《2012杭州雍熙山项目推盘策略》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012杭州雍熙山项目推盘策略（28页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、.雍熙山项目推盘策略基础数据占地面积42661总建筑面积113326建筑密度18.94%容积率1.8绿地率0.3总户数691第一部分 项目数据分析第二部分 推盘演绎1、景观中轴景观组团绿化入口景观运动公园商业景观市政绿化2、舒适度127边套120中间套90方边套90方中间套一梯两户一梯三户3、道路干扰景新观路沿山路景山路啤酒弄4、交通通达靠近出入口越近，出入越方便5、不利因素涉及红线内变电房、配电所、箱变、垃圾处理点、公厕、车库入口等，因资料未详尽，此轮暂不进入打分考量第二部分 推盘演绎明星产品金牛产品金牛产品所占比重最大，集中120方 户型，仅11#为90方主力产品1139第二部分 推盘演绎
2、产品划分产品属性量价偏重楼幢主力数量最多，去化目标客户集中、总体价格成长性有限，购买门槛相对较低偏量3、4、8、9、10、12明星数量有限、产品力强，位置优价格起点高，购买门槛最高偏价6、7金牛产品力强，竞争优势明显。价值不菲，价格成长性高，购买门槛高量价1、2、5、9、11产品属性分类楼幢户型面积数量合计1号楼边套户型127.2616106 中套户型122.1890 2号楼边套户型130.291630 中套户型125.2914 3号楼边套户型130.341630 中套户型125.4114 4号楼边套户型126.991835 中套户型122.1817 5号楼边套户型128.831751 中套户
3、型123.1734 6号楼边套户型128.971733 中套户型124.116 7号楼边套户型128.831549 中套户型123.7534 8号楼边套户型126.991735 中套户型122.218 9号楼边套户型128.531650 中套户型123.4634 10号楼边套户型89.83468 中套户型89.6234 11号楼边套户型89.9834136 中套户型89.89102 12号楼边套户型89.843468 中套户型89.6634第二部分 推盘演绎1、本案产品类型相对比较集中，以120方跃层户型为主，产品力相对较强，是项目利润最大化的关键，是去化重点2、90方户型产品比例较低，并且产
4、品力较弱，但具备价格优势，推盘策略以搭配120方同时上市，差异化产品以达到均匀去化。产品户型分类第二部分 推盘演绎户型参数细分，120方中间套所占比重最大，其次按照套数占比90方中 间套比例第二，按照面积占比120方边套第二序号 户型编号面积（约）特点户数小计面积（约）百分比1A127跃层-边1481481879624.8%2B120跃层-中2712713263943%3C90平层-边102102918012.2%4D90平层-中1701701530020%总计69175915 100%第二部分 推盘演绎项目入市时2012年市场趋于平稳； 板块内价格战逐渐展开、范围扩大，如何进行差异化竞争四大
5、机 会 雍熙山项目品牌，定位高端，山南风水宝地； 创新产品特色突出，市场具备一定稀缺性； 体验式营销，样板区实景体验，客户渲染力较强； 区域规划完善，市区项目周边配套一应俱全。思考原 点推案策略第二部分 推盘演绎以及项目工期允许的开盘节点项目达到预售条件楼幢首批2012.5.12#、3#、8#、12#二批2012.7.104#、10#、11#三批2012.8.105#、6#、7#、9#四批2012.121#项目12幢楼2012年均可达到预售条件第二部分 推盘演绎方案一户型排序及静态定价142636#7#2#1#5#11#9#10#4#8#12#3#价格系 数87.543.530-2-2.5-4
6、-5-7-7.5均价水 平1540415333 14834 14762 14691 1426313978 13906 13692135501326513193 不考虑户型因素，依据楼幢位置进行户型排序， 672151191048123, 考虑楼幢差异，进行静态定价，全案均价 实现14263元/平权重比值总销面积平均单价权重权重值12051503.181521868%10324 9024412.221225032%3939 75915.4/ 100%14263.576考虑120方与90方户型差异，差价一般在25003000左右，根据两种户型总体量占比推算，120方整体均价15218元/平，90户
7、型整体均价12250元/平，方能实现总体目标值单幢测算楼号总销面积平均单价权重权重值112703.31630025%4020.40823896.68161008%1218.1133897.96128008%968.753544246.77135508%1117.28556210.521479512%1784.05864090.28167728%1331.99976070.991700012%2003.89284245.54134008%1104.59796141.141400012%1669.33351503.18 100%15218.44楼号总销面积平均单价权重权重值106129.08120
8、0025%3012.7931112194.761300050%6493.956126088.381100025%2743.38824412.22 100%12250.14结合静态定价与分户型权重比值测算，得出各楼幢均价水平，如下：120方90方推盘演绎啤酒弄沿山路景 星 观 路景 山 路476911185321012推盘演绎开盘批次开盘时间楼幢号户型幢均价第一批2012.6312012800第二批2012.8812013400 第三批2012.101290110002012.10412013550第四批2012.12912014000第五批2013.3109012000第六批2013.5512
9、014795 第七批2013.76120167722013.7119013000第八批2013.9212016100第九批2013.10112016300第十批2013.12712017000全案销售周期18个月，2012年实现销售回款191,876,307元，全案实现总销金额 1,082,850,826（不包含商铺、储藏室、地下车位），低开高走 ，此方案基于客观市场判断+现有客户测试得出，符合市场需求。推盘演绎不包含商铺、储藏室、地下车位完成6230万总销金额，全案实现总销金额1145150826元类型面积单价(万)总销（万）商铺：2402.5600储藏室：20000.61200车位：443
10、个104430合计6230量价走势图2012.62012.82012.102012.122013.32013.52013.72013.92013.102013.12销售面积3897.964245.5410335.156141.146129.086210.5216285.043896.6812703.36070.99销售均价1.281.341.231.41.21.481.491.611.631.7总销金额4989.39 5689.02 12712.23 8597.60 7354.90 9191.57 24264.71 6273.65 20706.38 10320.68 全案价格成平稳上扬趋势，在
11、目前市场行情保持不变的情况下，最高价格1.7万元/方，最低价格1.1万元/方；全案销售节奏相对均衡，2013年52013年10月中为销售最高峰。全案实现销售周期为18-20个月，整盘实现销售均价1.43万销售率及资金回笼资金回笼表说明：u销售率：当月实现开盘70%，二个月完成90%，三个月完成100%u 付款方式：一次性付款15%分期付款5%（一年期，半年一次，一年付清）按揭贷款80%（首付40%，按揭贷款3个月为一个回笼期）方案二前提：u完成全案销售指标12.7亿u 2012年完成2.2亿资金回笼户型排序及静态定价不考虑户型因素，依据楼幢位置进行户型排序，672151191048123, 考
12、虑楼幢差异，进行静态定价，按照股东方要求全案完成12.1亿（不含商铺、储藏室、车位）全案需实现均价：15900元/平159006#7#2#1#5#11#9#10#4#8#12#3#价格系数87.543.530-2-2.5-4-5-7-7.5均价水平 1717217093 16536 16457 16377 1590015582 15503 15264151051478714708 权重比值考虑120方与90方户型差异，差价一般在25003000左右，根据两种户型总体量占比推算，要达到整体均价15900目标值，120方整体均价16806元/平，90户型整体均价14000元/平。总销面积平均单价权
13、重权重值12051503.181680668%11402 9024412.221400032%4502 75915.4100%15903.6707单幢测算结合静态定价与分户型权重比值测算，得出各楼幢均价水平，如下：120方90方序号楼号总销面积 平均单价权重权重值1112703.31780025%4390.384223896.68175368%1326.757333897.96131708%996.7566444246.77143008%1179.127556210.521667712%2010.999664090.28198008%1572.477776070.991950012%2298.
14、582884245.54138008%1137.57996141.141588212%1893.73951503.18 100%16806.39楼号总销面积 平均单价权重权重值106129.081350025%3389.3921112194.761550050%7742.794126088.381150025%2868.08724412.22 100%14000.27推盘演绎啤酒弄沿山路景 星 观 路景 山 路476911185321012推盘演绎全案销售周期26个月，2012年实现销售回款221,882,968元，全案实现总销金额 1,207,360,323（不包含商铺、储藏室、地下车位），
15、开盘批次开盘时间楼幢号户型幢均价第一批2012.6312013170第二批2012.7812013800第三批2012.8129011500第四批2012.9412014300第五批2013.3912015882第六批2013.5109013500第七批2013.7512016677第八批2013.9119015500第九批2013.10212017536第十批2013.12112017800第十一批2014.3712019500第十二批2014.56120198002012年低开高走，少量频推 ，9月封盘蓄销，需为13年涨 价做大量蓄客与准备2013年会面临较大涨价压力 ，价格会与12年形成
16、断档， 存在一定的市场危险性，但 若前期操盘销售成功，13年 市场比预期理想，此目标也 可实现推盘演绎不包含商铺、储藏室、地下车位完成6230万总销金额，全案实现总销金额1269660323元类型面积单价(万)总销（万）商铺：2402.5600储藏室：20000.61200车位：443个104430合计6230量价走势图全案价格成平稳上扬趋势，在目前市场行情保持不变的情况下，最高价格1.95万元/方，最低价格1.15万元/方；全案销售节奏相对均衡，2013年92013年12月为销售最高峰。全案实现销售周期为23-26个月，整盘实现销售均价1.59万2012.62012.82012.92012.102013.32013.52013.72013.92013.102013.122014.32014.5销售面积3897.964245.546088.384246.776141
