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1、海拉尔发达广场策划案海拉尔发达广场策划案（目（目 录）录）第一部分第一部分 宏观经济篇：宏观经济篇：一、海拉尔宏观经济概况一、海拉尔宏观经济概况第二部分第二部分 商业调研篇：商业调研篇：一、核心商圈商业分布图一、核心商圈商业分布图二、核心商圈商业项目个案调研二、核心商圈商业项目个案调研. .三、核心商圈临街商业及临街其他调研三、核心商圈临街商业及临街其他调研四、在售商业项目调研四、在售商业项目调研五、区域住宅状况调研五、区域住宅状况调研六、总结六、总结第三部分第三部分 项目分析篇：项目分析篇：一、项目状况一、项目状况二、项目定量分析二、项目定量分析三、项目三、项目 SWOTSWOT 分析分析第
2、四部分第四部分 总结：总结：一、总结概括一、总结概括二、方案二、方案三、建议三、建议第一部分第一部分 宏观经济篇：宏观经济篇：一、海拉尔宏观经济概况一、海拉尔宏观经济概况1 1、经济分析、经济分析呼伦贝尔市是内蒙古经济增长速度最快的城市之一，呼伦贝尔市是内蒙古经济增长速度最快的城市之一，20082008 年全市实现国内生产总年全市实现国内生产总值值 836.02836.02 亿元，按可比价格计算，比上年增长亿元，按可比价格计算，比上年增长 17.9%17.9%。其中第一产业增加值。其中第一产业增加值 92.4992.49亿元，增长亿元，增长 4.6%4.6%；第二产业增加值；第二产业增加值 4
3、92.03492.03 亿元，增长亿元，增长 23.7%23.7%；第三产业增加值；第三产业增加值 251.5251.5亿元，增长亿元，增长 13.2%13.2%；人均国内生产总值；人均国内生产总值 3376233762 元，增长元，增长 17.8%17.8%。三种产业占国内生。三种产业占国内生产总值的比重分别为产总值的比重分别为 11.06%11.06%、58.85%58.85%和和 30.08%30.08%。20082008 年固定资产投资规模迅速扩大，全年全社会固定资产投资年固定资产投资规模迅速扩大，全年全社会固定资产投资 370.57370.57 亿元，比亿元，比上年增长上年增长 11
4、9%119%；城镇规模以上投资；城镇规模以上投资 286.71286.71 亿元；其中基本建设完成投资亿元；其中基本建设完成投资 100.67100.67 亿亿元，增长元，增长 105.2%105.2%；更新改造完成投资；更新改造完成投资 80.8480.84 亿元，增长亿元，增长 100.7%100.7%；房地产开发完成；房地产开发完成投资投资 43.6943.69 亿元，增长亿元，增长 77.4%77.4%。2 2、人口和消费、人口和消费20082008 年呼伦贝尔常驻人口约年呼伦贝尔常驻人口约 280280 万人（所指旅游人数），海拉尔区人口约为万人（所指旅游人数），海拉尔区人口约为30
5、30 万人。万人。20082008 年海拉尔区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年地区年海拉尔区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年地区生产总值完成生产总值完成 105.3105.3 亿元，社会消费品零售总额达到亿元，社会消费品零售总额达到 4545 亿元，全年接待游人亿元，全年接待游人 168.3168.3万人次，旅游营业收入达到万人次，旅游营业收入达到 16.716.7 亿元。亿元。3 3、 海拉尔商业地产海拉尔商业地产20082008 年海拉尔区将新增年海拉尔区将新增 1313 个商业项目，由此表明个商业项目，由此表明 20092009 年有大量的商业项目面市，年有大量的
6、商业项目面市，大量的竣工面积对呼伦贝尔市房地产市场造成一定的冲击，也使商业竞争程度日趋大量的竣工面积对呼伦贝尔市房地产市场造成一定的冲击，也使商业竞争程度日趋白热化。白热化。第二部分第二部分 商业调研篇：商业调研篇：1 1、 百百货类货类商商业业友谊大厦友谊大厦建筑层数建筑层数地上五层建筑情况建筑情况感应电梯，商场建筑为前后接体楼，外立面从下而上呈梯状，临街有两个旋转门出入口，落地橱窗，没有临街店面。前楼有中空大厅面积为 163 平方米。卖场主通道2.5 米，辅通道 2 米。五楼通道 1.5 米。单层建面单层建面F1:4600 平米F2:4600 平米F3:4600 平米F4:4600 平米F
7、5:2300 平米项目规格项目规格20700 平米项目定位项目定位中高档百货商场硬件设施硬件设施电梯、空调业态分布业态分布F1:食品超市、化妆品，珠宝，眼睛F2：日用百货、男装F3：女装、饰品、内衣、羊绒羊毛制品F4:男女皮鞋、运动休闲F5:家电、文化用品、数码产品、童装、床上用品品牌竞争商家（品牌竞争商家（7 7）阿迪达斯、史努比、ABC、小猪班纳、芭比、好孩子、迪莎娃娃（玩具）标铺面积（使用面积）标铺面积（使用面积） 50 平方米总商户数量总商户数量223 户扣点情况扣点情况25%-26%经营状况经营状况较好总结总结: :海拉尔中高档商场，品牌布局已经形成，由于面积有限无法将其他品类海拉尔
8、中高档商场，品牌布局已经形成，由于面积有限无法将其他品类继续扩大经营，目前童装品牌都是一线档次但是经营面积不成规模，经营面积继续扩大经营，目前童装品牌都是一线档次但是经营面积不成规模，经营面积210210。步森百货大楼：步森百货大楼：步森百货大楼步森百货大楼项目位置项目位置海拉尔区中央大街 1 号项目定位项目定位中高档百货商场建筑楼层建筑楼层地面 6 层建筑情况建筑情况整体结构采用中国古典建筑风格，外立面为全玻璃结构，上下感应电梯各三部、观光梯两部。单层建筑面积单层建筑面积建筑总规模建筑总规模F1:4200 平方米F2:4200 平方米F3：4200 平方米F4:2200 平方米F5:1800
9、 平方米F6:800 平方米楼层业态分布楼层业态分布17400 平方米单层商户数量单层商户数量F1:超市、珠宝工艺品、化妆品、箱包、音像F2：男装、针织用品、床上用品、童装F3:女装、毛衫、羽绒服、小家电、皮鞋运动鞋、童鞋F4:电脑器材、办公、文体用品F5:餐饮F6:家具总商户数总商户数216 户标准铺位使用面标准铺位使用面积积F1:25 平方米F2:30 平方米F3:女装羽绒服 30 平方米；鞋 20 平方米F4:50 平方米F6：70 平方米竞争对手：竞争对手：七波辉、灌篮高手、奥特曼、蜘蛛侠招商政策招商政策保底租金 3.2 元/平米/天，押金为年保底租金的 20%，固定扣点15%，另扣营
10、业额的 1%做广告推广费经营状况经营状况一般总结：主要以四个品牌为基础形象，其中品牌杂乱，每家都经营三个以上中低总结：主要以四个品牌为基础形象，其中品牌杂乱，每家都经营三个以上中低档的品牌。档的品牌。伊仕丹商场：伊仕丹商场：伊仕丹商场伊仕丹商场建筑层数建筑层数地面五层建筑情况建筑情况商场为长方形建筑，外立面为玻璃装饰，底层出入口为旋转门，上有玻璃挑檐约 3 米，临街面玻璃墙，临街门面东侧有KFC 面积约 200 平米，西侧有农业银行上下两层约 144 平米单层建面单层建面1200 平方米项目规模项目规模6000 平方米项目定位项目定位中高档百货商场业态分布业态分布F1:女装、珠宝F2：男装、男
11、士配饰F3：少淑装、 、饰品F4：成熟女装、皮革F5:男女鞋标铺面积（使用面积）标铺面积（使用面积）30 平方米总商户数量总商户数量90 户扣点情况扣点情况扣点 20%经营状况经营状况良好总结：主要以女装品牌为主，目前海拉尔一线品牌女装都在此经营。现已成海总结：主要以女装品牌为主，目前海拉尔一线品牌女装都在此经营。现已成海拉尔女装引领潮流的时尚区域。拉尔女装引领潮流的时尚区域。2 2、市场类商业：、市场类商业：温州城温州城温州城温州城项目位置项目位置海拉尔北大街海拉尔北大街项目楼层项目楼层地面两层地面两层市场风格市场风格室内步行街、精品店格局室内步行街、精品店格局单层建筑面积单层建筑面积F1F
12、1：40004000 平方米平方米F2F2：1000010000 平方米平方米项目总规格项目总规格1400014000 平方米平方米楼层业态分布楼层业态分布F1:F1:时尚男女装时尚男女装F2F2：时尚男女装：时尚男女装单层商户数量单层商户数量F1F1：100100 户户F2F2：180180 户户总商户数总商户数180180 户户标准铺位面积标准铺位面积16-2516-25 平方米平方米租金水平租金水平F1:F1:个人租金个人租金 5.45.4 元元/ /平方米平方米/ /天天F2:F2:市场租金市场租金 1.21.2 元元/ /平方米平方米/ /天；个人租金：天；个人租金：3 3 元元/
13、/平方米平方米/ /天天总结：二层经营五个童装，均已低档为主面积为总结：二层经营五个童装，均已低档为主面积为 3030左右。对我们项目不构左右。对我们项目不构成威胁。成威胁。开发区商场开发区商场开发区商场开发区商场项目定位项目定位低挡百货批发市场项目楼层项目楼层地面三层地面三层硬件设施硬件设施上下电梯上下电梯单层建筑面积单层建筑面积F1F1：50005000 平方米平方米F2F2：50005000 平方米平方米F3:2000F3:2000 平方米平方米项目总规模项目总规模1200012000 平方米平方米楼层业态分布楼层业态分布F1:F1:床上用品、小百货、鞋、男女服装床上用品、小百货、鞋、男
14、女服装F2F2：男女服装、饰品：男女服装、饰品F3F3：男女服装、饰品工艺品：男女服装、饰品工艺品单层商铺数量单层商铺数量F1:40F1:40 家床上用品、家床上用品、2020 家小百货、家小百货、5050 家鞋（家鞋（4040 家柜台、家柜台、1010家铺位）家铺位）2121 家服装（家服装（5 5 家柜台、家柜台、1616 家店铺）家店铺）F2F2：152152 家服装（家服装（100100 个个 6 6 平方米、平方米、5252 个个 4040 平方米）平方米） 、3030家饰品（柜台）家饰品（柜台）F3:30F3:30 家服装、家服装、3030 家饰品家饰品总商户数总商户数373373
15、 家家标准铺位使用面积标准铺位使用面积F1:F1:床上用品和小百货床上用品和小百货 4040 平方米、鞋架平方米、鞋架 0.51.50.51.5 米、鞋铺米、鞋铺位位 3030 平方米、服装铺位平方米、服装铺位 1515 平方米平方米F2F2：4040 平方米、平方米、6 6 平方米、柜台平方米、柜台 0.51.50.51.5 米米F3F3：服装铺位：服装铺位 4040 平方米、柜台平方米、柜台 0.51.50.51.5 米米租金水平租金水平F1F1：1.51.5 元元/ /平方米平方米/ /天天F2:F2:大房间大房间 2 2 元元/ /平方米平方米/ /天；小房间天；小房间 3.3/3.3
16、/平方米平方米/ /天天F3;F3;柜台柜台 100100 元元/ /约；房间约；房间 0.80.8 元元/ /平方米平方米/ /天天总结：有四家经营童装，均已低档童装为主，目前销售良好。总结：有四家经营童装，均已低档童装为主，目前销售良好。新丰批发市场：新丰批发市场：新丰批发市场新丰批发市场项目定位项目定位低档综合百货批发低档综合百货批发建筑楼层建筑楼层地下地下 1 1 层地上层地上 3 3 层层建筑风格建筑风格店中店格局、空间狭长、进深过长店中店格局、空间狭长、进深过长单层建筑面积单层建筑面积20002000 平方米平方米项目总规模项目总规模80008000 平方米平方米楼层业态分布楼层业态分布B1:B1:空置空置F1:F1:男女服装男女服装F2:F2:女装女装 2020 个、鞋（个、鞋（2020 个经营、个经营、2020 个空）个空） 、小百货、小百货 3333 个个F3:F3:小
