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1、肖太寿肖太寿 土地增值税的涉税处理技巧及其经典例解土地增值税的涉税处理技巧及其经典例解( (一一) )土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。土地增值税暂行条例规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。有关增值税的税务处理主要涉及土地增值税的涉税处理和土地增值税的清算两方面，下面主要对土地增值税的涉税处理和土地增值税清算的有关税
2、务处理进行详细的介绍。一、土地增值税的涉税处理技巧及其例解土地增值税的涉税处理技巧及其例解（一）征税范围和税率（一）征税范围和税率1 1、征税范围、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税的征税范围主要有一般规定和具体规定。（1 1）征税范围的一般规定）征税范围的一般规定土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。为均不征税。国有土地出让国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为
3、。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。土地增值税只对有偿转让有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税不予征税。即房产所有人、土地使用权所有人将房屋产
4、权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。或通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。是不征增值税的。（2 2）征税范围的具体规定）征税范围的具体规定2 2、税率、税率土地增值税实行四级超率累进税率，具体如下：（二）转让房地产增值额的确定（二）转让房地产增值额的确定土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。土地增值额转让房地产收入税法规定的扣除项目金额1 1、收入额的确定、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
5、2 2、扣除项目及其金额、扣除项目及其金额（1 1）新项目转让）新项目转让房地产企业扣房地产企业扣 5 5 项项取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”一般有三种形式：A、以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；B、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；C、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地
6、产开发成本）A A、土地征用及拆迁补偿费、土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。B B、前期工程费、前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。C C、建筑安装工程费、建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。D D、基础设施建设费、基础设施建设
7、费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环园林环境工程费境工程费。E E、公共配套设施费、公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。F F、开发间接费、开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动
8、保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费销售费用、管理费用、财务费用。用。对于利息支出，分两种情况确定扣除：A A、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%5%以内以内（注：利息最高不能超过
9、按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）B B、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%10%以以内内。房地产开发费用计算中还须注意两个问题：第一：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花
10、税不再单独扣除房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。对于个人购入房地产再转让的对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。.财政部确定的其他扣除项目财政部确定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计加计 20%20%的扣除的扣除。（2 2）旧房及建筑物扣除项目）旧房及建筑物扣除项目房屋及建筑物的评估价格。取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。转让环节缴纳的税金。（
11、3 3）转让未进行开发的土地使用权）转让未进行开发的土地使用权取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。转让环节缴纳的税金。（三）评估价格办法及有关规定评估价格办法及有关规定所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入，扣除项目的金额：（1 1）出售旧房及建筑物的；）出售旧房及建筑物的；出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按在转让已使用的
12、房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格进行确定。（2 2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（3 3）提供扣除项目金额不实的；）提供扣除项目金额不实的；（4 4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。（四）土地增值税应纳税额的计算（四）土地增值税应纳税额的计算1 1、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法计算步骤：（1）确定扣除项目（2）计算增值额增值额收入额扣除项目金额（3）计
13、算增值率增值率增值额扣除项目金额100%（4）确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。（5）依据适用税率计算应纳税额应纳税额增值额应纳税额增值额适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数【例题例题 1】1】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为 10000 万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用 1000 万元；房地产开发成本 3000 万元；财务费用中的利息支出为500 万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有 50 万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为 555 万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣
14、除比例为 5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。【分析分析】（1）取得土地使用权支付的地价及有关费用为 1000 万元（2）房地产开发成本为 3000 万元（3）房地产开发费用50050（10003000）5%650（万元）（4）允许扣除的税费为 555 万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除 20%加计扣除额（10003000）20%800（万元）（6）允许扣除的项目金额合计100030006505558006005（万元）（7）增值额1000060053995（万元）（8）增值率39956005100%66.53%（9）应纳税额399540%60055%1297.75（万元）【例
15、题例题 2】2】某房地产开发公司 2008 年开发商品房对外出售，具体情况如下（公司营业税税率 5%、城市维护建设税税率 7%、教育费附加征收率 3%、印花税税率 0.5（已记入公司“管理费用”中）、企业所得税税率 25%）1、按转让产权合同取得收入 4000 万元；2、支付取得土地使用权的金额 800 万元；3、开发成本费用 1500 万元；4、开发费用 250 万元（当地政府规定开发费用的扣除比例为 10%）。公司计算应缴纳的有关税金如下：（1）应缴纳营业税40005%200（万元）（2）应缴纳城市维护建设税2007%14（万元）（3）应缴纳教育费附加2003%6（万元）（4）应缴纳印花税
16、40000.52（万元）（5）应缴纳土地增值税：扣除项目金额8001500250222（8001500）20%3232（万元）增值额40003232768（万元）增值率7683232100%24%应缴纳土地增值税76830%32320230.4（万元）（6）应缴纳企业所得税（40003232230.4）25%134.4（万元）要求：1、根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确？错在何处？2、核定该公司应缴纳的各种税费是多少？【分析分析】1、公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税正确，土地增值税、企业所得税错误。（1）计算土地增值额时，其开发费用应按照当地政府规定的比例计算扣除，而企业按照实际数扣除。（2）按照规定，房地产开发公司缴纳的印花税，应记入其“管理费
