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1、北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划1目目 录录决策背景_3一、内部因素_3二、外部环境_3第一部分 项目所属区域介绍_4一、达州市简介_4二、达县简介_5第二部分 项目概况_6一、宗地位置_6二、项目渊源_6三、宗地现状_6四、规划宗地紧邻周边的环境_7五、交通出行_7六、生活配套_7七、市政配套_7八、土地出让条件与程序_7九、地价分析_7第三部分 风险分析_8一、项目的风险点及风险可能性预测_8二、风险控制手段_8三、总体评价_8第四部分 市场分析_9一、经济收入分析_9二、房地产市场供需状况_9三、房产市场存在的问题_10四、房产价格涨幅原因_10五、未来三年走势_11北京中铁
2、华升房地产开发有限公司经营开发部策划2第五部分 方案一 成本及投资收益预测_12第六部分 方案二 成本及投资收益预测_15第七部分 优劣分析_19一、本项目竞争市场概况_19二、优劣势分析_19第八部分 结论与建议_20北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划3决策背景决策背景一、内部因素一、内部因素1、本项目可为公司提供持续发展条件，符合公司可持续发展的战略。由于目前公司在大连的项目已经进入收尾阶段，为公司寻找持续可行的项目成为公司发展的重中之重，所以达州项目给我们公司的发展提供了一次契机。2、本项目占地 344.02 亩，规模大，为达县新规划的住宅项目，技术难度比较低，公司可以充分利用
3、集团资源快速成熟开发此项目。3、中铁二局项目的成功开发为中国中铁全面启动达州市场奠定了基础，品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。二、外部环境二、外部环境1、本项目主要由达州现有的公司-中银房地产开发运作，现在土地还是毛地，中银介绍政府协助挂牌顺利出让给相应的公司。2、增值潜力大。本项目所属达州县区在总体规划上定位于承担主城部分功能扩散和吸收改造老城区城市化人口的职能和满足中国石油、中国石化公司员工住宅的迫切需求，达县紧邻达州，发展的速度相当之快，土地升值潜力大。3、环境好。本项目所处的片区为住宅开发的热点区域，许多地产商已经进入并开始在附近建造住宅。4、市场机会明显。本项目定位以 270
4、0-3500 元/平米的住宅，该价格产品为达州主流市场，供应和需求量都很大。北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划4第一部分第一部分 项目所属区域介绍项目所属区域介绍一、一、达州市简介达州市简介达州市位于四川省东北部，大巴山南麓。地理坐标为北纬 3092-3220，东经10329-10823。北接陕西省安康市和湖北省十堰市，南与广安市接壤，东、东南与重庆市万州区城口县、开县及重庆市梁平县、垫江县相邻，西抵巴中市和南充市。是中国西部四大名城重庆、成都、武汉、西安交汇辐射的中心地带。达州资源富集，交通便捷，发展势头良好，开发潜力巨大，是四川省的人口大市、农业大市、工业重镇和四省市结合部的商贸
5、中心和交通枢纽，素有有着中国气都和中国苎麻之乡的“川东明珠”美誉。达州市现辖通川区、达县、宣汉、开江、大竹、渠县 4 个县和代管万源市。总面积 16591平方千米。总人口 637 万人。州市辖 1 个市辖区、5 个县，代管 1 个县级市。达州市是1999 年经国务院批准，由原达川地区更名建立。交通：达州交通便捷，商贸活跃。达州是四川通江达海的东通道和川渝鄂陕结合部的交通枢纽。国道 210、318 线纵横全境。达渝高速公路直达重庆，达陕高速公路已经开工建设该路全线竣工后，从达州到西安一天可跑来回，而从成都经达州到西安约需要 9 个小时。达万高速公路计划于 2008 年底开工，2011 年底建成通
6、车。达州市河市机场直达成都、广州、武汉、西安、深圳、北京等地。达州是四川通江达海的东通道和川渝鄂陕结合部的交通枢纽。渠江航运直通重庆。共有通航河流 9 条，分别是渠江、洲河、巴河、前河、后河、中河、铁溪河、清溪河、林岗溪，基本形成以渠江、洲河、巴河这主干流的水路运输网络，流域覆盖全市四个县（市） 。地形：达州市地势东北高 (大巴山区)，西南低 (盆地丘陵区)。最高处是宣汉县鸡唱乡大团堡，海拔 2458.3 米；最低处是渠县望溪乡天关村，海拔 222 米。大巴山横直在万源)宣汉北部，明月山、铜锣山、华釜山由北而南，纵卧其间，将全市分割为山区、丘陵、平坝3 块。山地占幅员面积 70.70%,丘陵占
7、 28.10%，平坝占 1.20%。北部山体切割剧烈，山势陡峭，形成中、低山地貌单元；中南部较为平缓，形成平等谷地地貌单元。水系：达州市河流主要属长江支流的嘉陵江水系，发源于大巴山，由北而南呈树枝状分布。前河、中河、后河汇成州河后与巴河在渠县三汇镇汇合成渠江，向南流 300 公里入长江。境内流域面积在 100 平方公里以上的河流有 53 条，1000 平方公里以上的干流有 15条。共有通航河流 9 条，分别是渠江、洲河、巴河、前河、后河、中河、铁溪河、清溪河、林岗溪，基本形成以渠江、洲河、巴河这主干流的水路运输网络，流域覆盖全市四个县（市） 。各河流可通航里程不等，运载量在 100 吨以下。气
8、候：达州市属亚热带湿润季风气候类型。由于地形复杂，区域性气候差异大。海拔800 米以下的低山、丘陵、河谷地区气候温和，冬暖、春早、夏热、秋凉，四季分明，无北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划5霜期长；海拔 800 至 1000 米的低、中山气候温凉、阴湿，回春迟，无酷暑，秋凉早，冬寒长；海拔 1000 米以上的中山区，光热资源不足，寒冷期较长，春寒和秋霜十分突出。 全市热量资源丰富，雨热同期，全年平均气温 14.7 度17.6 度之间，无霜期 300 天左右。全市雨量充沛，年平均雨量在 1076 至 1270 毫米之间。春季多寒潮低温天气，夏季多伏旱和洪涝、大风、冰雹，秋季多连绵阴雨。
9、二、达县简介二、达县简介达县，原指现在的达州市所辖范围，现指达州市下属的一县，其县政府所在地即为现在的达州市中心城区的南外镇，因此达县也是川东交通枢纽和川陕鄂渝结合部物资集散中心,幅员面积 2694 平方公里,辖 75 个乡(镇),总人口 124 万。达县交通概况：达县境内等级公路四通八达，襄渝铁路、达成铁路、达万铁路、达成高速公路、达渝高速公路、210 国道贯通境内，金盘子航电工程竣工发电，水上运输可直航重庆，河市机场沟通省内空中航线，织就了达县纵横交错的立体交通网络。达县位于达州市中心，地处川渝鄂陕结合部，襄渝铁路、达成铁路、达万铁路横贯其境。区位交通优势得天独厚。达成铁路为国家级干线，东
10、起四川达州市，西至成都市，经营山、南充、蓬溪、遂宁、金堂等 11 个县市，跨越长江重要支流渠江、嘉陵江、涪江、沱江，全长 386 公里。达成铁路 1992 年 6 月开工，1997 年 11 月全线通车，目前为内燃牵引。达县火车站作为成都铁路局管辖范围内的仅次于成都、重庆、贵阳的第四大车站，每年旅客流量高达 250 万人次。目前，达县境内共建成公路总里程达 5430 公里；水上通航里程 319 公里。其中，国省道 169 公里，县道 421 公里，乡道 940 公里，村道 4200 公里。二级以上公路 198 公里，三级公路 42 公里，四级公路 889 公里，等外级公路 4301 公里。拥有
11、客货车 436 辆；船 423艘。先后修建和改建了：达县石梯大桥、达县河市州河大桥、达县金盘子大桥，达县通川大桥、达县江新大桥，达县铁山隧道，达县金盘子水电站，达县汽车站，达县石桥车站，达县麻柳车站。完成了麻梁路泥碎路面改造工程，广开路沥青混凝土路面改建工程，亭福路标美样板路硬化工程，达通路沥青混凝土路面改建工程，一个四通八达，路况良好，畅通无阻的交通道路网络已经形成。地质气候水文：铁山山岭南北伸延，出露三叠系硅质褐色硬砂岩，石色如铁，故名铁山。平均海拔 900 米，最高峰塔峰海拔 1063 米。主要的山峰有塔峰、大崖角、刀背山、二尖山、仙人帽、小尖山等，峰体陡直，需开辟石梯才能攀沿上顶。会登峰顶，向东俯瞰，百里山川尽收眼底；向
