房地产开发与经营作业

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1、 项目名称：天津市小康区高新技术产业园区南区建设项目项目名称：天津市小康区高新技术产业园区南区建设项目 系 别 建筑与材料工程学院 专 业 名 称 工程管理 年 级 2011 级 课 程 名 称 房地产开发与经营 组 员 夏津津、毛陈、吴凡、李季 指 导 教 师 万力 二一四十月第一章第一章房地产开发概述房地产开发概述小康区作为滨海新区的北部门户，对国家的滨海新区发展战略起着重要的作用。按照 产业发展规划，小康区要“走新型工业化道路，继续壮大石油和海洋化工、汽车和装备制 造、现代冶金等支柱产业。 ”其中，高新技术产业区就是为这些产业提供落脚点。这种开发 模式属于混业开发。政府所建立的高新技术产

2、业区内跨行业的相互渗透与互动发展。 土地使用权获取 由于本项目是政府派出机构，所以土地使用权获取是直接由政府特批。 项目区位于某市小康区南部茶淀镇，某市小康区生态型高新技术产业园区的规划区。 东至规划的次干路三，南至规划的津汉快速路，西至塘汉快速路，北至规划的次干路四， 规划总用地面积 256 公顷。现状用地包括居住用地、工业用地、道路广场用地、水域和其 他用地。 此次经过土地整理重新推向市场的地块用途主要为建设工业用地和居住用地，用 于进行工业地产及商业地产的开发。此价格已经包含不可出让面积的分摊费用。 （1）工业地产土地价格预测 通过查阅相关资料，某市技术开发区土地出让平均价格约在 23.

3、41 万元/亩。小康区虽 为滨海新区的重要组成部分，但其工业发展与技术开发区相比较慢，尚处于初级开发阶段， 则估计其土地初始转让价格大约在 20.00 万元/亩。考虑其发展速度和发展水平，预计其土 地价格年平均增长率为 5%。（2）商业、居住地产土地价格预测 本项目参照小康区商业、住宅用地的土地出让情况进行预测。2008 年，项目商业地产 价格为 210.00 万元/亩，住宅地产价格为 150.00 万元/亩，考虑商业、居住地产价格未来 走势以及资金时间价值等因素后，预计到 2012 年，该项目的商业地产土地出让价格为 255.25 万元/亩，居住地产土地出让价格为 182.33 万元/亩。（

4、3）土地出让计划 建筑类型建筑面积（万平方米）备注居住建筑28.00容积率 1.5-1.8工业建筑1.00容积率 1.0-1.2公共建筑82.95容积率 1.5合计111.95从目前的情况来看，土地整理出让的周期一般不会超过 8 年，根据本项目的地块具体 情况，决定在 5 年内出让完成，初期出让比例较低，当土地价格有一定上涨后，再批量出 让。第二章第二章 房地产开发前期工作房地产开发前期工作 一、立项审批 1、项目立项申请报告书（原件一份） 2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份） 3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份） 4、项目建设投资概算（一份） 5、银信部门出示的资金证

5、明（原件一份） 6、企业法人营业执照副本（复印件一份） ；（房地产项目需提供资质证明一份）7、项目地形图（一份） 8、有关职能部门的意见。 二、规划设计 1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。 3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。 三、建设工程报建 （一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。 1、计划部门核发的固定资产投资许可证或主管部门批准的计划任务书； 2、规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证 ； 3、国土部门核发的国有土地使用证 ； 4、符合项

6、目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书； 5、人防办核发的人民防空工程建设许可证 ； 6、消防部门核发的建筑工程消防设计审核意见书 ； 7、防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书 ； 8、地震办公室核发的抗震设防审核意见书 ； 9、建设资金证明； 10、工程预算书和造价部门核发的建设工程类别核定书 ； （二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2、建设工程施工公开招标申请表； 3、建设工程监理公开招标申请表。 （三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人

7、委托证明； 2、建设工程施工邀请招标审批表； 3、建设工程监理邀请招标审批表； 4、工商部门签发的私营企业证明； 5、法人营业执照； 6、其他申请邀请招标理由证明。 （四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告； 3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告； 4、工商部门签发的私营企业证明； 5、法人营业执照； 6、建设工程直接发包审批表。 （五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。 1、 规划许可证 ； 2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； 3、工程监理中标通知书

8、或工程监理发包审批表；4、施工合同及其单位资质证书复印件； 5、监理合同及其单位资质证书复印件；6、施工图设计文件审查批准书； 7、建设工程质量监督申请表； 8、法律、法规规定的其他资料。 （六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。 1、建设单位提供的资料： （1）工程施工安全监督报告； （2）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； （3）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表； （4）工程项目地质勘察报告（结论部分） ； （5）施工图纸（含地下室平、立、剖） ； （6）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价） ； 2、施工单位提供的资料： （1）安全生产、文明施工

9、责任制； （2）安全生产、文明施工管理目标； （3）施工组织设计方案和专项技术方案； （4）安全生产、文明施工检查制度； （5）安全生产、文明施工教育制度； （6）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件； （7）现场设施、安全标志等总平面布置图； （8）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件； （9）建设工程施工安全生产责任书； （10）建设工程施工安全受监申请表； （11）法律、法规规定的其他资料。 （七）领取施工许可证 ，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建 委办理手续。 1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； 2、工程监理中标通知书和工程监理

10、合同； 3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管 理手册） ； 4、使用商品混凝土购销合同或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文； 5、质量监督申请安排表； 6、安全监督申请安排表； 7、建设工程质量监督书； 8、建设工程施工安全受监证； 9、施工许可申请表；第三章第三章 房地产开发项目市场调查房地产开发项目市场调查 项目的市场调查方法多样性，包括访问法、观察法、定性研究法等，得到的结果如下：高新技术产业是国民经济的战略和先导性产业。一个地区高新技术产业的发展，不但 决定着该地区的经济、社会发展水平，而且决定着该地区在经济全球化中的分工和地位。 未来十到二十年

11、是天津经济和社会发展的重要战略机遇期，面对国际高新技术产业发展表 现出的“国家战略性” 、 “聚集性”等特点，以及国内长三角、珠 三角地区的激烈竞争， 发展高新技术产业需要发挥政府对高新技术产业的引导作用，对天津以及地区经济和社会发展具有重大引领和带动作用，具有重要的战略意义和现实意义。 小康区拥有海洋资源优势，在地理上处于滨海新区“T”型产业布局的海洋经济发展 带上，可以借助京津两地的科技资源，发展海洋高科技产业；小康区的化工新材料产业具 有一定基础，有发展新材料产业的条件；小康区的功能定位是建设宜居生态城区，区内生 态资源丰富， “小康刻字” 、 “小康版画”别具特色，可以发展研发孵化、文

12、化创意等知识产 业。 某市委、市政府高度重视高新技术产业的发展，把其作为优化经济结构、增强天津发 展后劲的重要举措摆在突出的位置，制定了一系列的重大政策措施，推动高新技术产业快 速健康发展，取得显著成效。 2005 年，全市高新技术产业完成产值 2141.4 亿元，比 2000 年增长 187.6，5 年年 均增长 23.5。高新技术产业产值占工业的比重稳步增长，由 2000 年的 28.6增长 到 31.6，年均增长 0.6 个百分点。2005 年，高新技术产品实现出口 124.7 亿美元，列全国 第四位，占全市出口的比重达到 45.5，比 2000 年的 25提高了 20.5 个百分点。

13、到 2005 年累计实施重大高新技术产业化项目 100 项，项目总投资 106.3 亿元，投产 后新增产值 313.2 亿元、利税 79.6 亿元，有 50 个建成投产。1999-2005 年，共争取国家 高技术产业化项目 62 项，争取国 家资金 4.96 亿元。上述项目的实施，对于建设自主创新 能力、提升产业技术水平、增强核心竞争力发挥了重要作用。2005 年，纳入统计的市重大 高新技术产业化项目实现产值 191.5 亿元，占全市高新技术产值的 9，成为支撑高新技 术产业发展的重要力量。 2005 年，电子信息产值达到 1682.4 亿元，占高新技术产业的 78.6，是第一支柱产 业。先进

14、制造和生物技术与现代医药 产值分别为 1729 亿元和 163.8 亿元，占高新技术 产业的 8.1和 7.6。新能源产业完成产值 58.4 亿元，初步形成了锂离子电池、镍氢电 池和太 阳能电池为主的高能电池产业群。品种、规模和技术水平都居国内领先地位。 2005 年，某市产值亿元以上的高新技术企业达到 180 家，其中 10 亿元以上的 28 家。 同时，培育了高分辨率彩色显示器、大直径区熔硅单晶、无缝钢管、工程机械、皮质激素、 复方丹参滴丸、锂离子电池、纳米复合氧化锆材料等 20 个技术水平高、市场竞争力强的重 点产品。 高新技术产业创新体系初步建立，为某市高新技术产业的后续发展奠定了良好

15、的基础。第四章第四章 房地产开发项目策划房地产开发项目策划 一总论 针对目前住宅产品同质化现象，住宅开发商要想获得发展，除了对产品硬件做更高的 要求，还应该注重产品内涵，使消费者在经济，文化，生活多个方面接受该产品。消费者 所要要买的不是纯粹的商品房，而是一个生活的乐园。这就需要开发商在开发、设计、经 营理念上有所创新，以新的居住生活模式引导、吸引消费者，从而在激烈的市场竞争中获 得发展空间。 房地产发展现状分析 房地产行业无疑使是多年来投资的热门，随着越来越多投资者的涌入，造成了现在市 场上很多待售和空置商品房，加上二手房市场和小规模开发销售（小型城镇居多）等因素， 使得市场上形成了待售房多

16、，购房者减少的局面，将房地产销售和购房推向两个极端。并 且随着新的法律法规的颁发，使得有能力且有意购置第 2.3 套房者受到限制。基于此，作 为房地产开发商应该将目标放在新的消费群体身上。 二项目产品分析该案属经济文化类型建筑，不同于以往其他产业光喊口号却无实际意义的产业，该项 目将彻底注重“经济、文化”方面的发展，使得消费者乐意接受该类型产品。该产品销售 目标将以应、往届高校毕业生为主体，以经济的户型，内涵的外延产品，丰富的文化生活 来吸引消费者。 学校生活尤其是大学生活无疑是人生中最美得一段时光，可学校的生活总有结束的时 候，如何能再喧嚣的城市之外，紧张而忙碌的生活之余再度体验一下宁静而幸福的校园生 活，这无疑给房地产开放商创造了