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1、精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 1 / 40离婚诉讼中离婚诉讼中 6 6 类房产疑难问题的调研报告类房产疑难问题的调研报告目前城市住房的种类繁多，有一般商品房、房改目前城市住房的种类繁多，有一般商品房、房改房、经济适用房、央产房、军产房、承租公房等不同性质房、经济适用房、央产房、军产房、承租公房等不同性质的房产。根据统计，的房产。根据统计，XXXX 年至年至 XXXX 年上半年，北京市第一中级年上半年，北京市第一中级人民法院以判决方式共审结离婚纠纷案件人民法院以判决方式共审结离婚纠纷案件 815815 件，其中涉件，其中涉房产问题案件约房产问题案件约 69
2、0690 件，占比件，占比 85%85%左右。而城市房产因种类左右。而城市房产因种类繁多，约有繁多，约有 450450 件，占涉房案件件，占涉房案件 65%65%。其中涉一般商品房约。其中涉一般商品房约190190 件、经济适用房约件、经济适用房约 100100 件、承租公房件、承租公房 7070 件、房改房件、房改房 4545件、央产房件、央产房 2525 件、军产房件、军产房 2020 件。这些房产自身的特性加件。这些房产自身的特性加之与物权法、合同法及国家政策存在的协调统一问题，使之与物权法、合同法及国家政策存在的协调统一问题，使之成为了审判实务中疑难问题多发的领域。如婚前按揭商之成为了
3、审判实务中疑难问题多发的领域。如婚前按揭商品房的权属及增值利益如何认定分割、房改房中工龄优惠品房的权属及增值利益如何认定分割、房改房中工龄优惠是何性质、军产房分割时非军人一方居住权如何保障等。是何性质、军产房分割时非军人一方居住权如何保障等。在相关法律和司法解释无法穷尽裁判规范、理论研究在相关法律和司法解释无法穷尽裁判规范、理论研究亦存在不足的情形下，实务中对于这些问题的处理方式不亦存在不足的情形下，实务中对于这些问题的处理方式不尽相同，甚至有矛盾冲突。如何在这些案件中区分情形，尽相同，甚至有矛盾冲突。如何在这些案件中区分情形，进而正确适用法律、统一裁判标准成为亟需解决的问题。进而正确适用法律
4、、统一裁判标准成为亟需解决的问题。本课题以房产性质为区分标准，对城市中涉及的各类房产本课题以房产性质为区分标准，对城市中涉及的各类房产在实务中反映出的典型问题进行系统梳理，力求在现有法在实务中反映出的典型问题进行系统梳理，力求在现有法律框架基础上，总结归纳出具有指导意义的裁判规范。律框架基础上，总结归纳出具有指导意义的裁判规范。一、婚前按揭商品房的权属认定及分割一、婚前按揭商品房的权属认定及分割( (一一) )存在的问题、权属认定不一，分割标准混同存在的问题、权属认定不一，分割标准混同精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 2 / 40当前离婚诉讼中，婚前按揭房屋
5、成为当事人争议的焦当前离婚诉讼中，婚前按揭房屋成为当事人争议的焦点之一，争议的内容主要在于此类房屋权属如何认定，以点之一，争议的内容主要在于此类房屋权属如何认定，以及如何确定相应的增值利益归属和分割标准。法院在处理及如何确定相应的增值利益归属和分割标准。法院在处理此类案件时，尺度并不统一。对于权属认定为是夫妻共同此类案件时，尺度并不统一。对于权属认定为是夫妻共同财产还是个人财产存在分歧，标准不一，甚至采取了回避财产还是个人财产存在分歧，标准不一，甚至采取了回避的态度，而在此基础上对于房屋增值利益的处理，也存在的态度，而在此基础上对于房屋增值利益的处理，也存在着按照出资比例作为夫妻共同财产分割、
6、一方给予另外一着按照出资比例作为夫妻共同财产分割、一方给予另外一方补偿、不予考虑以及平均分割等多种情形。方补偿、不予考虑以及平均分割等多种情形。关于房屋的权属争议，具体分为以下情形、如有判决关于房屋的权属争议，具体分为以下情形、如有判决认为，诉争房屋的所有权登记及房屋所有权证书虽然于婚认为，诉争房屋的所有权登记及房屋所有权证书虽然于婚后办理取得，但是房屋买卖合同的签订、购房首付款及相后办理取得，但是房屋买卖合同的签订、购房首付款及相关税费的交纳均发生于婚前，故房屋应当为当事人婚前购关税费的交纳均发生于婚前，故房屋应当为当事人婚前购买，属于婚前个人财产买，属于婚前个人财产; ;另有判决认为，房屋
7、虽系一方于婚另有判决认为，房屋虽系一方于婚前签订购房合同，并支付购房首付款及部分按揭贷款，但前签订购房合同，并支付购房首付款及部分按揭贷款，但婚后亦以夫妻共同财产支付了部分按揭贷款，且于婚姻关婚后亦以夫妻共同财产支付了部分按揭贷款，且于婚姻关系存续期间取得房屋所有权证，故该房屋应认定为夫妻共系存续期间取得房屋所有权证，故该房屋应认定为夫妻共同财产。而在更多的判决中，法院对房屋是属于夫妻共同同财产。而在更多的判决中，法院对房屋是属于夫妻共同财产还是个人财产并不加以表述。此外，即使在认定为个财产还是个人财产并不加以表述。此外，即使在认定为个人财产的判决中，对于认定标准的表述也并不一致。如有人财产的
8、判决中，对于认定标准的表述也并不一致。如有判决表述为、诉争房屋系一方婚前购买，属其个人财产判决表述为、诉争房屋系一方婚前购买，属其个人财产; ;另另有判决表述为、诉争房屋系一方婚前合同签订、支付首付有判决表述为、诉争房屋系一方婚前合同签订、支付首付款并办理贷款，认定为一方个人财产。由此产生的问题是，款并办理贷款，认定为一方个人财产。由此产生的问题是，精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 3 / 40认定为是一方个人财产的具体标准是什么认定为是一方个人财产的具体标准是什么? ?是需要签订合同、是需要签订合同、支付首付款、贷款办理这些程序部分具备即可还是全部兼支付首
9、付款、贷款办理这些程序部分具备即可还是全部兼备，并不明确。备，并不明确。实务中，各地法院对此出台的指导性意见也存在较大实务中，各地法院对此出台的指导性意见也存在较大差异。如上海市高院就是以房屋产权登记为判断标准，并差异。如上海市高院就是以房屋产权登记为判断标准，并不考虑是否在婚姻关系存续期间取得，只要房屋产权登记不考虑是否在婚姻关系存续期间取得，只要房屋产权登记在一方名下，原则上都认定为一方的个人财产。即便另一在一方名下，原则上都认定为一方的个人财产。即便另一方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，也仍然以登记方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，也仍然以登记为标准，登记在一方名下的都是个人财产
10、为标准，登记在一方名下的都是个人财产; ;江苏省高院采取江苏省高院采取的标准是将房屋产权取得时间与婚姻关系缔结相联系。房的标准是将房屋产权取得时间与婚姻关系缔结相联系。房屋产权婚后取得的，该房产为夫妻共同财产，婚前取得的，屋产权婚后取得的，该房产为夫妻共同财产，婚前取得的，则为登记一方的个人财产。则为登记一方的个人财产。在房屋权属认定不统一的情形下，关于房屋的增值利在房屋权属认定不统一的情形下，关于房屋的增值利益，也存在很多问题、第一，关于房屋增值利益的法律性益，也存在很多问题、第一，关于房屋增值利益的法律性质、司法实践中有判决将增值利益认定为夫妻共同财产、质、司法实践中有判决将增值利益认定为
11、夫妻共同财产、有判决认定为一方的个人财产、还有判决没有确认其法律有判决认定为一方的个人财产、还有判决没有确认其法律性质性质; ;第二，关于房屋增值利益处理、在认定诉争房屋属于第二，关于房屋增值利益处理、在认定诉争房屋属于个人财产的情形下，在有的案件中，法院认定在双方夫妻个人财产的情形下，在有的案件中，法院认定在双方夫妻关系存续期间共同偿还的贷款及其相应增值的部分应为夫关系存续期间共同偿还的贷款及其相应增值的部分应为夫妻共同财产，予以分割妻共同财产，予以分割; ;在有的案件中，法院认定双方婚后在有的案件中，法院认定双方婚后共同还贷支付的款项，应由一方对另一方进行补偿共同还贷支付的款项，应由一方对
12、另一方进行补偿; ;还有的还有的案件中，对于共同还贷部分，只判决归还本金，对于对应案件中，对于共同还贷部分，只判决归还本金，对于对应精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 4 / 40增值利益的主张，未予支持。在认定诉争房屋属于夫妻共增值利益的主张，未予支持。在认定诉争房屋属于夫妻共同财产的情形下，有判决考虑共同还贷支付的款项及对应同财产的情形下，有判决考虑共同还贷支付的款项及对应财产增值，根据照顾子女和女方权益原则判决一方给另外财产增值，根据照顾子女和女方权益原则判决一方给另外一方补偿一方补偿; ;另有判决则对于房屋的增值利益平均分割，未考另有判决则对于房屋的增
13、值利益平均分割，未考虑当事人的具体出资情况。虑当事人的具体出资情况。( (二二) )问题的分析问题的分析1 1、立法层面原因、立法层面原因婚前按揭房屋的权属性质目前在我国目前法律层面上婚前按揭房屋的权属性质目前在我国目前法律层面上尚属空白。我国婚姻法第十七条和十八条虽然对夫妻共同尚属空白。我国婚姻法第十七条和十八条虽然对夫妻共同财产和一方个人财产进行了区分，但限于立法技术，均采财产和一方个人财产进行了区分，但限于立法技术，均采取列举加概括的方式予以规定。第十七条规定夫妻在婚姻取列举加概括的方式予以规定。第十七条规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有。关系存续期间所得的财产归夫妻共同
14、所有。 “所得所得”针对简针对简单商品社会下的财物而言，容易操作。但是，按揭房屋作单商品社会下的财物而言，容易操作。但是，按揭房屋作为新型商品，显然不在婚姻法颁布之初所能预料的范畴。为新型商品，显然不在婚姻法颁布之初所能预料的范畴。由于婚前按揭房屋涉及房屋买卖合同的签订、首付款的支由于婚前按揭房屋涉及房屋买卖合同的签订、首付款的支付、按揭贷款办理、房屋产权证书取得等多个环节，购房付、按揭贷款办理、房屋产权证书取得等多个环节，购房的款项中有一方个人出资还有夫妻共同还贷，相关法律关的款项中有一方个人出资还有夫妻共同还贷，相关法律关系横跨婚前婚后，整个环节涉及多种行为，首付款的交款系横跨婚前婚后，整
15、个环节涉及多种行为，首付款的交款行为是所得的根据，还是入住是所得的根据，还是取得房行为是所得的根据，还是入住是所得的根据，还是取得房产证是所得的根据，没有明确的规定。婚姻法解释三第十产证是所得的根据，没有明确的规定。婚姻法解释三第十条主要针对此类房屋，但对于房屋权属这一基础性问题却条主要针对此类房屋，但对于房屋权属这一基础性问题却采取了回避的态度，没有从根本上解决问题。按照该条规采取了回避的态度，没有从根本上解决问题。按照该条规精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 5 / 40定，婚前按揭房屋在离婚时由双方协议处理。无法达成协定，婚前按揭房屋在离婚时由双方协议处理。无法达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。该规定虽然提供了一个分割房屋时的原则，一方进行补
