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1、幸福湾2015年营销策略汇报易居（中国）湖北大区2015.0201易居优势及大盘操作案例易居优势及大盘操作案例020304项目核心营销思路项目核心营销思路2015年营销执行团队构架及案场管理年营销执行团队构架及案场管理目 录目 录易居优势及大盘操作案例1易居资源大盘案例借鉴点2014年武汉楼市单盘成交Top10，易居实力代理“前五占四”/“前十占六”2014年，武汉 每天不一样对于楼市，政策频出，风云变幻易居始终坚持只做第一2013年，我们突破150亿 2014年，我们完成200亿 2015年，我们目标300亿易居优势【第一优势】2008年同安家园2009年汉口花园2010年常青南园2010年
2、天实嘉锦苑2012年汉口城市广场2012年海赋江城易居中国深耕汉口市场10年见证了汉口的成长与发展！在这里，我们积累了来访客户约35000组，成交客户约3410组，在汉口的易居会会员达21.1万，白金会员8.5万，共计29.6万余组。2013年盛世江城2014年泛海国际2014年越秀星汇云锦2014年沿海菱角湖壹号 越秀星汇君泊2014年2014年2012年天伦我的寓所顶琇国际城2014年花样年易居优势【深耕汉口】易居资源易居系统平台资源【网络+活动+信息】全覆盖易居新拓渠道资源【文化+社区+拓客】全方位易居整合客户资源【易居武汉+易居中国】全资源易居优势【资源整合】大盘操作案例【碧桂园】南京
3、碧桂园凤凰城 60天推广周期500名专业销售累计拓取有效客户45793组开盘热销房源约2000余套单日销售金额10亿元20天，500人，开盘售2000余套房源20天，500人，开盘售2000余套房源区域炒作客户召集现场包装高额激励城市中心靠拢 高端酒店入驻开盘前期全覆盖 广告集中投放专业团队标准化 高要求打造外拓团队激励上访 现场团队激励成交大盘操作案例【万科金色城市】白沙洲开荒者，11-12年日光传奇，面积套数双冠王白沙洲开荒者，11-12年日光传奇，面积套数双冠王区域炒作大盘形象渠道深耕9年名校教育城市级商业配套武昌南，三环内200万方旗舰社区多外展点，由点到面区域精准覆盖大盘操作案例【恒
4、大绿洲】远郊生态大盘，半年去化20万方远郊生态大盘，半年去化20万方区域炒作现场活动中心拓客城市中心靠拢 （汉阳大道沿线） 教育配套+高端会所现场互动活动+利诱 土豪级现场奢华展示集中火力，定点派单 看房车定点定时派送区域规划炒作精准渠道深耕现场活动利诱现场包装展示大盘操作四部曲项目核心营销思路2区域竞争客户关注点项目核心价值市场论证/市场格局青山板块（靠近三环） 价格：7000-80000 代表项目：中交江锦湾汉口北、盘龙城 价格：4500-5000 代表项目：汉北水晶城 阳逻、新洲板块 价格：3500-4000 代表项目：保利圆梦城随着轻轨1号线的延伸以及解放大道延长线的贯通，项目板块竞争
5、区域将被放大，由原先的后湖板块及解放大道沿线板块扩展至汉口北盘龙城板块以及阳逻新洲板块。形成三大板块竞争格局。区域板块竞争地图福星惠誉红桥城 主力户型：75-120 45万方，8600元/汉口新城公园世家 主力户型：90-123 16万方，预计4月开 盘城开二七城市广场 主力户型：90-123 16万方，预计3月开盘幸福时代 主力户型：90-146 46万方，10000元/价 格 外 溢解放大道沿线板块 价格：10000-11000 代表项目：二七城市广场大后湖板块 价格：9000-10000 代表项目：幸福时代价 格 外 溢， 交 通 牵 引地缘区 域 展 望关键词：【品牌】【配套】【交通枢
6、纽】推案情况： 2014年12月13日首开，推出1#、2#、3#以及4#一单元共计597套房源。 面积段为75-117产品。开盘当日去化157套左右。折后均价8600元/。环线，车站交汇枢纽解放大道价格洼地近生态公园占地面积80371总建筑面积451121容积率4.6绿化率35 %物业类型1#31层、2#38层 3#40层、4#31层建筑结构框架剪力墙结构梯户比4T6停车位2370个发展商湖北福星惠誉金桥置业有限公司 价值高性价比交通枢纽住宅物业管理公司武汉福星物业管理有限公司物业费2.9元/当期交房标准毛坯开工/竣工时间2015年一期福星惠誉红桥城典型项目个案分析户型面积 （） 推出 套数
7、推盘 比例 销售 套数 销售价格（元 /）已售比 2*2*1（A）75.817630%83907047%3*2*1 （B）90.715810%6911010%3*2*1 （C）90.895910%291303%3*2*1 （D）92.8515225%40923526%3*2*2（E）117.815225%26935017%汇总/597100%157920026%关键词：【轻轨】【生态公园】推案情况： 预计2015年上半年开盘。主推5#楼、6#楼90平米二房、123平米三 房户型，目前认筹可享5000抵20000优惠，现以蓄客100余组，预计 售价8200元/。轻轨环线旁生态住宅占地面积3911
8、4总建筑面积156428容积率4绿化率35%物业类型24-34层高层建筑结构框架剪力墙梯户比4T6停车位960个发展商武汉中城投资有限公司 价值轻轨旁高科技生态住宅物业管理公司武汉嘉乐物业管理有限公司物业费2元/当期交房标准毛坯开工/竣工时间预计2015年4月开盘汉口新城公园世家户型展示：典型项目个案分析关键词：【品牌开发商】【后湖核心】【商业配套】推案情况： 主推95-146平两房、三房、四房户型；1月27日已推出5号楼90-131平 户型，2014年全年成交6.5亿元，成交均价9313元/，月均去化61套。统百开发 后湖心全龄教育配套汉口城市广场商业占地面积190946总建筑面积46000
9、0容积率3.2绿化率35%物业类型32层高层建筑结构框架剪力墙梯户比2T4停车位1200个发展商武汉统建百步亭联合置业有限公 司价值后湖核心地段全配套社区物业管理公司武汉百步亭花园物业管理有限公 司物业费2.2元/当期交房标准毛坯开工/竣工时间2012年5月首开幸福时代典型项目个案分析关键词：【品牌开发商】【交通】【城市综合体】推案情况： 预计2015年3月初开盘，主推81-137平户型。武汉地产集团品牌环线桥隧枢纽商住综合体占地面积125526总建筑面积473900容积率3.79绿化率35%物业类型32层高层,19层LOFT建筑结构框架剪力墙梯户比2T4,2T6停车位755个发展商武汉城开房
10、地产开发有限公司 价值品牌开发商，城市综合体物业管理公司城开物业物业费2.2元/当期交房标准毛坯开工/竣工时间预计2015年3月开盘城开二七城市广场工程进度：典型项目个案分析前期客户分析前期成交客户分析显示：堤角片区地缘性客户为主力购买人群，占比近半，其次二七及百步亭片区前期数据反应可能存在客观误差，地缘客户深挖的基础之上，其它片区的客户扩容至关重要典型及潜在竞案客户分析后湖代表：海赋江城 地缘客为首要来源，主要客群为25-35岁 置业次数以首次置业为主，地段和户型为主要兴奋点区域代表：福星惠誉红桥城 地缘客外，其次为百步亭/二七片区及解放大道沿线 客户，汉口中心、黄陂、新洲、青山潜在客户量大
11、来访区域成交占比汉口-丹水池/堤角/新荣11235.9%汉口百步亭/二七5918.9%汉口三阳路/澳门路247.7%武昌武昌区216.7%汉口吉庆街/大智路123.8%汉口青年路/常青路113.5%远城区-黄陂113.5%汉口江汉路步行街103.2%汉口台北路/香港路103.2%远城区-新洲103.2%汉口竹叶山/后湖82.6%外地72.2%汉口六渡桥/汉正街61.9%汉口-硚口61.9%汉口-古田41.3%汉口武汉广场41.3%汉口-友谊路51.6%汉阳51.6%汉口-惠济路41.3%汉口客运港/江滩31.0%汉口三眼桥31.0%汉口武胜路31.0%汉口中心 10%解放大道沿线 12%黄陂、
12、新洲 7%武昌青山 7%百步亭、二七 19%堤角、新荣片 区汉口中心 片区三环周边片区区域拆迁客户价格挤压客群地缘性客户改善型客户改善型客户老城拆迁客户落户型客户解放大道沿线、 二七拆迁片区阳逻、 新洲片 区本案客户导出及扩容核心客户 地域来源：堤角、新荣、二七、解放大道 身份特征：当地居民较多，多私营企业主， 区域拆迁户 关注因素：楼盘品质、规划、精细化的园林重要客户 地域来源：汉口中心 身份特征：鱼龙混杂，私营业主、企事业单 位员工、城市白领、老居民拆迁户、改善型 人群职工 关注因素：性价比、规划、交通、汉口情结、 优质户型、教育配套、景观游离客户 地域来源：汉口北，阳逻、新洲、青山 身份
13、特征：企业中层管理者、私营业主、企 事业单位员工职工 关注因素：性价比、生活配套、规划、交通、客户分级本案客户主要来源堤角、新荣地缘性，二七、解放大道沿线客群；其次为汉口中心区价格挤压型； 另外，得益于三环线以及解放大道向北延伸，客户区域扩张至汉口北、黄陂、新洲、青山等区域。青山片区 （靠近三环）扩容扩容扩容扩容客户关注点教育规划环境落户价格配套落户 各片区客户对于本案的关注因素各不相同，汉口北及阳逻新洲片区除规划与环境外还有教育资源及江岸区落户，后湖板块主要受到价格挤压。通过分析主力片区的关注因素可发现，客户关注度交集为本案的规划及环境。客户关注点的 交集为本案的 规划+环境汉口北、盘龙城
14、板块大后湖板块阳逻新洲、青山 板块核心价值提炼新力量/绝洼地新力量/绝洼地武汉二环上 江岸区行政中心 解放大道居住区 新生活摩尔城 后湖商业中心 汉口北国际商品交易中心二环，解放大道 江岸首站汉口北国际商品交易中 心解 放 大 道 居 住 区后湖商业中心武商摩 尔城中 心青山商业中心三环线二环线城市价值核心价值提炼新锋芒/限量版新锋芒/限量版占地3214亩/建面400万方 高档住宅 购物中心 五星级酒店 商务写字楼 会议中心 饮食娱乐 规划幼儿园、小学（建议引进知名学校）400万方城市体住宅住宅商业其中一期打造成： 10万方住宅 + 38万方商业 + 22亩市政公园 + 3.2里朱家河堤坝公园
15、 + 9班幼儿园一期产品价值核心价值提炼新时光/炫慕级新时光/炫慕级堤角幼儿园/快乐星星幼儿园 堤角小学 堤角中学 3.2公里长堤公园/50亩市政公园 商职医院堤角分院 规划永旺商业中心（建议引进）双园生态学区房文文文文医医 园园资源价值核心价值提炼新时代/多维度新时代/多维度地铁1号线滕子岗站/堤角站 地铁21号线（规划） 8条公交线双轨多维立体交通交通价值核心价值提炼/城市价值二环二环江岸首站江岸首站 400万方生态城市体万方生态城市体轻轨旁，双公园，学区房轻轨旁，双公园，学区房项目定位轻松无压力置业生态、舒适生活方式400万方全能大城中心首次置业的全全功能的航母级幸福航母级幸福居住区产品
16、 实现营销 实现1、推广：树立大盘形象，提炼产品与客户情感嫁接点，制造话题，让全城知晓；2、营销：依托易居整合线上线下资源整合能力，强势执行，2015首次开盘大批量热销形成影响；3、牢牢树立起环线内唯一400万方生态居住区的形象，以大盘形象带动销量；客户属性关键词因为工作在这里 因为朋友在这里 所以爱这里倾城之恋武汉之大 何处是我要的家在哪里因为我有需求 我得买 我必须买需求年轻因为年轻，我奋斗 我生活，我喜欢 我选择实在能满足生活必须 能承受得起 感觉还很划得来 多一点钱要花得值得，品味我也要花同样的钱可以多一点享受如何跟他们沟通？生存压力大，人们越来越注重自身的体验和感受。正处于上升阶段的年青阶层，在为实现自身价值创造更好生活的奋斗过程中，同时开始关注内心的情感需要，“幸福感”觉醒。核心信息输出【小人物的幸福】【小人物的幸福】世界发生的大事，是历史的边角料；一个家的幸福，却是一个人的史诗。世界发生的大事，是历史的边角料；一个家的幸福，却是一个
