的长期租赁收入，其第 5 页 共 25 页出售、出租价格参考洪泽县现有商业用房出售、出租单价以及市场变化情况，按照年度上涨系数测算。4. 项目功能定位环境改造是我国政府为改造城镇危旧住房、保障困难
11、家庭住房条件而推出的一项民生工程。近年洪泽县城市建设取得突破、城乡面貌变化显著。政府十分关注城乡居民的住房保障问题，本项目的功能是保证城市低收入家庭住房和拆迁安置房用地供应，切实保障民生住宅需求，同时展开必要的商业开发，使居民的居住条件得以不断改善，生活品质不断提高，取得较好的社会效益。5. 项目建设期安排项目建设期预期 3 年，其中 2015 年主要开展项目的前期准备工作，项目公司在社会资本采购中标通知书发出后一个月内成立运作，项目进入实施阶段，具体安排如下：2016年完成土地征收工作，2017 年 1 月完成土地挂牌出让工作，按规划进度展开房屋及配套设施建设。安置房建设竣工、验收、交付必须
12、在土地出让后三年内完成。6. 土地征收、出让工作安排6.1 土地征收、出让PPP 公司成立后，开始进行土地征收工作，2016 年年底前完成征收工作，2017 年 1月完成土地挂牌出让工作，土地受让方需于 2017 年 2 月底前缴纳土地出让金。6.2 土地出让金金额本项目建设用地 91 亩，参照洪泽县土地挂牌价，土地出让价格约为 110 万元/亩，本项目估算出的土地出让金约 1 亿元，PPP 公司需要在拍得土地之后及时足额缴纳土地出让金。（四四）项目建设的必要性）项目建设的必要性1. 加强城镇化建设，提升新老城区品位的需要城镇化建设，具有顺应国家发展战略的优势，洪泽独特的旅游资源和旅游开发的快
13、速推进，洪泽城乡教育均衡发展，新农村建设，城乡一体化建设，也给城市建设投资起到了带动作用，洪泽城市化快速发展为城市建设投资带来了优势空间。随着一批重点城建项目的建成和实施，洪泽新老城区的品位在迅速提升，城市的开发价值也随之大幅攀升。2. 改善人居环境、加快城市化进程的需要本项目安置范围内的居民原为分散居住，市政及公益基础设施不甚完全，所住房屋多是上世纪 60、70 年代所建，年代久远、破败不堪，居民在教育、医疗、出行等方面很不第 6 页 共 25 页方便，对改善居住条件和生活质量需求很高。本项目的建设，对拆迁户进行了集中安置，群众生活水平将有明显提高，洪泽的城市发展空间将进一步扩展，湖滨旅游城
14、市形象将得到进一步改善。3. 加强土地集约利用的需要土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。征地拆迁区域内目前土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。通过本项目的实施，将充分挖掘洪泽城乡建设用地增减挂钩建新区征地区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为洪泽新城未来城市发展提供可观的用地保障。综合以上条件，洪泽县政府决定实施本项目，是很有必要的。（五五）项目项目 PPP 模式实施方案设计的依据模式实施方
15、案设计的依据项目 PPP 模式实施方案设计的依据主要为以下国务院和财政部门的规定、准则、条例及属地主管部门的批复等基础性文件：1国务院关于加强地方政府性债务管理的意见（国发201443 号）；2 财政部关于印发政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法的通知（财库2014214 号）；3 财政部关于印发政府和社会资本合作项目政府采购管理办法的通知（财库2014215 号）；4 关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知 （财金201476 号） ；5关于开展政府和社会资本合作的指导意见（发改投资20142724 号）；6 财政部政府和社会资本合作项目通用合同范本（指南）2014 版；7 发改
16、委政府和社会资本合作项目通用合同指南（2014 版）；8江苏省关于推进政府和社会资本合作模式有关问题的通知（苏财金201485 号）；9关于报送 2015 年度政府和社会资本合作（PPP）项目的通知（苏财金201521 号）；10.洪泽县总体规划（20032020）；11.洪泽县新城区控制性详细规划；第 7 页 共 25 页12. 江苏省人民政府关于洪泽县 2014 年度第 1 批次村镇建设用地的批复（苏政地【2014】244 号）；13. 江苏省人民政府关于洪泽县 2014 年度第 2 批次村镇建设用地的批复（苏政地【2014】245 号）；14. 江苏省人民政府江苏省人民政府关于洪泽县城乡建设用地增减挂钩建新区 2014年第 3 批次（14 挂）建设用地的批复（苏政地【2014】4108 号）；15. 洪泽县县城建设指挥部办公室洪泽县大庆路东侧地块棚户区改造项目可行性研究报告。（六六）项目投资情况）项目投资
