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1、新版合同示范文本与商新版合同示范文本与商 品房买卖纠纷品房买卖纠纷程啸程啸 （法学博士、清华大学法学院副教授（法学博士、清华大学法学院副教授 ）目目 录录 一一、合同法基础理论、合同法基础理论 二、二、商品房买卖商品房买卖纠纷的类型纠纷的类型 三三、新版、新版合同示范文本的重点问题合同示范文本的重点问题一、合同法基本知识一、合同法基本知识 （一）合同的涵义（一）合同的涵义 民法通则第民法通则第8585条第条第1 1句规定：句规定：“合同合同 是当事人之间设立、变更、终止民事关系是当事人之间设立、变更、终止民事关系 的协议。的协议。” 合同法第合同法第2 2条第条第1 1款规定：款规定：“本法所
2、称本法所称 合同是平等主体的自然人、法人、其他组合同是平等主体的自然人、法人、其他组 织之间设立、变更、终止民事权利义务关织之间设立、变更、终止民事权利义务关 系的协议。系的协议。”一、合同法基本知识一、合同法基本知识 因此，因此，合同是平等主体的自然人、法人及合同是平等主体的自然人、法人及 其他组织之间设立、变更、终止民事权利其他组织之间设立、变更、终止民事权利 义务关系的协议。义务关系的协议。 （二）规范房屋买卖的法律规范（二）规范房屋买卖的法律规范 1 1、法律：、法律：中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法、 中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法等等 2 2、
3、行政法规：、行政法规：城市房地产开发经营管城市房地产开发经营管 理条例理条例一、合同法基本知识一、合同法基本知识 3 3、司法解释：、司法解释：合同法解释（一）合同法解释（一）、 合同法解释（二）合同法解释（二）、商品房买卖合商品房买卖合 同解释同解释、买卖合同解释买卖合同解释等等 4 4、地方性法规：各地、地方性法规：各地的房地产交易的房地产交易条例条例 ，如，如重庆市城镇房地产交易管理条例重庆市城镇房地产交易管理条例 、天津市房地产交易管理条例天津市房地产交易管理条例等等 5 5、部门规章：、部门规章：商品房销售管理办法商品房销售管理办法 、城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法等等
4、一、合同法基本知识一、合同法基本知识 （二）合同法的基本原则（二）合同法的基本原则 1 1、合同自由原则、合同自由原则 合同法第合同法第4 4条规定，当事人依法享有条规定，当事人依法享有 自愿订立合同的权利，任何单位和个人不自愿订立合同的权利，任何单位和个人不 得非法干预。得非法干预。 （1 1）是否缔约的自由；（）是否缔约的自由；（2 2）选择合同向）选择合同向 对方的自由；（对方的自由；（3 3）决定合同内容的自由）决定合同内容的自由 ；（；（4 4）合同形式的自由；（）合同形式的自由；（5 5）约定违约）约定违约一、合同法基本知识一、合同法基本知识 责任的自由；（责任的自由；（6 6）解
5、约自由解约自由；（；（7 7）选择）选择 合同合同争议解决方式的自由争议解决方式的自由一、合同法基本知识一、合同法基本知识 2 2、诚实信用原则、诚实信用原则 诚实信用原则是指当事人在从事民事活动诚实信用原则是指当事人在从事民事活动 时，应诚实守信，以善意的方式履行其义时，应诚实守信，以善意的方式履行其义 务，不得滥用权利及规避法律或合同规定务，不得滥用权利及规避法律或合同规定 的义务的义务。 合同法合同法第第6 6条条规定：规定：“当事人行使权当事人行使权 利、履行义务应当遵循诚实信用原则。利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”一、合同法基本知识一、合同法基本知识 （三）合同的内容（三）合同的
6、内容 如果将合同理解为一种法律关系，则合同如果将合同理解为一种法律关系，则合同 的内容是指依据法律规定和合同的约定所的内容是指依据法律规定和合同的约定所 产生的权利义务关系，简称合同权利和合产生的权利义务关系，简称合同权利和合 同义务。同义务。 如果将合同理解为法律文书，则合同的内如果将合同理解为法律文书，则合同的内 容是指由当事人约定的合同条款。容是指由当事人约定的合同条款。一、合同法基本知识一、合同法基本知识 合同法第合同法第1212条规定：条规定：“合同的内容由合同的内容由 当事人约定，一般包括以下条款：当事人约定，一般包括以下条款：( (一一) )当当 事人的名称或者姓名和住所；事人的
7、名称或者姓名和住所；( (二二) )标的；标的； ( (三三) )数量；数量；( (四四) )质量；质量；( (五五) )价款或者报酬价款或者报酬 ；( (六六) )履行期限、地点和方式；履行期限、地点和方式；( (七七) )违约违约 责任；责任；( (八八) )解决争议的办法。解决争议的办法。”“”“当事人当事人 可以参照各类合同的示范文本订立合同。可以参照各类合同的示范文本订立合同。 ”一、合同法基本知识一、合同法基本知识 首先，首先，合同法合同法该条强调了合同自由原该条强调了合同自由原 则，即合同内容由当事人自由约定的原则则，即合同内容由当事人自由约定的原则 。只要当事人的约定不违反法律
8、和社会公。只要当事人的约定不违反法律和社会公 共道德，这种约定就能产生法律上的约束共道德，这种约定就能产生法律上的约束 力，但在当事人没有约定或者约定不明确力，但在当事人没有约定或者约定不明确 的情况下，就要适用合同法的任意性的情况下，就要适用合同法的任意性 规定。规定。一、合同法基本知识一、合同法基本知识 其次，该条采用了其次，该条采用了“一般包括一般包括”的提法，的提法， 表明该条所规定的合同条款并不是任何合表明该条所规定的合同条款并不是任何合 同都必须具备的条款，而只是一种提示性同都必须具备的条款，而只是一种提示性 的条款。当事人在订立合同时，应尽可能的条款。当事人在订立合同时，应尽可能
9、 包括以上条款。如果合同不能包括上述全包括以上条款。如果合同不能包括上述全 部条款，也并不当然导致合同的不成立；部条款，也并不当然导致合同的不成立； 只有缺乏合同必须具备的条款，才会影响只有缺乏合同必须具备的条款，才会影响 合同的成立。合同的成立。一、合同法基本知识一、合同法基本知识 1 1、当事人当事人的名称或者姓名和住所的名称或者姓名和住所 确定合同的主体，首先应当在合同中规定确定合同的主体，首先应当在合同中规定 当事人的姓名或名称。当事人的住所是表当事人的姓名或名称。当事人的住所是表 明当事人的主体身份的重要标志。合同中明当事人的主体身份的重要标志。合同中 写明住所的意义在于住所的确定，
10、有利于写明住所的意义在于住所的确定，有利于 决定债务履行地、诉讼管辖、涉外法律适决定债务履行地、诉讼管辖、涉外法律适 用的准据法、法律文书送达的地点等相关用的准据法、法律文书送达的地点等相关 事宜事宜。一、合同法基本知识一、合同法基本知识 2 2、标的标的 标的是合同权利义务指向的对象。合同不标的是合同权利义务指向的对象。合同不 规定标的，就失去目的。在不同的合同中规定标的，就失去目的。在不同的合同中 ，标的的类型是不同的。如买卖、租赁等，标的的类型是不同的。如买卖、租赁等 移转财产的合同中，标的通常与物联系在移转财产的合同中，标的通常与物联系在 一起。标的是转移一定的物的使用权和所一起。标的
11、是转移一定的物的使用权和所 有权。而提供劳务的合同中，标的只是完有权。而提供劳务的合同中，标的只是完 成一定的行为。成一定的行为。一、合同法基本知识一、合同法基本知识 由于各类合同都必须要确定标的，所以合由于各类合同都必须要确定标的，所以合 同中必须明确规定标的条款，并清楚地写同中必须明确规定标的条款，并清楚地写 明标的物或服务的具体名称，以使标的特明标的物或服务的具体名称，以使标的特 定化。定化。 3 3、数量和质量数量和质量 标的的数量和质量是确定合同标的的具体标的的数量和质量是确定合同标的的具体 条件，是一标的区别于同类另一标的的具条件，是一标的区别于同类另一标的的具 体特点。体特点。一
12、、合同法基本知识一、合同法基本知识 数量是度量标的的基本条件，尤其在买卖数量是度量标的的基本条件，尤其在买卖 等交换标的物的合同中，数量条款直接决等交换标的物的合同中，数量条款直接决 定了当事人的基本权利和义务，数量条款定了当事人的基本权利和义务，数量条款 不确定，合同将根本不能得到履行。当事不确定，合同将根本不能得到履行。当事 人在确定数量条款时，应当约定明确的计人在确定数量条款时，应当约定明确的计 量单位和计量方法，并且可以规定合理的量单位和计量方法，并且可以规定合理的 磅差和尾差。计量单位除国家明文规定以磅差和尾差。计量单位除国家明文规定以 外，当事人有权选择非国家或国际标准计外，当事人
13、有权选择非国家或国际标准计 量单位，但应当确定其具体含义。量单位，但应当确定其具体含义。一、合同法基本知识一、合同法基本知识 合同中的质量条款也可能直接决定着当事合同中的质量条款也可能直接决定着当事 人的订约目的和权利义务关系。如果当事人的订约目的和权利义务关系。如果当事 人在合同中没有约定质量条款或约定的质人在合同中没有约定质量条款或约定的质 量条款不明确，可以根据合同法第量条款不明确，可以根据合同法第6161 条和第条和第6262条的规定填补漏洞，但不宜因此条的规定填补漏洞，但不宜因此 简单地宣布合同不成立。简单地宣布合同不成立。一、合同法基本知识一、合同法基本知识 4 4、价款或者报酬价
14、款或者报酬 价款一般是针对标的物而言的，报酬是针价款一般是针对标的物而言的，报酬是针 对服务而言的对服务而言的。合同中明确规定价款和报合同中明确规定价款和报 酬，可以有效地预防纠纷的发生。酬，可以有效地预防纠纷的发生。 价款和报酬是有偿合同中的对价，也是合价款和报酬是有偿合同中的对价，也是合 同中的重要条款，但价款和报酬条款并不同中的重要条款，但价款和报酬条款并不 是直接影响合同成立的条款，没有这些条是直接影响合同成立的条款，没有这些条 款，不影响合同的成立。款，不影响合同的成立。一、合同法基本知识一、合同法基本知识 5 5、履行期限、地点和方式履行期限、地点和方式 履行期限是有关当事人实际履
15、行合同的时履行期限是有关当事人实际履行合同的时 间规定，间规定，即即债务人向债权人履行义务的时债务人向债权人履行义务的时 期。合同成立生效之后，当事人还不必实期。合同成立生效之后，当事人还不必实 际地履行其义务，须待履行期到来后才实际地履行其义务，须待履行期到来后才实 际地履行义务际地履行义务。在履行期到来之前，任何在履行期到来之前，任何 一方都不得请求他方实际地履行义务。凡一方都不得请求他方实际地履行义务。凡 履行期限到来时，不履行和不接受履行履行期限到来时，不履行和不接受履行的的 ，均构成履行迟延。，均构成履行迟延。一、合同法基本知识一、合同法基本知识 履行地点，是指当事人依据合同规定履行履行地点，是指当事人依据合同规定履行 其义务的场所其义务的场所，它，它与双方当事人的权利义与双方当事人的权利义 务关系也有一定的联系。在许多合同中，务关系也有一定的联系。在许多合同中， 履行地点是确定标的物验收地点、运输费履行地点是确定标的物验收地点、运输费 用由谁负担、风险由谁承受的依据，有时用由谁负担、风险由谁承受的依据，有时 也是确定标的物所有权是否转移以及何时也是确定标的物所有权是否转移以及何时 转移的依据。转移的依据。 履行方式，是指当事人履行合同义务的方履行
