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1、房地产开发认识实习1 房地产开发认识实习房地产开发认识实习作为一名学习工程管理专业的学生来讲，房地产开发是我们主要的学 习和就业方向；在经过了两年的大学生活之后，我们逐渐适应了大学的生 活，而且对工程管理有了一定的了解。在大二时我们学习了工程制图，建 筑力学，土木工程材料，房地产经济学等一些专业课程，对工程和房地产 有了一定的认识；为了让同学们更加多的和深入的了解本专业的发展流程， 发展前景以及增加以后学习的针对性，在本学期期末时老师们为我们安排 了房地产认识的实习学习。 在为时不长的一天内，我们在二号实验楼的沙盘模拟实验室内进行了， 通过地产开发沙盘模拟，我们对房地产开放的流程有了一个初步的
2、认识。 虽然没有系统的学习房地产这门专业课，但是在老师的指导下，我们初步 的了解了房地产开发所需以及所要做的种种流程。1 1实习目的实习目的1.通过认知实习了解房地产开发流程。 2.初步建立以后学习专业的概念。 3.进一步认识工程预算，工程策划，项目经理等在以后的工作当中运 用的要求及程度。 4.通过与同学和老师的交流，进一步了解本专业的学习内容在 实际 生产中的应用，争取学以致用。 5.拓宽视野，为以后学习建立目标。2 2实习内容实习内容（一）（一）房地产开发程序简介房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销
3、售等一系列经营行为。我国城市房地产管理法第 2 条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为” 。房地产开发流程主要包括以下几个程序。1 1、前期的准备、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作房地产开发认识实习2 是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。 “五证”中的建设工程规划许可证 、 建设工程开工许可证都是在这个阶段取得的。 国有土地使用权证由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地
4、的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地 70 年，工业用地 50 年，商业用地 40 年等。2 2、建筑施工阶段、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的
5、阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。3 3、销售阶段、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。1 1）预售）预售由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件， 城市商品房预售管理办法第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；房地产开发认识实习3 （2）持有建设工程规划和施工许
6、可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。城市商品房预售管理办法第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证 。2 2）现售）现售商品房现售，应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用
7、条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。（二）房地产开发各项具体流程（二）房地产开发各项具体流程第一步第一步 房地产开发公司设立的法律程序房地产开发公司设立的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立：一、内资房地产综合开发公司的设立：1、公司设立准备； 2、申请资质等级审批； 3、申请办理企业名称预先核准； 房地产开发认识实习4 4、办理工商注册登记； 5、办理税务登记。 二、外资房地产开发公司的设立：二、外资房地产开发公司的设立： 1、申请批准项目建议书； 2、办理企业名称登记； 3、送审合资或合作合同、章程； 4、申领外商
8、投资企业批准证书； 5、办理企业登记。 第二步第二步 土地使用权取得流程土地使用权取得流程土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。表一、土地使用权取得方式土地获得方式土地获得方式内内 容容土地使用权出让指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权划拨指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须
9、经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。土地相关术语：土地相关术语：一、 生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。房地产开发认识实习5 二、 熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。三、 宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。四、 宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 五、 集体土地：是指农村集体所有的土地。六、 征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。土地的使用年限：凡与省市规划国土签
10、订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。第三步第三步 房地产开发阶段房地产开发阶段 1、选定项目，签定合作意向书； 2、初步确定开发方案； 3、申报规划要点； 4、申报、审批项目建议书； 5、编制项目可行性研究报告； 6、申报、审批项目可行性研究报告。 第四步第四步 规划设计和市政配套法律程序规划设计和市政配套法律程序一、房地产开发项目的规划设计程序：一、房地产开发项目的规划设计程序：房地产开发认识实习6 1、
11、申报选址定点； 2、申报规划设计条件； 3、委托作出规划设计方案； 4、办理人防审核； 5、办理消防审核； 6、审定规划设计方案； 7、住宅设计方案的专家组审查； 8、落实环保“三废”治理方案； 9、委托环境影响评价并报批； 10、建设工程勘察招、投标； 11、委托地质勘探； 12、委托初步设计； 13、申报、审定初步设计。 二、房地产开发项目的市政配套相关程序：二、房地产开发项目的市政配套相关程序： 1、征求主管部门审查意见； 2、落实市政公用设施配套方案； 3、报审市政配套方案； 4、市政各管理部门提出市政配套意见； 5、市政管线综合。 第五步第五步 项目开工、建设、竣工阶段流程项目开工、
12、建设、竣工阶段流程一、房地产开发项目开工前准备工作：一、房地产开发项目开工前准备工作：1、领取房地产开发项目手册；2、项目转入正式计划；3、交纳煤气（天然气）厂建设费；4、交纳自来水厂建设费；房地产开发认识实习7 5、交纳污水处理厂建设费；6、交纳供热厂建设费；7、交纳供电贴费及电源建设集资费；8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续；9、设计单位出报批图；10、出施工图；11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金；12、办理消防审核意见表；13、审批人防工程、办理人防许可证；14、核发建设工程规划许可证；15、领取开工审批表，办理开工登记。二、房地产开发项目的工程建设招投标流程：二、房地产
13、开发项目的工程建设招投标流程： 1、办理招标登记、招标申请；2、招标准备；3、招标通告；4、编制招标文件并核准；5、编制招标工程标底；6、标底送审合同预算审查处确认；7、标底送市招标办核准，正式申请招标；8、投标单位资格审批；9、编制投标书并送达；10、召开招标会，勘察现场；11、召开开标会议，进行开标；12、评标、决标；13、发中标通知书；14、签订工程承包合同；房地产开发认识实习8 15、工程承包合同的审查。三、房地产开发项目开工手续的办理程序：三、房地产开发项目开工手续的办理程序：1、办理质量监督注册登记手续；2、建设工程监理；3、办理开工统计登记；4、交纳实心黏土砖限制使用费；5、办理
14、开工前审计；6、交纳投资方向调节税；7、领取固定资产投资许可证；8、报装施工用水、电、路；9、协调街道环卫部门；10、协调交通管理部门；11、交纳绿化建设费，签订绿化协议；12、领取建设工程开工证。四、房地产开发项目的工程施工程序：四、房地产开发项目的工程施工程序：1、施工场地的“三通一平”；2、施工单位进场和施工暂设；3、工程的基础、结构施工与设备安装；4、施工过程中的工程质量监督。五、房地产开发项目的竣工验收程序五、房地产开发项目的竣工验收程序：1、办理单项工程验收手续；2、办理开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书；3、商品住宅性能认定；4、竣工统计登记；5、办理竣工房屋测绘；房地产开发认识实习9 6、办理产权登记。第六步第六步 销售经营阶段销售经营阶段商品房预售须符合的条件：1、交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入
