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1、1芜湖恒大华府11月份营销策划方案合富辉煌（中国）安徽公司芜湖恒大华府项目组2012年10月18日2第一部分 10月份营销情况总结3本月报广排期自10月12号开始，黄金周报广停期一周，截止10月19日，已出街画面为10月12日、10月19日、大江晚报内页半版，另10月26日半版未出街，10月份报广主要以抢新货、低首付，购豪宅为主题内容，主推楼栋28#、29#楼御湖公馆组团。一、10月份项目推广汇总报 广4短 信（10月第一周）值此国庆中秋佳节，恒大华府祝您及家人节日快乐！御湖公馆28#29#楼即将开盘，超低首付享 十一超值特惠，来访可赢神秘大奖5777666 迎双节，抢优惠，恒大华府，御湖公馆
2、全新湖景豪宅28#29#楼即将盛大开盘，十一超值特惠，首次付款6万起， 超高性价比5777666（10月第二周）御湖公馆，火爆热销，恒大华府金秋湖景新品，超值回馈，含豪装6288元/平米起，超高性价比 ，百米超大楼间距，全景瞰湖5777666特大喜讯！十一特惠延期一周，恒大华府，双湖景观楼王强劲热销，含豪装6288元/平起，百米楼间距，超低首 付，来访有礼！5777666恒大华府御湖公馆开盘再创热销传奇，十一延期特惠仅剩周末，含豪装6288元/平起，超低首付，周日赏魔术达 人秀5777666（10月第三周）享生活，选平层别墅！恒大华府二组团御湖公馆新品豪宅火爆上市，超值价含豪装6288元/平起
3、 ，每天3套限量超低首付，专线5777666 芜湖精装房样板，恒大华府新品豪装湖景楼王火爆上市，携恒大15年成熟精装理念，含豪装6288元/平米起，首 次付款6万起5777666一、10月份项目推广汇总10月份短信推广围绕“御湖公馆开盘及低首付“展开，十一黄金周发放短信56万条，第二周、第三 周25万条。网络软文10月份软文从恒大华府的豪宅价值体系、居住人群、项目园林等各方面综合进行阐述，强调项目的 高端性，居住的纯粹性，客群的尊崇性。并辅助28#29#楼的热销。恒大华府豪宅品质.11月份软文将 继续执行，增加新的软文篇幅，结合豪宅的客群及后期新推货源等方面进行阐述，继续扩大网络覆盖 面增加网
4、络效果。一、10月份项目推广汇总日期软名网络10月3日【解码】恒大华府御湖公馆28#、 29#热销的秘密芜房网：http:/ 365网：http:/ 新地产：http:/ 选 择什么样的生活365网：http:/ 尊贵 生活新地产：http:/ 365网：http:/ 搜狐焦点：http:/ 期新地产：http:/ 365网：http:/ 期二新地产：http:/ 365网：http:/ 建筑智慧365地产家居网http:/ 台：按照“抢新货，28#29#楼开盘热销”超低首付的推广主线，针对芜湖市的私家 车群体进行宣传推广，选择在芜湖交通经济广播（调频96.3赫兹）投放15秒广告。投放时间：1
5、0月16-22日投放次数：每天24次。广播稿：恒大华府2组团御湖公馆盛大开盘，百米超阔楼间距，奢华豪装，双湖景观楼王6288元/平起，首次付款6万起！恒大热线5777666一、10月份项目推广汇总芜湖振元堂养生会所战略合作/一汽丰田4s店合作合作方式：（体验券、代金券）互发，物料嫁接+活动合作（27日养生讲座+11月18日爱车养护讲座）8派单芜湖恒大华府10月份派单主要针对芜湖市中心密集人流、芜湖中高端社区、各大专业市场，鸠江 区的沈巷镇及裕溪口等发放项目的宣传单页，黄金周投放7万份、10月投放达19万份。一、10月份项目推广汇总第一周第二周第三周第四周9区域推广芜湖恒大华府10月份派单主要针
6、对无为县及下辖的高沟、新沟、姚沟、二坝、鸠江区的沈巷镇共 悬挂横幅95条。一、10月份项目推广汇总10社区巡展芜湖恒大华府10月份社区巡展主要针对芜湖中高端社区，进行较为深入的交流式巡展，巡展时发 放单页和礼品，目前已经巡展四个小区。国庆期间，巡展力度有所加大。10月前两周巡展主要集中 在城南区域的高档小区。后两周考虑在城北及城中的一些小区展开。一、10月份项目推广汇总11项目销售环境布置一、10月份项目推广汇总芜湖恒大华府案场及样板间氛围布置：针对中秋国庆双节更换桁架画面及节日气氛包装。销售现场桁架国庆包装国庆抽奖方格国庆桁架案场气球布置园林布置12无为县出租车LED+芜湖出租车LED一、1
7、0月份项目推广汇总无为县：恒大华府 十一特惠 精装豪宅 超低首付 御湖公馆 新品上市 恒大华府 5777111；推广时 间：9月8日至10月7日。 目前出租车LED广告已经覆盖无为县全部700辆出租车。芜湖市：恒大华府 十一特惠，精装豪宅 超低首付 ，御湖公馆 新品上市 ，恒大华府 5777111，推广时间：9月23日至10月8日。已经覆盖芜湖市3000辆出租车。10月活动汇总10.1-10.7“双节八天乐，天 天中大奖”之国庆抽奖活动10.14 魔术假日 神奇之旅10.27 养生专题讲座10.20 舞动奇迹，拉丁舞表演一、10月份项目推广汇总（截止10月18日）同比9月份，来电有所下降！但来
8、访、成交量均呈现上升趋势月 份来电量来访量（新增）成交套数成交面积成交金额9月份188102223706238710月份1311324165204206p10月十一黄金周过后来电来访下滑力度较大，除产品因素外9月、10月入市项目较多市场客户分流严重；p28#、29#楼新楼栋开盘，提升了本月的销售量及成交金额。15二、10月份项目销售分析客户来电截止10月18日，合计来电131组，第一周来电64组，第二周45组，均来电量7组/天，较上月减少4组/天。10月份推广渠道相对较少，主要依靠短信、报广及网络软文，间接性的出租车、广播未能起到较好的推广效果，项目目前无户外，新的持续性的推广有待增加。时间大
9、江 晚报芜湖 日报金 周 刊夹 报D M短 信广 播365 网芜 房 网路 过朋 介出租 车尾 屏电 视户 外巡 展房展 会杂 志其 它合 计10.01- 10.0710014490102130001016410.08- 10.1440005290310110100004510.15- 10.18000011701011001000022合 计5001109505133402010113116二、10月份项目销售分析客户来访截止10月18日，合计新来访132组较上月同期102组增加30组，老客户51组较上月增加10组，新品上市增加了项目的来访，其中十一黄金周来访最多，本月第一周来访83组，第二
10、周来访39组，项目来访主要依靠朋介及途径，媒介渠道主要是短信.时间之前 电话 预约大江 晚报日 报金周 刊夹报DM短 信广 播网络路过朋介出 租 车 尾 屏电 视户 外巡 展房 展 会合计10.01-10.070000007064722000018310.08-10.140000008011810000023910.15-10.18000000000270010010合 计0000001507673900103132二、10月份项目销售分析客户来访截止10月18日客户来访分析：1、来访区域看：10月份来访客户区域主要是 芜湖镜湖区区域及项目周边四县，另外受十 一黄金周的影响，外地购房客户明显增
11、多；2、从需求楼层看：受项目剩余楼层影响，销 售员现场推荐，5-8层成为客户首选楼层，其 次是9-12层；3、从接受的面积看：客户多青睐与121-140 平，其次是141-170平，产品面积结构性短缺 ，已被部分客户了解，在价格促销及现场邀 约的情况下，增加了目标客户群体的来访， 目标客户群体面积段需求更加明确；4、客户承受能力上看：客户总价承受能力仍 然多在100万以下，高总价是项目目前的主要 困境之一；二、10月份项目销售分析未成交客户分析截止10月18日未成交客户分析：1、来访客户未购房产品因素看：总价高、楼层不合适、交房时间晚因素位居前三位；2、从来访未购房非产品因素上看：观望客户仍然
12、占的比例较大，其次城东的发展仍未被客户认同。二、10月份项目销售分析客户成交明细二、10月份项目销售分析客户成交明细截止10月18日项目共计成交41套，成交金额41861385元，成交面积6520.68平21二、10月份项目销售分析成交客户分析截止10月18日 从获知渠道上：主要是朋介与途径，短信成交客户有所增加； 从成交客户区域看：受十一黄金周的影响，外地成交客户明显增多，外地客户经济实力相对较强，购房多为回乡探亲住，在经济实力较强的情况下，主要看重产品的超高性价比。本月成交客户对项目的认同点主要的是项目的环境，但相对上月来看，对项目的价格抗性有所增大 ，新开28#、29#楼不可以享受特价房
13、策略，可以议价空间相对缩小；从抗性因素看：楼栋区位及楼层仍是客户最大的抗性因素，另外28#楼南北阳台封闭增加了销售面 积，契税点数增加，部分人对地下车位要求很强，28#楼栋不具备地下及地上车位。22二、9月份项目销售分析成交客户分析截止10月18日成交41组，项目成交客户年龄区间一直偏高，改善性住房仍是项目主要的客户群体 ，从购房客户群体从事的职业看，个体户居首位，其次是事业单位客户；从购买面积看购买148平客户8组，170平客户12组，200平3组，9月份项目促销力度较大，在房源 选择有限的情况下，1#楼及2#楼沿街楼栋去化相对加大；23第二部分、11月份营销思路项目目标项目分析月度目标项目自身分析竞争环境分析营销思路思 维 导 图推广执行明确推广主题在售产品未售产品推售策略产品组合25目标设定10月份芜湖恒大华府恒大地产集团任务指标为1.3个亿，11月份假定项目任务为7000万，意味着项目要销售70套房源，来访支撑350组以上。项目现状：产品单一，沿街楼栋、低楼层房源较多！楼
