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1、武汉房产中介市场问题及对策分析武汉房产中介市场问题及对策分析(刘敏智/文)近年来，随着武汉市房地产市场的蓬勃发展，我市房产中介市场也随之发展壮大。人们通过房产中介进行一次、二次置业，或咨询、购买、出售、租赁房产已经是相当普遍的经济行为。作为买卖双方信息传递、沟通的重要桥梁纽带，房地产中介机构对活跃房地产市场，通过市场机制解决群众住房需求发挥了相当大的作用。据有关部门不完全统计，目前约 50%的新建商品房销售和近 90%的二手房买卖是通过房地产中介机构实现的。房地产经纪机构已经深入到房产消费的各个环节，与老百姓的生活更加紧密了。目前，武汉市备案在册的中介服务机构约 764 家，房地产经纪人 59
2、16 人。 (不包括各中介机构的分支门点)随着 21 世纪不动产、顺驰、首佳等国内外知名中介机构陆续进入武汉，本土中介机构也经过了一次蜕变和洗礼，初步形成了规范、有序的竞争格局，由此我市房地产市场全面步入专业化、市场化的发展阶段。但随着房地产经纪行为的日益频繁，部分中介机构的违规行为日渐增多，严重损害了消费者的合法权益，扰乱了房地产市场正常秩序。针对房地产中介市场的不法违规行为，政府每年都会专门下发通知下大力气进行整治，特别是近年来中央宏观调控政策以及整顿和规范房地产市场秩序的要求，集中力量和时间开展了大规模的对房地产中介市场进行专项整治检查工作，取得了一定的成效。打击了非法房地产中介活动，保
3、障房地产活动当事人的合法权益。但是，当前房产中介市场中仍然存在一些较为突出的问题有以下几种：一、中介机构利用虚假信息骗取定金、中介服务费的行为。有的中介机构制造虚假或不实广告信息，欺骗或引诱消费者，其中包括虚构房源、隐瞒房屋质量问题、以次充好等。一旦消费者缴纳定金和中介费后，就以种种理由推脱或不理不睬消费者，先收定金后赖账。交纳一定的定金，是为了防止购房者约定与出让人见面时间又中途爽约，或者和卖方见面后“撇开”中介单独交易的诚信金。但有甚者，有些中介与卖方串通一气欺骗买方上钩，等买主看了房交了佣金甚至定金后，再编造各种理由致使交易不成。二、在代理买卖过程中赚取差价和乱收费等违规行为。对于中介服
4、务费的收取政府有明文规定，即按照 10 万元以下(含 10 万)每宗收取 2%佣金,10 万-100万(含 100 万)每宗收取 1%佣金,100 万以上(含 100 万)按 0.5%收取佣金。而现实上，不少中介机构以“包销”的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。购房者与售房者之间由于信息不畅，很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述有关规定。在交易活动中，有的中介机构利用买卖双方交易心切和信息不对称的关系，肆意提高收费标准。如一套 30 万元的房屋，按照有关规定中介应该收取的佣金每宗计费标准：10 万2%+2
5、0万1%=2000+2000=4000 元。而在实际操作中，中介可能按照 1%(6000 元)或更高比例向买卖双方分别收取，则远远高出中介应该收取的限额。三、不按规定使用房产居间买卖合同。武汉市从 2006 年 9 月起，对房产中介代理活动中使用统一的居间合同进行了强制规定：凡已合法取得房地产经纪机构资格的单位,在进行经纪代理行为时,须统一使用由武汉市房产管理局、武汉市工商行政管理局共同印制的武汉市存量房居间(买卖)合同示范文本。规定实施近一年来，在实际抽查中发现，不少中介机构仍在违规使用自订合同，合同内容极不规范，连必要的条款，诸如中介服务项目的要求和标准、违约责任和纠纷解决方式等都未列入。
6、有的合同，仍然存在“霸王条款”，导致签约双方的权利义务不对等。四、无照经营，非法服务，未按规定期限办理备案手续。根据城市房地产中介服务管理规定(建设部令第 97 号) 的有关规定：设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的营业执照、从业人员情况等条件逐一进行年审检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。但由于房地产行政主管部门缺乏必要行政处罚手段，只能发现一起查处一起，对不
7、法中介很难从根本和源头上治理。五、房产中介市场法规政策相对滞后造成管理盲区。关于规范中介市场的法律规定在民法通则和合同法中都有所涉及。建设部根据中华人民共和国城市房地产管理法颁布了城市房地产中介服务管理规定(以下简称规定)，成为规范房屋中介市场最直接的依据。但随着城市房屋建设的飞速发展，现有法律已跟不上形势的发展，市场发展快，法律介入慢，直接导致中介市场难以得到有效管理。规定第 23 条规定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济网站损失的，由中介服务机构承担赔偿责任。”可是，该办法对于什么才算“服务人员过失”、“经济损失”，却不明确。立法的不完善，进而影响了执法的效率和有序。对策建议：
8、一、加强行业监管，严格市场准入清出制度。随着行业的发展，大街小巷，形形色色的房产中介公司可谓星罗棋布。过低的行业准入门槛至使从事中介代理的中介机构和从业人员数量猛增，其中难免鱼沙俱下，鱼龙混杂。政府部门一方面要加强监管，严把市场准入清出关，加大资质备案和年检审查力度，对房产经济机构和房产经纪人档案实行动态跟踪管理。建立房地产经纪合同管理和署名制度，在条件成熟的情况下，推行合同备案制。对违法违规者及时给以警告、吊销执业资质证书等处罚，必要时追究刑事责任。二、多部门协作，加大整顿力度，标本兼治。整顿治理工作虽然年年抓，但是对于房屋中介机构，工商、税务、公安和国土资源与房屋管理等部门均享有管理职责。
9、而受部门利益驱动，某些部门往往该管的少管甚至不管，不该管的因为有利可图争着管，让消费者不知向什么部门投诉，也使不法分子有机可乘。因此建议，建立健全行政主管部门的协调机制，房产部门应加强与辖区内的工商、公安等部门的密切合作，联手整顿房地产中介服务行业的违规行为。凡经查实的违法违规行为，要限期整改，对严重违规的要摘牌、降级、吊销备案证书，取消执业人员从业资格，并向社会公示或曝光。对于不具备资质从事中介代理活动的机构应会同工商部门吊销其营业执照，对非法机构要坚决取缔，构成犯罪的移送有关部门追究刑事责任。同时政府应当适当赋予房产行政主管部门一定行政处罚权力，建立惩治管理的长效机制，实现必要的威慑力度，
10、从源头上控制不法企业涌入，以净化市场秩序。三、完善房产中介相关法律制度建设。目前，我国房地产中介服务方面的法律法规尚未形成体系。除城市房地产中介服务管理规定外，2006 年建设部发布了中国房地产经济执业规则，并与国家发改委、工商总局联合发布房地产交易秩序专项整治工作方案，在规范房地产中介业方面起到一定作用；但中介活动所涉及的房地产经纪、评估、诉讼、保险以及行政管理等方面的规范还远不能满足市场实际的需要。如何通过严格的市场准入清出制度，中介机构法人责任制度和业务失误赔偿制度等途径，建立适合我国国情的房地产中介行业法律制度还有待立法机关和法学界探讨。 四、规范市场行为，建立主体诚信、行为规范、监管
11、有力的房地产经纪市场秩序。去年，建设部、中国人民银行联合下发了关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知(建住房2006321 号)对建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场秩序提出了较为细致和明确的要求：一是全面推行房地产经纪机构备案公示制度；二是严格实施房地产经纪人员职业资格制度；三是加强房地产经纪合同管理；四是建立存量房交易结算资金管理制度；五是规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转；六是加强交易结算资金专用存款账户管理；七是建立健全办事公开制度。八是建立和完善信用公示制度；九是加强房地产经纪行业自律建设等。不能否认，在房产中介交易行为中，买卖双方需要供助中
12、介机构这个第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；买卖双方在办理产权转让等手续时，也需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。大多数中介机构也能够做到奉公守法、诚实经营。随着国家政策法规的进一步落实和具体化，房产中介违规行为的生存空间已经大为减小。房地产行政主管部门继续加大整治力度的同时，消费者更应该加强法律法规学习，理性消费，增强合同意识，用法律武器维护自身权益。在中介代理活动中，对良莠不齐的中介企业进行甄别，选择有诚信、经营信誉好的中介机构进行代理。相信，只要多方努力，齐抓共管，建立一个主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场秩序的目标，一定能够实现。
