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1、深圳市区核心商业圈分析深圳市区核心商业圈分析商业广场商业分析及业态设计初步方案目 录一、 深圳市区核心商业圈分析-2二、 深圳宝安商业圈分析-17三、 宝安中心区片区商业分析与预测-45四、 正中商业广场顾客群定位-54五、 竞争对手业态分析-56六、 正中商业广场业态设计思路-62七、 正中商业广场的商业文化设计-65八、 不同商业业态对租金影响分析-68本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。一、 深圳市区核心商业圈分析深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组
2、，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。2002 年 8 月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛” ，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？深圳商圈的划分在 2002 年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步
3、行街为中心的“东门商圈” ，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈” ，正在兴起的“南山商圈” ，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈” ，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈” ，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。在 2003 年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：中心区 CBD 商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹太宁、盐田。因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。老商圈：东门、人民南、华强北。次新商圈：南山（分南头、南油中心区、南油蛇口） 、深南
4、中、华强城、宝安、龙岗。新兴商圈：皇岗、布吉、翠竹太宁、盐田。各商圈的特点及竞争优势（一） 东门商圈东门商圈由东门老街沿变而成，东门老街的历史可以上追溯到 300 多年前的明末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。东门商圈的形成、繁荣和发展，得益于东门步行街的改造，改造后东门商业步行街区由 12 条步行街相连，有 20 多家大型商场和数百家小型商铺，已投入运营的商业面积超过 50 万平方米，是目前深圳经营品种最为齐全的商业区，因此吸引了大量顾客前来东门购物，目前日均客流量达 35 万人次，节假日更高达 50 至 60 万人次，年营业额逾 50 亿元。主要百
5、货店有茂业百货、太阳百货、天虹商场。图 1 东门主要商业步行街（二） 华强北商圈位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区，是一个自发性质的电子产品买卖交易场所。到上世纪九十年代末，华强北已成为令人瞩目的深圳主打商业旺区。其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，深圳大动脉深南大道横贯其中，面积达 1.6 平方公里。商圈内拥有 50 多万居住人口，大小企业一千多家，工薪白领 10 多万人，交通四通八达，20多路公交车穿行其中，辐射全市各地，每日人流涌涌，日人流量高达 50 万人次。发展中的华强北是深圳“业态最全”的商圈：拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等 20 多家专
6、业市场；有铜锣湾、华强电子世界、紫荆城等 30 多家商业品牌大型商场，其中面积在一万平米以上的就达 14 家；拥有大小商家 560多家，各式门店 3400 多家；有金融和证券机构 40 多家；保龄球馆、迪厅、酒吧等 60 多家；同时又是达声、桑达、华发等 20 多家上市公司的总部所在地。整个商圈年销售总额逾 200 亿元，已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一。目前，华强北正在不断升级扩容。一是政府对华强北进行二期改造，进一步完善交通、人行系统，加强步行街的建设；二是电子市场进一步扩大，新建 40000 平米的新亚洲电子商城即将开业运营；三是国美、苏宁两家家电巨头的进入，使华强
7、北专业化经营趋势越来越明显；四是茂业百货进驻华强北，已填补了华强北路缺少大型综合百货的空白，将进一步带动华强北百货业的发展，同时茂业百货的进驻，已使曼哈、俪人世界、东方时尚进行重新调整、定位，形成良性的错位经营、优势互补的格局；五是铜锣湾将投巨资打造铜锣湾新干线，将把振中路建设成购物、娱乐、饮食一条街。可以预见，未来几年内，华强北将变得更加繁荣。图 2 华强北街（三） 人民南商圈人民南商圈以人民南路为中轴，北齐深南东路，南止罗湖口岸，东至东门南路，西至和平路，总面积约1.3 平方公里。人民南片区曾经是深圳的中心区域和标志性区域，现有各类建筑 840 多幢，总建筑面积 493 万平方米，建筑占地
8、面积为 476 万平方米；拥有、国际商场、西武百货、友谊城百货、天安国际商场、罗湖商业城、深房百货等 11 家大型商场，16 家金融机构，33 家中高级酒店，有阳光、香格里拉、富临、富苑、彭年等 5 座五星级大酒店；39 家高档次娱乐场所，数百家餐饮业和1 万多家公司。有相当一批跨国公司办事处入驻人民南，如沃尔玛亚洲采购中心、丹麦的马士基公司等；全市外资金融机构的 90在该片区。但近年来，随着片区开发的急剧膨胀，交通、配套、市政功能、商业环境诸方面已远远无法适应形势发展的需要，加之东门、华强北商圈的崛起，其昔日的辉煌景象渐失。作为深圳市和罗湖区的商业、金融核心，人民南片区担负着深圳发展的龙头作
9、用，应充分利用人民南片区和罗湖口岸的各种综合优势，因此深圳市政府已出台总投资额达 3.1亿元的改造方案，力争把人民南打造成代表城市水平和景观形象的标志性商业街区和国际化的知名商业大街。根据改造后人民南“立足于豪华高档，以众多高档次的百货商店和精品商场为依托，吸引来自内地和深圳的中高层消费者和香港居民”的市场定位，西武、国贸商场等也对卖场作进一步调整、升级，70000 平米的“金光华购物广场”已经开业。人民南正在建设为集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功能于一体的区域型现代化商业文化中心。图 3 开业后金光华广场对于深华商场的商业市场调查，我们曾受深圳景亿投资公司委托进行估价与论证，该区域在地铁
10、开通后增强商业活力。 图 4 人民南商业圈（四） 华侨城商圈华侨城， “国际人居示范小区” ，社区住宅、生态环境按国际标准进行建筑和规划，在几年之前，它的商业配套设施却相对落后，以分散出租的小店为主，无法满足高消费人群的消费需求。进入新千年后，随着沃尔玛、铜锣湾的相继入驻，具有良好购物环境和休闲功能的华侨城商圈开始形成。华侨城铜锣湾以“生态景观海洋文化”获得广东省连锁业协会的“最佳卖场形象设计”奖。目前华侨城商圈以铜锣湾为核心代表，沃尔玛、易家侬家居、步行精品廊、酒吧一条街分布其间，已成为白领阶层、青年一族、外国人和游客休闲购物的好去处。湾畔百货由于抓住了白石州的巨大人流，开业以后非常兴旺，属
11、于大型社区购物中心，是深圳近年来最成功的社区商业物业。由益田集团开发的假日广场是该商圈的一个亮点，也将极大促进华侨城商圈的积聚客流能力，特别是针对广大游客，该项目具有较大优势。（五） 南山商圈南山商圈是深圳市区内起步较晚而发展速度最快、发展空间最大的商圈，特别是 2002 年，其发展速度足可以用“突飞猛进”四个字来形容。南山已成为深圳商业发展的又一重心，目前已形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商圈三个商圈鼎立的格局。人口概况2003 年年全区常住人口为 62.19 万。后海、前海、蛇口片区更成为高薪高素质人才的生活基地，居住人口多为罗湖、福田上班一族，文化水准普遍在大专以上，年龄主要集中在
12、5-40 岁之间，居住人口素质居深圳各片区之首。蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超过 3000 名） ，社区国际化氛围浓烈，具有较高的消费能力。2002 年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷入主南山。到了 2003 年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。尤其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城、南山书城等相继开业，以及在建的 10 万平方
13、米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。保利文化大厦的商业广场，主体建筑面积 10 万平方米左右，该项目紧邻海岸商业广场，在南山后海离海边距离最近，占有比较好的位置。图 5 保利文化大厦海岸购物中心也是 10 万平方米购物中心，开业后南山商业圈的格局将发生变化。由于南山商业圈与宝安中心区商业圈距离最近，因此，南山商圈的特征是值得我们密切关注的，我公司 N10 区项目在业态设计上不仅要注意与宝安 25 区老商业圈错位经营，而且也要考虑与南山商圈形成互补性。图 6 海岸购物中心（六） 深南中商圈以中信城市广场为中心
14、，向深南中路周边辐射，商圈内有地王、岁宝、国际商场等，地处深圳政治、金融、商务中心区域。中信城市广场这一大型购物中心的出现，必将推动深圳商业业态的发展，而吉之岛、西武进驻中信城市广场已大大提升深南中商圈的品位，华润商城的建设是该商圈实力形成的强化剂。图 7 开业后的华南万象城（七） 宝安商圈“二线关”管理改革具体措施的进一步实施和地铁一号线延伸等，对宝安新老城区的经济带来了突飞猛进的发展，使关内众多商家纷纷提前行动、抢占先机，大举进驻宝安。加上许多宝安本土的大中型商场，一个以广深公路为主轴、各镇村为辐射面的宝安商圈正在形成。3 年前宝安只有 100 多万人口，2003 年宝安区的常住人口达到
15、182.73 万，实际上在宝安生活的人口据估计达到 400 万，约占了深圳的半壁江山。人口意味着消费力，人口激增蕴藏的巨大消费潜力自然令各大商家瞩目。同时，宝安近年房地产开发蒸蒸日上，而新城区大规模地产运动呼之欲出，为这一地区新兴商圈的崛起提供了基础性平台和有力的支撑。宝安商业的发展，起始于南城百货的问世，尔后恒丰商场、佳华平价商场、新一佳相继出现，进入 21 世纪后，宝安巨大的消费力使深圳百货业巨子纷纷抢滩宝安城，天虹抢占宝安新中心区，顺电、海雅双雄会于宝城未来的商业步行街，上万平方米的大商场已有 20 家左右，而商家进驻的步伐也越来越快，人人乐、沃尔玛也相继开业。沃尔玛驻扎前进路，该项目物业由深圳国际信托投资公司投资兴建。目前，宝安区政府计划把宝城 25 区改造成关外的华强北
