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1、深圳地产月报( (二级市场二级市场 0707 年年 9 9 月刊月刊) )深圳中原深圳中原深港研究中心深港研究中心研究一部研究一部20072007 年年 1010 月月 1212 日日深圳地产月报深圳地产月报 20072007 年年 9 9 月月2目 录第一部分 总体市场分析.3第二部分 宝安市场分析.10第三部分 龙岗市场分析.14第四部分 关内市场分析.21深圳地产月报深圳地产月报 20072007 年年 9 9 月月3第一部分 总体市场分析房贷新政由传言到落地，房贷新政由传言到落地， “金九银十金九银十”难续难续9 月 27 日晚，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了关于加强
2、商业性房地产信贷管理的通知，将给楼市未来带来重大变数。通知的主体内容是对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。同时要求，商业用房购房贷款首付款比例不得低于 50%,期限不得超过 10 年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的 1.1 倍。对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付比例不得低于45%。与之前总体调控不同的是，这次政策调整方向较为明确，目的就是提高金融机构风险控制能力；在保障自住需求的同时减少投资性需求；降
3、低房地产市场热度。9月份深圳一手住宅市场继续保持缩量整理态势运行，全月成交30万平米，日均成交量在1万平米左右，仍徘徊在8月份的水平。与之相对应，相邻的周边楼市捷报频传，屡屡有新盘热卖消息传来。一面是深圳的新盘销售不景气，另一面却是大量的深圳投资者涌向惠州、东莞等周边城市，舍近求远，这显示消费者投资楼市的热情并未消退，只是转向了潜力更大、价格更有诱惑的市场。临近黄金周，深圳楼市迎来了一轮供应高峰，以龙岗为主力的新盘集中在国庆前后推出，根据我们的监测，黄金周期间推售的8个新盘，绝大部分销售率都在三成以下，最差的仅有一成，市场趋冷，观望心理仍然严重。价格方面，新房售价开始回调，有的一手新房还在国庆
4、期间出台了降价方案，这种情形在上半年是难以想象的。由于市场持续低迷，短期内都看不到有转暖的迹象，开发商开始动用各种营销手段为旗下的物业促销。一方面，加大了媒体广告的投放力度，另一方面，很久不受关注的房交会又重新受到房企的重视。根据掌握的信息，本届秋交会深圳房企以及深圳项目的参与数量明显回升，一大批深圳新老房企将齐聚，共同为拉动市场人气造势。九月市场详情九月市场详情深圳地产月报深圳地产月报 20072007 年年 9 9 月月4九月份全市共有 10 个住宅项目公开发售，共推新房 26 万平米，3047 套单位，环比上月分别下降 35%和 24%，同比去年，分别减少 62%和 61%。新推项目分布
5、在龙岗、宝安、南山、盐田四区。龙岗共推出 6 个项目，共 18 万平米，1836 套单位，分别占全市的 69%、60%，布吉、坂田、龙岗中心城均有新项目推出，新项目的销售均价都在 1 万元以上。第五园三期高层以 14000 元均价推出，共推出 556 套单位；旭景佳园以 12200 元的均价推出，共推出 268 套住宅，当天到场的人数不多，销售率仅有 1 成；横岗的中海大山地推出了 153 套别墅，面积在 150-254 平米之间，当天售出 60 余套；龙岗中心城的城市峰尚以 10900 元的均价推出，当天到场选房的客户不多，主要是本地客户和少量东莞客户；布吉的龙园意境也推出了 125 套别墅
6、，均价 46000 元，销售约 2 成；此外布吉还推出了英郡年华，均价11000 元，由于户型设计比较好，销售情况比其他项目略好。宝安推出一个项目，位于中心区的宏发中心大厦，共 670 套单位，折后均价 21000 元，该项目批售的是住宅单位，不过开发商把项目打造成写字楼出售，比较热销。南山推出一个项目，位于中山园路和北环路交汇处的方鼎华庭，该项目折后均价 21000元，价格远超市场预期，销售比较差。盐田推出的宝桐居位于梧桐路，仅推出 52 套，以现房发售，均价 12500 元，当天共售出约十余套。总体上 9 月份全市新推项目的开盘成交率偏低，延续了 8 月份的低迷，置业者出手谨慎，观望心态比
7、较浓厚。本月新推单位中 90 平米以下的房型比例继续上升，有 2224 套，占总套数的 73%，比上月上升 15 个百分点，90 平米以下房型主要分布在宏发中心大厦、万科第五园、方鼎华庭、中海半山溪谷二期、旭景佳园二期、英郡年华等项目中。本月新推项目中 90 平米以上房型有 823 套，占总套数的 27%，主要分布在中海大山地、龙园意境、城市锋尚、宝桐居。销售方面，9月份全市一手商品住宅成交3507套，30万平米，与上月相比分别上升了58%和25%，与去年同期相比分别下降39%和41%。虽然成交量比上月略有回升，但升幅不大，仍是年度较低的月份。9月份全市成交均价为16500元，关外以及中小户型
8、成交比例上升促使房价回落。全市的成交集中在宝安和龙岗，占全市的 78%。宝安本月成交均价 13987 元，成交1793 套，13.2 万平米，分别占全市的 51%、44%，户均面积 74 平米。成交面积超过 5000平米的项目分别是中海西岸华府、宏发中心大厦、宝安海滨广场(三期)、阳光海湾花园、深圳地产月报深圳地产月报 20072007 年年 9 9 月月5星河丹堤花园、集信名城。龙岗本月成交均价 14584 元，成交 1048 套，10.5 万平米，分别占全市的 30%、35%，户均面积 101 平米。成交面积超过 5000 平米的项目分别是公园大地、第五园（三期） 、锦龙名苑、龙城华府、城
9、市花园。关内本月成交均价 24714 元，成交666 套，6.5 万平米，分别占全市的 19%、22%。成交面积超过 5000 平米的项目分别有华强广场、后海公馆、澳城、合正锦湖逸园、星海名城六期。后市：房贷新政有望扭转楼市方向后市：房贷新政有望扭转楼市方向9 月 27 日晚中国人民银行及中国银监会联合发布通知，对房地产信贷政策做了重要调整。这个政策的颁布并不意外，早在两月前深圳各商业银行就已开始收紧二手房贷业务，有的提高首付，有的降低评估价，此次颁布的贷款新政只不过把各银行自发收缩房贷的行为变成了统一行动，并且通过差异化的利率引导信贷资金的发放，给予首次贷款买房者优惠利率，支持贷款买房，对二
10、次贷款买房者实施惩罚性利率，限制二次贷款买房。银行此举既能达到收缩房贷、降低房贷风险的目的，也可通过实施差异性的利率增加收入。若这一新政能得到严格执行，尤其是对于第二套住房的认定趋向严格，将对抑制过剩的投资需求起到决定性的作用，深圳楼市方向有望就此得到扭转。回顾这轮楼市上涨的原因，除了真正的住房需求所引发外，主要还是由于旺盛的投资需求所推动，不仅仅是房地产，在人民币升值、货币流动性泛滥的大背景下，所有资产价格都在上涨。房地产具有不可再生的特有属性，再加上可获得高达 8 成的信贷支持，且贷款成本低廉、手续简单，吸引的投资更多，价格也膨胀得最快。此次提高第二套房的首付，增加二次购房现金量，可以减弱
11、金融杠杆作用，有效削弱购买力，原来可投资 2 套房产的首付现金，提高首付后，最多只能投资 1 套房产。再加上提高利率，显著增加投资者的成本，达到驱赶投资者、让房地产市场降温的作用。以贷款 60 万元 20 年期为例，采用 1.1倍利率与 0.85%利率的月供差为 718 元，对投资者而言，无疑是增加了较大的负担。在过往的历次调控中，均未取得预期作用，原因就在于金融系统的支持与配合不够，如去年 6 月“九部委十五条”发布之际，银行不仅没有收紧贷款，反而加速放贷，陆续推出各种刺激消费的信贷产品“循环贷” 、 “汽球贷” 、 “随借随还”等等，使投资者背后有强大的资金支持，在短短 3 个月的观望期后
12、，楼市便迅速回升，并以更快的速度上涨。总体来说，对比此前的楼市调控，本次房贷新政的出台针对性更强，击中了楼市过热的要害，对房地产市场的影响会立竿见影。深圳地产月报深圳地产月报 20072007 年年 9 9 月月6以近三个月的市场表现看，从 7 月份银行收缩房贷开始，二手市场交易面积开始持续下滑，目前的交易量只有高峰时期的 3 成，受此影响一手新房的交易量也出现大幅回落，黄金周期间推售的 8 个新盘，绝大部分销售率都在三成以下，最差的仅有一成，市场趋冷，观望气氛冲斥一、二手市场。价格方面，新房售价开始回调，有的一手新房还在国庆期间出台了降价方案，这种情形在上半年是难以想象的。目前在深圳，消费者
13、购房选择银行按揭的比例约在九成，且二次置业者的比例远远超过首次置业者，因此深圳楼市对于贷款政策的变化表现得相当敏感。新的房贷政策不会是短期政策，体现了政府调整市场的决心，会极大地影响消费者对未来房价的预期，原本存在的观望心理会进一步加重，促使交易量进一步走低。对一手房而言，持续的低成交量无疑将会影响地产商的现金流，加大其经营压力；而那些手中握有多套房产的投资者也会因出手困难而背负巨大的供楼压力。接下来，二手评估系统也将出台，交易成本将随之提高，此外大量新增供应上市，尤其是 90 平米以下房型逐月增多，使可供应的住宅套数有效增加，也将对购买力形成考验。在金融、税收、行政多方力量的集中释放下，由投
14、资者支撑起来的楼市和楼价将在未来两年面临连续调整，调整幅度相对高峰时期的楼价有机会下降三成。10 月预计推盘项目：宝安预计只有松岗的集信名城和中海西岸华府入市，2 个项目供应住宅预计在 4 万平方米左右。中海西岸华府第二批单位已于国庆期间推出，全部是 3 房、4 房的大户型，集信名城本次要推出的是别墅单位，但量不大。此外西乡的富通城四期和龙华梅林关口的星河丹堤近期已开放样板房，也有可能在本月入市。龙岗 10 月份新盘不断，国庆期间已推出 4 个项目，分别是位于龙岗镇的水岸新都、位于布吉的可园 7 期、位于龙岗中心城的天集雅苑、位于坂田的万科城二区的 17 套别墅，接下来还将推出位于龙岗中心城的
15、区欧景花园 3 期、水蓝湾，位于坪山的万科金域东郡一期、金众蓝钻风景，位于布吉的景园、康达尔花园 5 期（蝴蝶堡） ，位于葵涌的鑫园广场，位于大鹏的东部明珠雅苑，共计 12 个项目。关内预计有 7 个项目推出。福田预计推出 4 个项目，分别是位于梅林的半山御景、嘉鑫阳光雅居，位于皇岗的时代新居，位于新洲的的葵花公寓。南山预计有 2 个项目会推出，分别是中信红树湾和侨香诺园。此外位于罗湖口岸的尊寓已在国庆期间推出。深圳地产月报深圳地产月报 20072007 年年 9 9 月月72007 年 9 月全市公开发售项目一览楼盘名称所属片区住宅推售面积推售套数均价推售时间发展商宝桐居盐田沙头角5968.
16、352125002007-9-1沙栏吓村宏发领域二期宝安中心区38077.6669210002007-9-8宏发第五园三期龙岗坂田街道36664.8556140002007-9-8万科南城旭景佳园二期龙岗坂田街道19537.8268125002007-9-8金豫工贸城市锋尚龙岗中心城36279.4308109002007-9-15深建华实业大山地花园龙岗横岗街道27351.0153380002007-9-15中海集团方鼎华庭南山中山园路26849.9356210002007-9-16方鼎实业龙园意境华府龙岗布吉街道28405.4125460002007-9-28龙园山庄实业英郡年华花园龙岗布吉镇31117.2426110002007-9-28宝实达置业中海半山溪谷盐田港后方
