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1、商业地产租金定价方法及价差处理商业地产租金定价方法及价差处理住宅的价差处理方法（链接）1、朝向差价。朝向差价。一般而言，根据我国独特的地理环境和文化背景，朝南的单元较贵，东南向、西南向的次之，朝北的则最便宜。若所有的厅和卧室都朝南，则最贵，若所有的厅和卧室都朝北，则最便宜，其他依次类推。2、楼层差价。楼层差价。对高层楼房而言，通常是由低层向高层逐渐趋贵，但最顶层的则比它下面三四个层面要便宜。对六层公寓而言，一般情况是，三、四层最贵，二、五层次之，一、六层最便宜3、边间差价。边间差价。对公寓而言，三面临空，并且三面采光的房屋最贵，二面临空二面采光的房屋次之。对别墅而言，四面临空的独栋别墅最贵，三
2、面临空的双拼别墅次之，二面临空的连体别墅最便宜。4、面积差价。面积差价。因面积大小而导致的差价系数的不同，往往和总价配比有关。当一个楼盘的总价范围波动很小，但因市场需要，要求拉开总价落差的时候，就会因对不同的面积单元确定不同差价系数来加以实现，以锁定不同客户的总价需求。而且由于人们在不同面积的房屋中生活的舒适感程度完全不一样，因此房屋面积有一个适度规模，面积太大或太小的房屋价格都不可能太贵，而以最适宜人们生活尺寸的房屋价格较贵。5、视野差价。视野差价。如果房屋面临公园、湖泊，视野较佳，人生活在里边会感到轻松自然，这样的房屋一般价格较贵。而面临闹市区或采光不佳、视野较差的房屋，即使在同一幢楼的同
3、一楼层，价格也应相对便宜。6、产品差价。产品差价。房地产是由建筑材料构成的，而建材有许多档次，价格差异较大。以外墙到屋内建材价格差异很大，例如，木质、铝质门窗和铜铸大门、高级铝门窗价格相差很大，而大理石、花岗石地板也不是一般的瓷砖价能比拟的，外国进口的厨房设备、卫生设备也比国内产品贵好几倍。7、设计差价。设计差价。室内格局、大小公共设施的配置都会影响房地产价格。另外，如开放空间、休闲空间的设计也因提高居住品质而提高房地产的价位。8、口采差异。口采差异。一般来说，双数的楼层门牌号贵一些，单数的楼层门牌号便宜一些；有 13、14 号码的便宜一点，含有 8、6、9 号码的贵一点。上文为住宅中的有关价
4、差考虑的点，在商业中也类似，在商业中同样和住宅有价差，其主要在基价的基础也进行各种调整。，所不同的是其由于商业的价值差异性大，其价差比 住宅大多了。1、基价、基价是市场的主要定价标准，一个市场一般在其地段上，其商业的基价租金就赋于了，从其典型性商业或商圈的承载力上，基价租金就可以确定，例如在一级城市；市区内一般在 10 元为标准，二级城市则 56 元，三级城市在 1.5 元2 元，这个标准。基价；租价，租价是最反映市场承载量的一个值，租价 3 元/M2/天，其售价为 1 万元，按这个标准在计算中是个简便的方法，记得其对应的面积关系是一致的，如使用面积，则都为使用面积，如建筑面积，则都为建筑面积
5、。十年使用权买断是价于售价与租价之间的价位，它的标准为售价的 60%，具体定价可根据住宅定价尾数就 8 原则，也有特例就 9 原则，如定价为 3.5 万元可考虑 3.58 万元，如定价为 1 万元可考虑 9800 元，以此类比。年租价，十年使用权价，售价三者的比例关系，一般为 1：6：10，如租价为 10元/m2天，年租 360 元/m2，10 年使用权价为 1.8 万元左右。售价为 3 万元左右。在一个供应量颇大，超过市场需求量的情况下，则考虑规模的放大量，放大量就意味着消化量慢，承受力分散。所以在基价上要适当的放低，尤其在市场前期，等市场发展成熟了，再适当增加。具体如图表：某项目价格表：项
6、目价格体系产权使用权楼层售均价(元/平米)比值(售价/年租金/平米)售价(元/平米)比值（售价/年租金/平米）1F798001119428006002F678001058380005933F56800988340005954F43800875298005805F3580084224800582B14380087529800580算术平均值5460033300楼层楼层主题主题商品种类商品种类租金元/天B1鞋、箱包，鞋、箱包，5精品小百精品小百货货饰品、化妆品、眼镜、小百货、文化用品、工艺饰品、化妆品、眼镜、小百货、文化用品、工艺礼品礼品6首层首层外门面外门面麦当劳快餐、品牌服装主力店（麦当劳快餐
7、、品牌服装主力店（64 平米）平米）5.52 层层时尚女装时尚女装时尚青年女装、休闲女装时尚青年女装、休闲女装4.83 层层品牌女装品牌女装正装、职业装正装、职业装4.54 层层品牌男装品牌男装职业装、休闲装职业装、休闲装3.85 层层床上用品、软性家居用品床上用品、软性家居用品4.93注注1.首层街铺为主力店包含快餐，例如麦当劳；首层街铺为主力店包含快餐，例如麦当劳；2.市场内每层根据铺位分割增加服务型产品业态，增强市场整市场内每层根据铺位分割增加服务型产品业态，增强市场整体综合性与休闲娱乐功能，如：美甲、足疗、美容、美发、休体综合性与休闲娱乐功能，如：美甲、足疗、美容、美发、休闲吧、明星贴
8、纸、纹身、艺术造型等，闲吧、明星贴纸、纹身、艺术造型等， 租金为租金为 3 元元/平米平米/天天（使用面积）（使用面积） ；3.铺位面积具体到实测会略有大小差异；铺位面积具体到实测会略有大小差异；4.6 层尽可能做大食档。层尽可能做大食档。各楼层在主流摊位面积的基础上，局部有较大面积摊位。各楼层在主流摊位面积的基础上，局部有较大面积摊位。2、位置差、位置差位置差：如同住宅的视野差朝向差，则相乘以系数，在住宅中系数使用广泛，而市场中，系数价差很大，具体在招商中还可以利用系数进行租控或销控调整。在基价的系统中，由于摊位布局的优劣，会出现“金角银边” 。参量就是位置差，在电梯口、主通道等人流量大，标
9、识性明显的位置，其价值就大，要相应的乘以系数，类似住宅的系数标准，在同质的情况下，电梯口的价位是普通的 2 倍，即乘以 2，主通道把角为 1.5，其余的设定为 1，但决不可以出现小于 1，系数的底价为 1。在一个直线的市场中，两头把角为优，因展示面关系，另一个就是黄金点，即 0.618 位置的摊位，是比较好的。不同的业态，其行业利润不同，对市场租金的承受力不同，如鞋包的行业利润大于服装，服装中男装大于女装， （但男装的总量小于女装） ；例如小百货业态的行业利润中（饰品、化妆品的行业利润最高，但化妆品其行业进程最短，在二级城市中它已完成进程，只有人均收入 600 元/月左右城市才会生存， ）文化
10、用品也高，而工艺礼品，袜子，等行业利润较低。行业利润的差别使之承受力不同，一般是将行业利润高的放在好位置，如大厦首层，各平面中的主通道位置。业态的行业利润是变化的，不是一成不变，如通讯行业的手机，从暴利到低利润，也不过 5 年左右光景。如图 3 楼定价 4.8 元，而 4 楼定价 4.5 元，因为 4 楼为男装，按楼层差应在 4 元左右，由于业态差关系则为 4.5 元/m2.天。3、面积差面积差与住宅同样，在产权商铺或十年使用权中，考虑到总价与面积之间的配比关系，以锁定投资者的总款要求，所以销控中要对面积差进行系数调整，此系数波动比较小，一般不超过 1.5。4、层差如果出现多楼层，在同质的情况
11、下，阶差即楼层为 1/2 二层是一层的一半，如果垂直运输，良好，则阶差小。如果市场的规模，业态和各层不同，阶差也相应调整，不可死按 1/2。如果楼面越小，垂直运输越差，则层差越大，如果楼大，垂直运输差，楼越大，层差越大，如果垂直运输好，楼大则层差相应大些，如楼小，层差小。在层差中 1 楼最好，地下一层可与三层相当（抛去业态差） 。也有因地域历史渊源，其它楼层较好，例如山西大同市东关商圈认为服装在层比层更好。5 5、业态差、业态差由于各楼层业态的有所区别，则单位利润率大的业态，其业态可以弥补因楼层的阶差。押金及入市门槛押金及入市门槛除了价格外，在市场中押金及入市门槛对价格的定位也很重要，某些市场
12、为了解决建设资金压力，其定价中对基价及价差等不做过多要求，或只是一个基价，而且较低，但其在入市门槛中设置条件，即收押金、保证金或入场费（赞助费、好处费、建设费等名目繁多）归根而言为入市门槛费。押金及保证金费为可退的，在合同期内无息的，在财务上为应付款。而入场费、赞助费等直接划为利润，例如北京秀水街招商中，除了租金外，其收 10 万押金，5 万入场费，则押金可退，入场费直接为利润，15 万元就是其入市门槛。例如北京天意市场，其 8 万元租金，5 万元为赞助费也是入场门槛，其每摊位收 5 万入场费，天雅市场收押金 8 万元为入场门槛。入市门槛的设定是由 2 个方面制定；押金或赞助费（入场费） 。总
13、体而言一个小市场摊位，什么样的风险需要 10 万、8 万押金，这是一种变相收费。通过对入市门槛的设定，可实现除了租金外的收益，但在投资核算中，对于回收成本，性质却一致。入市门槛设定一般都在市场认同度高的市场中产生的，而且，都是受市场热棒的市场商厦。入场门槛参照的值，除了租金外，以及区域传统，另外一个就是转让费，通过对典型性商业分析，针对典型性商业的摊位转让费，考虑规模及放大量就可以设定入场门槛。虽然押金与赞助费都是入市门槛，其收益财务处理截然不同，应尽可能的多设置赞助费等直接利润，而少押金，如秀水街的押金 10 万元就过高，赞助费 5 万过低，应押金少，赞助费多点。如雅宝路天雅大厦押金 8 万
14、过高，应拆分一些为赞助费、建设费等。交租方式：交租方式：做住宅的人都明白，住宅中的总款设定很重要。在商业中也是，租金加押金（或入场费）这时有一个就是交付方式，租金的交付方式（月付、季付、半年付、年付、二年付）都对总款的要求提出条件。商户是以总款为承受入场条件的，不同的交租方式对总款的值要求不同，交付方式越方便对于商户而言，承受力越小，反之越大。但并非是越小就好，因为涉及投资回收，尤其是资金链紧张的项目，在开业时要偿还工程款等，资金压力较大，需要年付或二年付等解决难题。但在市场养市中，如果租金交付方式短，则养市期风险大，在招商、开业、二次收租这三个节点中，二次收租就会使问题因时间短而爆发，商户不会和市场同甘苦的度过养市期，因此建议初期最好用半年制，某种意义上讲就是套住商户，使之与市场共度难关，度过养市期。
