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1、沈阳抒频房地产问有限公司沈阳抒频房地产问有限公司 大连全策品牌顾问有限公司大连全策品牌顾问有限公司 项目商业研究及营销收入预测报告 2016.1 齐齐哈尔市“群英楼义乌国际商贸城”齐齐哈尔市“群英楼义乌国际商贸城” 目录 （一）齐市经济发展状况分析 （二）城市发展战略分析 一、齐市市宏观经济情况分析 （一）区域内商业项目供应量 （二）各类商业档次、模式、租售情况与经营现状 二、项目所在区域商业市场研究与分析 （一）项目现状分析 （二）SWOT分析 （三）项目主体定位建议 （四）项目租售比例建议 三、项目市场定位及项目功能分区建议 2 目录 （一）项目档次建议 （二）项目业态比例及布局建议 四、
2、项目业态组合建议 （一）项目租金水平预估 （二）项目销售价格建议 结论 五、项目商业模式分析 3 4 1.齐市概况 2.经济发展与所处地位 3.社会消费水平分析 4.人均可支配收入与消费性支出 5.固定资产投资与房地产投资 6.常住人口 7.齐市未来规划政策分析 8.小结 齐齐哈尔市概况 齐齐哈尔市是黑龙江省第二大城市，东北地区西北部区域中心城市，齐齐哈尔市是东北地 区重要工业基地和绿色食品生产基地，齐齐哈尔市是黑龙江、吉林、内蒙古三省交界的经 贸中心 5 齐齐哈尔齐齐哈尔 齐齐哈尔是黑龙江省第二大城市,中国东北地区西北部区域中心城市； 齐齐哈尔东临绥化市和大庆市，南滨吉林省白城市，西靠内蒙古
3、呼伦贝尔市，北为黑河市； 齐齐哈尔辖7区8县，代管县级讷河市。总面积43000平方千米，人口557万（2013年）； 齐齐哈尔是黑龙江省西部地区政治、经济、科技、文化教育、医疗、商贸和交通的中心，辐射黑龙江省西部、吉林省西部以及内蒙古北部 区位交通 铁路：齐齐哈尔是东北地区西部地区的 铁路枢纽，2015年发送旅客1593万，位 列全省第二，东北地区第五。 高铁：哈齐客专，十二五规划的重点工 程，2015年通车后抵达哈尔滨仅需1小 时 公路：现有绥满高速，齐嫩高速，齐泰 高速，齐甘高速以及明海公路、301国 道、111国道、202国道交叉过境 航空：齐齐哈尔三家子机场为国际口岸 机场，现有航线5
4、6条，其中国内航线40 条，国际航线15条。 水运：齐齐哈尔地处嫩江上游，嫩江水 上交通畅通，上溯可达嫩江县，下行可 至哈尔滨市，年物资吞吐量近26万吨。 6 长春长春 白城白城 吉林吉林 哈尔滨哈尔滨 齐齐哈尔齐齐哈尔 伊春伊春 鹤岗鹤岗 呼伦贝尔呼伦贝尔 齐齐哈尔市位于黑龙江省、吉林省、内蒙古自治区的交汇地带，是三省交界的经济贸易中心，具备省内外经济贸易发展的地理优势。 齐齐哈尔市经济发展现状 2015年齐齐哈尔市全年地区生产总值 1230.4亿元，比上年增长8.5%。全省 GDP排名位居第三。 按常住人口计算，2013全年人均地区 生产总值23396元，增长9.5% 三次产业结构调整为2
5、2.8：36.7：40.5 7 665.8 703.8 852.6 1065.8 1153.8 1230.4 14.8% 13.9% 18.5% 14.0% 8.5% 8.5% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20102015年年齐齐哈尔齐齐哈尔市市地区生产总值地区生产总值 GDP 增速 ( (亿亿 元元) ) 通过齐齐哈尔市人均GDP取得的数据可以得知，正处于800-4,000U
6、S$位次，目前齐市房地产正处于快速发展阶段，生存与改善需求兼有，属于以数量为主，数量与质量并重的时期。 12,272 12,958 16,085 19,815 21,720 23,396 14.2% 13.8% 21.4% 14.4% 9.3% 9.5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20102015年年齐齐哈尔市人均齐齐哈尔市人均GDP 人均GDP 增长 （元（元齐齐哈尔市社会消费品零售总额 2015年齐齐哈尔市消费品市场稳中 有升。全年社会消费品
7、零售总额 544.7亿元，增长13.4%，近5年来 增长率始终保持在13%以上； 分行业看，批零贸易业实现零售额 503.6亿元，增长13.1%；住宿、餐 饮业实现零售额41.1亿元，增长 18.2%。 8 257.3 306.7 357.3 417.2 480.2 544.7 22.3% 19.2% 19.0% 17.5% 15.1% 13.4% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0 100 200 300 400 500 600 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20102015齐齐哈尔市齐齐哈尔市社会消费品零售总额社会消费品零售
8、总额 社会消费品零售总额 增长 ( (亿元亿元) ) 批发零售贸易业24类产品零售额中，金银珠宝类增长24.2%，家用电器类下降39.7%，化妆品类增长10.4%；文化办公用品类下降10.5%，通讯器材类增长17.6%，石油及制品类增长25.9%；汽车增长5.0%；家具类下降18.5%。 24.2% 10.4% -39.7% -10.5% 5.0% 25.9% -18.5% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 2015年年齐齐哈尔市消费品分类增长情况齐齐哈尔市消费品分类增长情况 增长 齐齐哈尔市固定资产投资水平 2015年齐市全市固定资产投资801.
9、4亿 元，比上年增长18.3%。 在投资中，民间投资633.8亿元，增长 36.2%；国有及国有控股投资155.2亿元， 增长21.0%；外商及港澳台投资12.4亿 元，下降19.0%。装备、食品两大主导产 业完成投资266.7亿元，增长4.9%，占工 业投资的62.9%。 9 209.0 338.2 483.5 468.1 677.3 801.4 31.4% 61.8% 43.0% 26.5% 32.0% 18.3% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 0.0 100.0 200.0 300.0 400.0 500.0 600.0 7
10、00.0 800.0 900.0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20102015年年齐齐哈尔市固定资产投资情况齐齐哈尔市固定资产投资情况 固定资产投资 增长率 （亿元）（亿元） 34.1 43.6 58.7 85.2 104.1 117.2 57.5% 28.0% 34.7% 45.0% 22.2% 12.6% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 0 20 40 60 80 100 120 140 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20102015年年齐齐哈尔市房地产开发投资齐齐哈
11、尔市房地产开发投资 房地产开发投资 增长率 （亿元）（亿元） 2015年齐齐哈尔全市房地产开发投资完成 117.2亿元，增长12.6%；商品房销售面积 290.5万平方米，增长2.9%；商品房销售 额113.8亿元，增长19.1%。 从历年发展趋势来看，房地产发展速度趋 缓，发展重点逐步由数量转向质量。 齐齐哈尔市人均收支水平 2015年全市城镇居民人均可支配收入19064.0元，比上年增长11.0%，近四年来人均可支配收入均保持在11%以上； 2015年齐齐哈尔市人均消费支出15178.6元，增长25.0%。 10 11028.2 11986.6 13377.2 15199.8 17169.
12、6 19604 15.3% 8.7% 11.6% 13.6% 13.0% 11.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 0 5000 10000 15000 20000 25000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20102015年年齐齐哈尔齐齐哈尔市市人均可支配收入情况人均可支配收入情况 人均可支配收入 增长率 （元）（元） 8658.1 9344.4 10044.3 11372.1 12140.2 15178.6 22.3% 7.9% 7.5% 13.2% 6.8% 25.0% 0.0%
13、 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20092013年年齐齐哈尔齐齐哈尔市市人均消费支出人均消费支出 人均消费性支出 增长率 （元）（元） 齐齐哈尔市人均消费支出水平较人均可支配收入水平差距相对较小，也说明当地人群消费活跃，持币待购情况较少。 齐齐哈尔市常住人口 齐齐哈尔市人口平稳增长。2015年末全市人口总量为557.0万人，较上年下降0.1个百分点； 城镇化水平有待提高。齐齐哈尔市城镇化建设的基础比较薄弱
14、，城镇化的水平比较低，城镇化率只有35.5% 11 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 2013 2014 2015 20132015年年齐齐哈尔齐齐哈尔市人口市人口数量情况数量情况 年末全市总人口 非农业人口 非农人口占比 ( (万人万人) ) 在人口年龄比重中，0-18岁的人口为83.5万，18-60岁的人口为385.1万，60岁及以上的人口为88.4万，人口年龄结构呈现出“两头小、中间大”的特征。 18岁以下 15% 18-60岁 69% 60岁以上 16% 齐齐哈尔市人口年龄比例齐齐哈尔市人口年龄比例 齐齐哈尔市总体规划 以齐市
15、中心城区为主的区域，控制市中心人口密度，对功能分区进行调 整，发展南苑高新区，北苑开发区，增加绿地，实现生态市目标 核心区 以中心城区和卫星城为主的区域，发展高新产业，绿色食品及农产品加 工产业，以各区现有工业为载体形成工业都市区 市区 由与市区毗邻的各县组成，重点将县城和重点镇建设成综合型城镇群， 建立与中心城市的快速通道，形成都市圈 都市圈 外部各县，重点培育副中心和增长极，促进中心对区域发展的带动作用 延伸圈 12 规划定位：“国家装备制造业基地”“绿色食品产业基地”；物流与交通中心、综合服务 中心。 齐齐哈尔市规划组团 规划主体功能为行政办公、文教、科研和生 活居住为主 湘西综合区 规
16、划主体功能为中心商务区和生活居住区 卜奎综合区 规划主体功能为以文教、科研和高新技术产 业为主，生活设施配套的新城区 南苑综合区 规划主体功能为车辆制造及新兴产业和综合 生活区 铁东综合区 规划主体功能为滨水自然生态园和综合生活 区 炮台综合区 13 规划组团：齐齐哈尔市将推进城市以“五大综合区”为城市空间结构；以“一城、二鹤、 六大主题旅游带、十八旅游亚区”为依托，构筑生态旅游框架 齐齐哈尔交通规划 铁路交通规划 总投资超过323亿元的哈齐客运专线建设，是党中央、 国务院振兴东北老工业基地的一项重要战略举措。哈齐 客运专线建成后，将大幅度缩短城市间距离，对加快哈 大齐工业走廊建设、促进全省经济社会发展将发挥重要 作用。 公路交通规划 形成以中心城区为中心，形成国省道为主的米字形主骨 架，以县乡道
