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1、沈阳河畔新城 New Riverside Garden2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 1目目 录录河畔新城面临的市场态势河畔新城面临的市场态势1.竞争态势分析1.1 房地产市场分析 41.2 房地产市场发展趋势 61.3 浑南板块(指新城及周边区域)房地产市场分析 92.主要竞争楼盘情况 103.浑南新城分析 134.目标消费群分析 165.竞争态势分析 17“河畔新城河畔新城”整体发展战略及产品力提升方案整体发展战略及产品力提升方案1.河畔新城整体策划目
2、标 202.本项目面临的挑战 213.竞争策略 224.构筑核心竞争力 235.开发理念思路 276.与消费者取得共鸣 287.目标消费群定位 298.开发理念定位 349.品牌推广语 3510.品牌发展构思3911.产品力深入整合与提升 41沈阳河畔新城 New Riverside Garden2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2一期销售推广策划方案一期销售推广策划方案1.销售目标 472.十大推售原则 483.一期单位推售策略 444.推广阶段划分 57
3、5.河畔新城一期销售推广阶段划分表 596.广告费用预算 617.各阶段推广策略与计划7.1 蓄客期 657.2 优先登记期 697.3 内部认购期 747.4 公开发售期 787.5 第二次公开发售期817.6 保温推广期待 82沈阳河畔新城 New Riverside Garden2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 3河畔新城面临的市场态势河畔新城面临的市场态势沈阳河畔新城 New Riverside Garden2007 房地产策划大全策划必备资料库！全
4、国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 4一、竞争态势分析一、竞争态势分析房地产市场分析房地产市场分析1 1、沈阳整体房地产市场分析、沈阳整体房地产市场分析1.11.1 与近与近 3 3 年来国内房地产市场高速发展不同步。年来国内房地产市场高速发展不同步。近 3 年来，与全国房地产市场取得的发展成绩相比，由于“慕马大案”带来的政治不稳定因素，令沈阳约 70%的开发商卷入其中，直接影响楼市发展速度低于全国，2001 年楼市处于盘整期，直到 2002 年才逐渐开始恢复元气。1.21.2 整体开发水平偏低。整体
5、开发水平偏低。沈阳本地的房地产开发商大多是由非专业的私营企业主或政府官员转变而来，缺乏雄厚的资金实力，没有专业的开发能力与成熟的开发理念，缺乏远见与超前的思维，整体开发水平偏低。而开发多为通过“暗箱操作”获取土地、以预售楼花“空手套白狼”进行不规范运作的“暴利模式” ，缺乏创新的楼盘精品与市场亮点。1.31.3 随着经济元气的恢复，销售量大幅增长，集中在随着经济元气的恢复，销售量大幅增长，集中在 25002500 元元/ /平方米以下的低平方米以下的低价价位住宅。位住宅。随着的过去，沈阳经济已经由复苏走向发展，2002 年沈阳房地产市场也随之而取得了较好的增长，主要体现在销售量的大幅增长，但均
6、价偏低，成交多集中在 2500 元/以下的低价位住宅。1.41.4 供需结构不合理，对中高档住宅有需求，但缺乏有效供应。供需结构不合理，对中高档住宅有需求，但缺乏有效供应。沈阳房地产市场供需结构不合理，存在着低档市场供不应求，中高档市场呈现缓慢成交现象，但实际上市场对中高档住宅是有需求的，只是市场上中高档产品在品质、规划、社区氛围营造等方面欠缺创新意念，性价比不高，未能获得消费者的认可，缺乏有效的供应，因而中高档市场仍存在较大的需求空间。沈阳河畔新城 New Riverside Garden2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789
7、房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 51.51.5 20022002 年年 1 11010 月份沈阳房地产市场主要成交数据月份沈阳房地产市场主要成交数据内容内容数据数据同期比较同期比较增量房成交321.7 万平方米增长 47%存量房成交135.1 万平方米增长 14%合计456.8 万平方米预计全年成交量不超过 500 万平方米成交均价2620 元/平方米下降 14%空置量167.5 万平方米2 2、沈阳中高档住宅市场（沈阳中高档住宅市场（40004000 元元/ /平方米以上）分析平方米以上）分析2.1 市场波澜不惊，缺乏亮点，销售速度缓慢，价格呈下降趋势，由
8、产品自身品质的平庸特征决定了其销售速度缓慢，价格呈下降趋势。2.2 预计市场占有率仅为 10%以内，预计 2002 年总销售量为 50 万平方米以内。2.3 沈阳的高收入人群一般都已经拥有住房，购房属于更换型需求，对产品性能要求较高，如要求环境优美、空气清新、配套完美、要有与众不同的尊贵感等等。2.4 众多实力雄厚的本地和外地发展商相继屯兵浑南，蓄势待发，打造各具特色的中高档住宅社区。未来浑南将会成为沈阳中高档住宅的核心发展区域。2.5 浑南新城居住用地为 16 平方公里，全部为中高档住宅，加上新城周边区域以及其它区域的开发量，中高档住宅未来的供应量将呈饱和状态。沈阳河畔新城 New Rive
9、rside Garden2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 6房地产市场发展趋势：房地产市场发展趋势：1 1、市场有巨大的发展潜力、市场有巨大的发展潜力沈阳作为全国的重点城市与区域中心城市，正在进行城市的转轨，处于快速发展的时期，市场承接力较强。1.11.1 人均人均 GDPGDP 的增长空间巨大（目前为的增长空间巨大（目前为 21762176 美元）美元） 。根据世界银行对 40 个国家的统计分析，房地产业投资会随人均国民生产总值的增加而增加，当人均国民生产
10、总值达到 600 美元以上时，住宅建设加速发展，房地产成为国民经济的支柱产业，开发量剧增，直到人均国民生产总值达到 800010000 美元时，房地产开发量才会降下来。沈阳市 2001 年人均 GDP 达到 2176 美元，房地产业至少还有 20 年的发展的黄金时期，未来 3 年将成为是沈阳房地产业发展的高潮。1.21.2 沈阳已步入小康，但住房消费仅占家庭支出沈阳已步入小康，但住房消费仅占家庭支出 7.19%7.19%（国际标准为（国际标准为 18.9%18.9%） ，住房消费空间巨大。住房消费空间巨大。据世界银行的统计，恩格尔系数在 40%50%时属于小康型，小康型的住房消费占家庭总支出的
11、比例为 18.9%。沈阳市恩格尔系数 2001 年为 38.78%。说明我市已跨入小康型时期。但是 2001 年我市住房消费仅占 7.1%，低于国际平均数11 个百分点，证明沈阳市住房消费空间巨大。1.31.3 新一轮以住房为热点的消费周期即将开始，预计将历时新一轮以住房为热点的消费周期即将开始，预计将历时 1010 年以上。年以上。自 90 年代中期开始，我国已经完成了消费积累期，沈阳市 2001 年底城乡居民存款余额达 1058.1 亿元，预计今明两年将会逐步进入新一轮消费周期。新一轮消费周期大约经历 10 年以上，消费热点依次为住房、轿车、教育、电子信息产品；消费金额进入 6 位数，即以
12、 10 万元单位进行消费，住宅消费将成为最主要的热点。1.41.4 有利的房地产市场政策大环境将长期持续下去。有利的房地产市场政策大环境将长期持续下去。沈阳河畔新城 New Riverside Garden2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 7第一，我国住房制度改革将会长期持续下去，包括住房私有化、货币分房的制度将会逐年深入发展下去；第二，内需拉动战略将会长期持续下去，面对国际低迷的经济形势，我国必将长期采用这一战略。包括税费调整，银行贷款等利好政策会不断实施
13、，全国房地产对 GDP 的贡献率均占 6%7%左右，沈阳房地产已达到平均水平，已经成为支柱产业。当前，我国房地产业受政策制约因素仍然较大，所以大政策不会变，对房地产稳定发展极为有利。1.51.5 沈阳人均居住为沈阳人均居住为 18.318.3 平方米，相差全国标准近平方米，相差全国标准近 3 3 平方米。平方米。中等收入国家人均建筑面积 17.6 平方米；高收入国家人均住房建筑面积 46.6平方米。2001 年底我国人均住房建筑面积 21 平方米，2001 年底我市人均住房建筑面积 18.3 平方米，正处处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到 30-35 平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房屋改造及房地产三级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。以沈阳市现在人均建筑面积为基础，若按每人每年增加 1 平方米计算， （约需每年竣工住房500 万平方米）达到人均建筑面积 30 平方米，需 12 年；若达到人均 35 平方米，需 17 年。1.61.6 沈阳每年城市化水平都提升一个百分点以上，意味着每年有沈阳每年城市化水平都提升一个百分点以上，意味着每年有 7 7 万人进城，万人进城，成成为潜在购房者。为潜在
