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1、第 1 页 （共 9 页）物业服务合同履行中的法律问题研究物业服务合同履行中的法律问题研究重庆工商大学 法学院 2007 级 2 班 赵其平（指导教师： 刘勇）摘要摘要 物业服务合同是调整业主与物业服务企业关系的重要依据，是整个物业服务关系的核心，也是解决物业服务合同履行中纠纷的基础。本文在浅析物业管理概念和物业服务合同性质的基础上，进而浅析物业使用人的权益保护，第三人致使业主、使用人人身财产损害纠纷，小区共用设施、公用设备致人人身、财产损害纠纷和终止物业服务合同后的纠纷这四种常见的物业纠纷及其法律适用问题，最终探究物业服务合同立法完善的若干思路。Abstract: Property serv
2、ice contract is an important basis to adjust relations between owners and property services companies and the core of the relationship of property services, and the basis of resolving the disputes which happened on service contract performance. In this paper, on the basis of the concept of property
3、management and property services a contractual nature, I will explore the four common law property disputes and the application of law: protection of property users rights; disputes of owner ,users personal or property damage which caused by the third party; communities of shared facilities, utility
4、 equipment cause personal or property damage and the disputes which happened after terminating the service contract , finally this paper will explore the inquiry legislation of the property service contract.关关键词键词 物业服务合同 物业纠纷 物业立法缺陷 立法完善思路Key words: Property services contract property disputes Defec
5、tion of property legislation Perfect thought of legislation随着近几年房地产业的繁荣，物业管理行业在我国方兴未艾。物业管理的需求方业主通过物业服务合同把物业管理权授予物业服务企业，由物业服务企业按照合同的约定提供物业服务，从而实现对物业的管理。当前物业管理行业迅速发展，但相关立法滞后，通过物业服务合同来约定双方的权利义务、规范双方的行为就显得尤为重要。一 、物业管理的概念第 2 页 （共 9 页）“物业”一词并非一个严谨的法律概念，我国现代物业管理法上的“物业”源于香港地区对房地产的称呼，其对应英语中的 estate 或 propert
6、y，有“地产、财产或房地产”等意思。我国内地一般认为，物业只不过是房地产的一种方言表述。在法律上，房地产的概念往往与开发经营活动有更直接的联系，而物业一定是指已建成的房地产，而且更强调以共有所有权为纽带、以各业主的专有所有权为核心的权利体系。1根据2003 年国务院颁布的物业管理条例第二条给物业管理下的定义可以得出：物业是指“房屋及配套的设施设备和相关的场地” 。它既包括供人们居住或非居住的建筑本体，也包括配套附属公共设施和相关场地。简而言之物业管理就是对物业的管理，其体现在两个方面：一是行政机关基于行政权力对物业的管理，其以对建筑物的规划、保护和建筑物区域内的消防环卫工作为主要内容；二是业主
7、自己通过订立管理规约建立管理机构进行的自主管理，其以对建筑物的保存、使用、修缮、改造为主要内容。2从物业管理条例以及相关规范性法律文件中可以看出我国立法上的物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及其配套设施、相关的场地进行维修、养护、管理，从而保持相关场地的环境卫生和生活秩序的活动。该定义将物业管理的含义囿于业主和物业服务企业之间的活动并不全面，至少未能准确揭示物业管理的本质。物业管理是形成于业主成员权基础之上，并因业主集体将具体的管理事务委托于物业服务企业而产生的物业管理。故物业管理的本质是调整业主之间的关系，业主和物业服务企业通过物业管理活动
8、发生法律上的联系，进而形成物业管理法律关系。物业服务合同就是这种法律关系的体现，也是物业管理活动的基础与依据。二、物业服务合同1、物业服务合同的概念在物业管理制度中，物业服务合同是其核心内容，在整个物业管理活动中起着举足轻重的作用。物业服务合同是指业主同物业服务企业间订立的物业服务企业提供物业服务，业主支付报酬的协议。也有学者称之为“物业管理合同” 、 “物业管理服务合同” 、 “物业管理委托合同”等。我国现行的物业管理条例称之为“物业服务合同” ，笔者认为此称呼更好的揭示了物业关系的本质，奠定了物业管理的基础。2、物业服务合同的特征（1）物业服务合同的要式性1陈洪.物业服务合同若干法律问题探
9、析D.吉林.吉林大学硕士学位论文.第 2 页2陈洪.物业服务合同若干法律问题探析D.吉林.吉林大学硕士学位论文.第 3 页第 3 页 （共 9 页）物业服务合同是要式合同，体现在其必须是书面合同，订立的过程也必须符合法律的规定。我国合同法规定法律、行政法规规定使用书面形式订立合同的必须采用书面形式， 物业管理条例也明确规定物业服务合同应采用书面形式。没有订立书面形式的物业服务合同，即使是物业服务企业已经实质上提供了物业服务，业主与物业服务企业之间也不存在物业服务合同上的法律关系。物业服务合同的订立程序也必须符合物业管理条例规定。首先应该召开业主大会选举产生业主委员会，然后再由业主委员会根据业主
10、大会的决议与物业服务企业订立合同。（2）物业服务合同是双务合同、有偿合同双务性是指物业服务合同的双方当事人在享有合同权利的同时都负担相应的义务。其中物业服务企业负有按照合同约定提供物业服务的义务，同时业主负有向物业服务企业支付物业服务费的义务。有偿性是指业主享有物业服务是以支付物业服务费用为对价的。（3）物业服务合同的标的是物业服务物业服务合同中双方权利义务所指向的物业服务是一种物业管理服务行为。它的内容是非常广泛的，不仅包括简单的治安保卫，环境卫生、交通及车辆的管理、房屋及其附属设施、设备的养护维修，而且还包括为业主和物业使用人生活、工作、生产方面的服务。3、物业服务合同的性质根据相关学者的
11、观点，合同法分则的理论可以分为提供服务的合同与完成工作的合同、转移财产的合同。1物业服务合同的内容和目的不是转移某项财产权利或加工承揽最终交付工作成果，而是提供服务。具体到物业服务合同中涉及到的主要是对建筑物、公用设施设备、环境卫生、安全保卫扥事项的管理，其最终的目的是为业主提供一个安全、方便、舒适的居住环境。目前规范物业合同权利义务的主要法律依据是物业管理条例 ，但是条例作为行政法规其目的不在于规范物业服务合同，且相应的内容简单，不足以解决物业服务纠纷的法律适用问题。在这样的情况下探讨物业服务合同的法律性质，明确其能否归属于现行合同法的某类有名合同就直接影响其法律适用。对物业服务合同法律性质
12、的认识存在不同的观点：一种观点认为物业服务合同具有委托合同的性质，很多著作中也把物业服务合同当作委托合同；另一种观点认为物1王家福主编中国民法学民法债权 ，法律出版社 1991 年版，第 621 页第 4 页 （共 9 页）业管理合同是具有服务性质的合同，是一种有名合同之外的新型的服务合同。(1)委托合同说：该说认为物业服务合同是一种委托合同。业主通过物业服务合同将自己基于物权而享有的物业管理权授予物业服务企业，物业服务企业因此取得物业管理权，业主从而实现对物业的有效管理。虽然它与委托合同有着一些相似之处，如：两者都是由双方当事人约定一方为他方处理事务，都以委托人对受托人的信任为基础，他方给付
13、相应报酬的民事合同。也正是因为如此，在物业服务合同法律规定并不完备，合同本身也没有约定的情况下我们往往借用委托合同的理论解决物业服务合同履行中发生的法律纠纷。虽然物业服务合同看起来很像委托合同，但是两种合同也存在着明显的区别：第一，有偿无偿要求不同，委托合同中委托人应当预付委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，受托人应偿还该费用及其利息。从中我们可以看出委托人有支付必要费用的义务但无支付报酬的义务，在委托人支付报酬的情形下为有偿委托。而在物业服务合同中有偿服务是其基本特征，物业服务企业一是以营利为目的的法人。第二，合同成立的要求不同，委托合同的成立需以全体委托人意思表示一致为必要
14、，物业服务合同只要过半数的业主同意即可。第三，委托合同中受托人必须以委托人的名义对外从事活动，而且受托人行为的效果归于委托人。然而物业服务法律关系中物业服务企业是以自己的名义对外从事活动的，而且效果并不归于业主。比如说物业服务企业对业主以外的第三人的侵权行为，其后果由物业服务企业自己负责的，而不是由业主承担。第四，能否转委托要求不同，委托合同中受托人经委托人的同意可以转委托，在转委托之后委托人和次受托人之间就委托事务的处理直接产生权利义务关系，委托人与受托人之间原则上从原有的委托关系中解脱出来，而且委托人还可以委托两个以上的受托人共同处理委托事务。而在物业服务合同中根据物业管理条例及相关法律规
15、范规定物业服务企业只可以将专项经营业务委托给专营公司，不能将物业整体或者重要管理服务责任转交他人或者转委托，同时一个物业区域内只能选聘一家物业服务企业提供物业服务。第五，委托合同的双方当事人都可以以单方意思表示随时解除委托合同，而物业服务合同是典型的双务合同，合同的解除必须依约定或法律规定，任何一方单方解除合同另一方可以要求其承担相应的民事责任。(2)新型服务合同说：该说认为物业服务合同是不同于有名合同的一种新型服务合同。这种新型性表现在物业服务合同的主体和客体两个方面：第一，物业服务合同的主体是作为服务需求方的业主和作为服务提供方的物业服务企业，两者之间是一种服务供需关系。第二，物业服务合同
16、的标的是服务，是物业服务企业依法律规定和合同第 5 页 （共 9 页）约定提供的专业管理服务，这是一种集管理与服务于一体的一种复杂的综合服务，它不同于其他合同类型中的标的。新型服务合同说能很好的解释业主与物业服务企业相互独立的主体资格，解决物业服务企业对第三人造成侵权或违约时的权利义务承担问题以及物业使用人的权益保护问题，笔者也是支赞同此种观点。三、物业服务合同履行中常见的法律纠纷物业管理涉及物业的各个方面，物业服务企业提供物业管理与服务方面的做法各不相同，业主对物业服务企业提供管理与服务的主观感受程度也不同。而且由于业主与物业服务企业之间缺乏约束双方的完备、全面的物业服务合同与明确的法律规范，使业主与物业服务企业的矛盾逐渐增加。物业纠纷案件在民事案件中所占的比例也逐年增加，而且案件类型多样化，新型的案件层出不穷，并具有群体性纠纷的潜在因素。因此探讨物业纠纷案件中的典型对我们解决纠纷和思考立法的不足与完善就显得愈发重要，以下是物业纠纷中常见的几种类型。1、物业使用人的权益保护纠纷物业使
