商业招商执行方案

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1、 XXXXXX 商业招商执行方案商业招商执行方案 深圳深圳 XX 投资策划公司投资策划公司 XXXXXX 项目组项目组 2006 年年 1 月月 19 日日 第一部分、招商准备工作第一部分、招商准备工作 1、招商主体、招商主体 A、成立以卓越 XXXXXX 商业项目招商小组为主体的专职招商小组进行招商。 B、成立以 XX 公司策划部、销售部、物管公司、XX 公司为策略支持的招商协作小组进行策略支持。 2、招商队伍组建、招商队伍组建 为了更好地完成项目的招商工作，需要根据需求进行招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员

2、进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。 招聘原则：专业的招商人员，必须具有本行业从业 3 年以上招商管理的经验，优先考虑从事过商业房地产项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量客户资源者。 招商部人员招聘计划：由于本项目的体量不大，招商存在一定的难度，需要项目招商组进行商家的洽谈、市场资料、信息的收集反馈与招商合同等的洽谈和签订。故项目招商组的人数建议在 23 人左右： 招商组长：招商组长：1 名名 招商员招商员/市场研究员：市场研究员：1 名名 商业策划师：商业策划师：1 名名 3、招商架构、招商架构 本案以项目工作组形

3、式，采用项目经理负责制，设两个招商小组,一个负责策略的制定另一个负责具体的招商细则。招商经理向公司直接领导负责，进行招商工作协调、对接，督促媒体、广告公司、礼仪公司等协作单位的工作推进。 项目招商小组架构图：项目招商小组架构图： 备注：以上人员建议在项目招商正式启动前半个月到位（备注：以上人员建议在项目招商正式启动前半个月到位（ 2006 年年 2 月月 15 日前） ，并针对招商进行专业知识的培训和项目相关知识的培训。日前） ，并针对招商进行专业知识的培训和项目相关知识的培训。 、招商工作管理、招商工作管理 招商人员上岗前培训，做招商前准备； 每周项目例会，通报每周招商情况及当前亟待解决的问

4、题； 每日以书面形式汇报招商情况，按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报； 定期提交周例会纪要、招商周、月总结； 每周定期组织招商小组与招商协助小组人员沟通，及时分析市场变化，相应调整营销策略，提交宣传推广计划书。 XX 公司公司 营销策略协作小组营销策略协作小组 招商项目经理招商项目经理 招商主任招商主任 策划师策划师/市场研究员市场研究员 招商员招商员 策划部策划部 销售部销售部 物管公司物管公司 天骜公司天骜公司 、招商物料准备、招商物料准备 招商物料：招商手册、招商 单张、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。商业概况，业态规划、招商条件和日期（含综合简介、

5、平面图、功招商物料：招商手册、招商 单张、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。商业概况，业态规划、招商条件和日期（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍）能说明、经营宗旨、发展规划介绍） A3 大小，铜版印刷大小，铜版印刷 广告公司制作，用于招商推介、说明会现场或直邮 招商合同文本（制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理 守则等） 。招商合同文本（制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理 守则等） 。 卓越负责 招商细则 、招商流程、租赁协议等招商细则 、招商流程、租赁协议等 卓越负责、天骜协助 商业部分总平图（工程图商业部分总平图（

6、工程图）、商业街平面图（规划效果图）、商业街平面图（规划效果图） 卓越负责 完成招商队伍的建立（招聘） ，进行培训及人员甄选分配，招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。完成招商队伍的建立（招聘） ，进行培训及人员甄选分配，招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。 卓越公司行政部负责 制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。 物管公司负责 招商处的筹建、确定公司组织机构和部门设置。招商处的筹建、确定公司组织机构和部门设置。 卓越公司 第二部分、招商时间及节奏安排第二部分、招商时间及节奏安排 1、招商对象、招商对象

7、大中型中、西餐饮 全国连锁大中型康体健身俱乐部 中小型综合会所及专业女 SPA 会所 中小型超市、酒吧、休闲茶餐厅 社区型医疗诊所、银行、邮局 精品服饰、家居用品，社区服务配套 2、招商及经营模式建议、招商及经营模式建议 1、主会所负一层与二层：、主会所负一层与二层：建议进行招商（租赁） ，引进大型全国连锁健身会所，确保档次和具有强大的竞争力，否则建议以非专业康体部份自营、专业部份展示为宜。 方案方案 1、考虑到整体的运营费用和管理投入，目前仅仅考虑为形象展示。待一期入主后考虑经营方向。 方案方案 2、可考虑与二层康体中心进行联合招商，形成一个高档次、功能齐全的大型的健身中心。 2、商业会所一

8、层：、商业会所一层：建议进行联营，引进长沙或是全国知名西餐厅，一可以为销售服务，二可以提升整体形象。联营的方式可以增加客户经营的信心。娱乐区的棋牌室可以考虑与西餐厅一起联合招商，也可以由物管进行自营。 3、商业会所二层：、商业会所二层：建议进行招商（租赁） ，引进大型的商业综合会所或者是女子 SPA 会所。 4、商业会所三层：、商业会所三层：建议建行招商（租赁）于联营相结合的办法，如考虑建成特色餐饮广场，可以由房开提供场地及装修，客户提供设备和人员的办法进行联营。降低客户投资的风险。 5、商业会所三层羽毛球场：、商业会所三层羽毛球场：由于操作比较简单，建议可由物管公司进行自营。 6、大型超市：

9、、大型超市：引进大型主力店为主，可适当进行前期的分割规划（由于超市体量较大，估计招商会存在很大的难度）主力店应充分考虑综合竞争能力 7、社区大型的配套：、社区大型的配套：医院、银行、邮局、建议进行意向性的客户接触，建立良好的关系，积累客户。 附：附：A、主会所的招商方向与经营方式、主会所的招商方向与经营方式 楼层楼层 面积面积 业态定位业态定位 招商方向招商方向 经营方式经营方式 负 1F 大型康体设施 建议进行直接招商，引进大型的连锁健身会所（恒温游泳池、可面对整个河西或者是长沙进行经营） 先租赁，在实现不了招商的情况下，建议只进行展示 1F 办公 项目销售期间作为销售中心使用 暂时不考虑招

10、商和销售问题 2F 大型高档健身会所 建议进行直接招商，引进大型的连锁健身会所 租赁 F 办公 项目销售期间作为工作人员办公区域 暂时不考虑招商和销售问题 B、商业商业招商方向与经营方式招商方向与经营方式 楼层楼层 面积面积 业态定位业态定位 招商方向招商方向 经营方式经营方式 高档餐饮 长沙或全国知名的 西餐厅或咖啡厅连锁 招商（租赁）或联营（前期对外经营，适当可提供部份免费饮品供购房客户品尝） 负F 1874 休闲、娱乐 1、物管自营 2、与西餐厅一起进行联营 自营或与咖啡所联合招商（面向业主和对外经营） 精品一条街 意向性客户登记 目前仅仅做意向性客户登记 F 1603 综合性会所或专业

11、会所 长沙或全国知名女子会所连锁 招商（租赁） 高档餐饮 全国知名品牌中餐厅连锁 招商（租赁）或联营 F 1452 健身、康体 物管自营 建成后投入使用，由物管自营 C、商业街、商业街的经营方式的经营方式 类型类型 面积面积 业态定位业态定位 招商方向招商方向 经营方式经营方式 一层临街商铺 677.6 社区配套、餐饮 （如永和豆浆、华人蒸有味等油烟污染较小餐饮）饮品店社区服务的药店家政服务+洗衣店+冲晒店+五金店+装修设计公司等。 目前仅仅做展示，统一的包装、展示。营造氛围，积累客户。 二层临街商铺 537 休闲、娱乐 小型酒吧、美容、美发店 目前仅仅做展示，统一的包装、表示。营造氛围，积累

12、客户。 内街部份 154.8 社区配套 如：便利店、蛋糕店、花店、水果店、音像制品店等。 目前仅仅做展示，统一的包装、表示。营造氛围，积累客户。 超市（一二、层） 1462 超市 大型的连锁超市 目前可以进行意向性客户登记和招商 2、招商范围、招商范围 全国范围内的知名中高档餐饮品牌连锁店、健身俱乐部连锁 湖南省内知名高档中西餐厅、超市连锁 长沙市内知名品牌精品、餐饮、社区配套相关行业 3、招商时间计划、招商时间计划 第一阶段： 200年 3 月2006 年 7 月 （短期需求性商业形态，中西餐厅、健身俱乐部） 第二阶段： 200年月2007 月 3 （社区需求型商业形态，医院、银行、生活配套

13、） 第三阶段： 2007 年 4 月2007 月 8 月 （二线长期需求型，超市、精品一条街、餐饮一条街） 4、招商节奏安排、招商节奏安排 由于本项目目前的市场状况及项目实际需要，对上述三阶段工作进行分解如下：由于本项目目前的市场状况及项目实际需要，对上述三阶段工作进行分解如下： 第一第一阶段阶段 第一第一步步 初步初步招商工作招商工作 组建招商队伍及筹备招商物料 少量的宣传公关工作 直抵大型主力店（餐饮、健身俱乐部、超市） ，同时尽量积累经营定位类别的商家资源 第第二步二步 全全面面招商工作招商工作 继续对主力商家的跟进，逐步缩减范围确定核心商家 跟进核心商家并展开宣传攻势 跟据商家的质素及

14、营业性质来拟定其进驻本项目的可能性和条件 检讨第一阶段招商的市场反应，并就招商策略、目标商家及招 商条件，作出最适当的调整 评估第二阶段工作的效果，对商家进行取舍，在此阶段工 作不可行的情况下，尽快调整招商方案。 第第三步三步 再次再次招商工作招商工作 调整招商对象，调整招商物料 对前期积累的商业资源作更深入广泛的营销宣传 跟据商家的质素来拟定其进驻本项目的可能性和条件 落实会所经营条件、经营准备等筹建工作 第第五步五步 交付使交付使用及用及试试业业开幕开幕 协助商家进场，入图审批、装修等工程问题 安排新闻发布会、记者会、作广泛开业宣传 开幕活动，举办宣传活动，打响知名度 第第四步四步 落实落

15、实商商户户进进驻驻本本项目项目 与商家洽谈租赁条款 落实进驻商家，签订正式合约 全面发放项目开业进场消息 大量利用传媒作宣传推广工作 项目招商项目招商转转入入第第二阶段二阶段 项目招商项目招商转转入入第第三阶段三阶段 6、招商计划及时间表： （第一阶段、第二阶段）、招商计划及时间表： （第一阶段、第二阶段） 招商阶段招商阶段 开始时间开始时间 结束时间结束时间 招商目标招商目标 天数天数 招商筹备工作 2006 年 2 月 5 日 2006 年 2 月 25 日 1、完成招商人员招聘（10 天）及培训工作（10 天） ，同时完成个人招商指标确 认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。

16、 2、完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。 3、完成一切招商准备工作 20 初步招商工作 2006 年 2 月 25 日 2006 年 4 月 10 日 1、 招商组熟悉本招商项目的相关内容，客户问询的准备 2、 收集大客户及品牌商户的招商资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、 招商员拜访等推介程序展开招商； 3、 初步确定目标客户及重点追踪客户 4、 完成招商任务的 20。 45 全面招商工作 2006 年 4 月 10 日 2006 年 5 月 25 日 1、 客户资料的收集和筛选。市场调研和竞争对手研究、目标、潜力。客户的锁 定，客户资料的分类管理。 2、 客户的持续跟踪，在总原则不变的情况下，针对不同的商家制定不同的招商 优惠政策。 3、完成招商任务的 45。 45 再次招商工作 20