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1、LOGO富力仙湖国际别墅组团销售策略建议LOGO简报目录沈阳市别墅市场管窥1富力-仙湖国际项目基本情况23总结及建议4关于信达行LOGO一、沈阳市别墅市场概况1.11.21.31.4别墅项目分布各版块与本案的交叉对比A类竞品项目介绍小结LOGO 1.1别墅项目分布棋盘山板块长白 板块长青 板块浑南 板块1、中海龙湾1、万科兰乔圣菲 2、唯美十方 3、中体奥林匹克花园 4、桑堤亚纳1、金地长青湾听雨观澜LOGO 1.2.1棋盘山板块&与本案的交叉对比项目名称板块开发商产品类 型面积（ ）总价（万/ ）兰乔圣菲棋盘山万科独栋 联排独栋/307- 1112 联排/230-250独栋/600-2000
2、 联排/300左右唯美十方棋盘山亿达独栋独栋/600-800独栋/900左右桑堤亚纳棋盘山良运独栋 联排双拼/280左右 联排/250左右双拼/280左右 联排/250左右 中体.漫 步地中海棋盘山天阔华 城独栋 联排独栋/300-400 联排/190-300独栋/400-600 联排/200-300 富力.仙 湖国际空港富力独栋 联排独栋/396- 1347 联排/未定独栋/400-1400 联排/未定此区域集中了目前沈阳最具代表性的精品高端别墅，产品的规划设计很有特色，独栋、双拼、联排各种建筑形式齐全，现在是沈阳购买别墅的首选。此区域周边自然环境优美，地块属坡地地貌，兴建别墅具备很好先天资
3、源优势。虽然不属于同一板块，但棋盘山拥有强大的吸引客户能力；与本案交叉较大的项目为唯美十方和兰乔圣菲。黄色代表与本案有交叉LOGO 1.2.2长白、长青板块&与本案的交叉对比政府倾力打造浑南新区，依托优越区位优势和自然景观浑河，越来越多的人群把注意力投向了长白和、长青。在售的楼盘主要是中海龙湾和金地长青湾。项目名称板块开发商产品类型面积（）总价（万/ ）中海龙湾长白中海双拼/联排双拼/408 联排265-322双拼/800 联排/371-450 金地长青湾长青金地联排联排/280-370联排/330-400富力.仙湖 国际空港富力独栋 联排独栋/396-1347 联排独栋/400-1400 联
4、排/未定长白长青板块位置邻近空港区，虽然在售项目中没有独栋产品出现，但其双拼和联排产品会对本案后期联排产品产生一定的影响。黄色代表与本案有交叉LOGO 1.2.3浑南板块&与本案的交叉对比此板块以机场为依托，许多早期别墅项目多集中于此，是早期富人区。现今有多家项目在售，但周边自然环境较差，地块属平原地貌，不利于景观的立体呈现。项目名称板块开发 商产品 类型面积（ ）总价（万/ ）听雨观澜浑南大洋 集团双拼 联排双拼/300左右 联排/240-400双拼/300万左右 联排/160-300富力.仙 湖国际空港富力独栋 联排独栋/396- 1347 联排/未定独栋/400-1400 联排/未定黄色
5、代表与本案有交叉听雨观澜属于经济型别墅项目，与本案的项目品质有一定的差 距。LOGO竞品选择通过对四大别墅板块项目的交叉对比，选择唯美十方、兰乔圣菲、金地长青湾和中海龙湾为本案的A类竞品。LOGO 1.3.1A类竞品项目介绍兰乔圣菲项目名称：兰乔圣菲容积率：0.315产品形式：独栋；双拼上市套数：146套（独栋）；96套（联排）面积区间：307-1200（独栋）；230-250 （联排）主力面积：307-450（独栋）；230-250（联排）热销面积：307-450（独栋）；230-250（联排）主力总价款：600-900万元（独栋）；310万元（联排）消化率：65%推广方式：高端场所的户外/
6、电梯看板/机场登机口/小众活动广告诉求：境界所在人杰在/世界级别墅在兰乔圣菲无意争锋自成峰/此峰谁以比肩优势：1.开发商品牌2.物业3.周边自然环境4.升值潜力LOGO万科兰乔圣菲客户描述客群特征客群特征年龄年龄职业特点职业特点区域区域独栋产品：35-45岁；联排产品：30-40岁居住区域： 1、沈阳本地：85%左右。 2、外地：以抚顺市为主，成交 比例占总数的15%。工作区域无明显特征，沈阳 客户分布在各大区域。1、各行业领导地位的大私营业主。 2、企业法人、高管。 3、海归派人士或驻华高层。LOGO 1.3.2唯美十方项目名称：唯美十方容积率：0.2产品形式：独栋上市套数：91套面积区间：
7、700左右主力面积：700左右热销面积：700左右（独栋）主力总价款：900万元左右消化率：80%推广方式：目前较少，户外展板/报广广告诉求：回归生命的纯净/唯美的感悟源自心灵的圣洁十方世界萃取了自然的博大优势：1.周边自然环境2.园林景观设计3.私密性LOGO唯美十方客群描述客群特征客群特征年龄年龄职业特点职业特点区域区域独栋产品：40-50岁居住区域： 1、沈阳本地：85%。 2、外地：以抚顺市为主，成交 比例占总数的15%。工作区域无明显特征，沈阳 客户分布在各大区域。1、各行业领导地位的大私营业主。 2、企业高管。LOGO 1.3.3中海龙湾项目名称：中海龙湾容积率：0.6产品形式：双
8、拼；联排上市套数：28套面积区间：408（双拼）；265-322（联排）主力面积：265左右热销面积：265左右（独栋）主力总价款：370万元左右消化率：32%推广方式：报广/高档场所户外/小众活动/杂志广告诉求：顶级城市别墅优势：1.地段2. 品牌LOGO中海龙湾客群描述客群特征客群特征年龄年龄职业特点职业特点区区 域域双拼/联排产品：35-45岁居住区域： 1、沈阳本地：占90%左右。 2、外地：外地客源较少，占 10%左右。工作区域以五里河商圈客户 居多多，约占市内成交客户 的40%左右。1、各行业领导地位的大私营业主。2、企业法人，高管。LOGO 1.3.4金地长青湾项目名称：金地长青
9、湾容积率：1.8产品形式：联排；高层面积区间：280-420（联排）主力面积：350 左右热销面积：350左右（独栋）主力总价款：380万元左右消化率：63%推广方式：报广/高档场所户外/小众媒体/电子展示牌广告诉求：顶级城市别墅卖点：1.环境2.地段3.开发商品牌LOGO金地长青湾客群描述客群特征客群特征年龄年龄职业特点职业特点区域区域 联排产品：35-45岁居住区域： 1、沈阳本地：占90%左右。 2、外地：以抚顺市为主，成交 比例占总数的10%。工作区域以五里河商圈客户 居多多，约占市内成交客户 的40%左右。1、各行业领导地位的大私营业主。 2、企业高层领导。 3、海归派人士或驻华高层
10、。LOGO 1.4.1小结（产品）项目名称主力面积（ ）热销面积 （）热销面积均价 （万元/ 套） 消化率客群年龄兰乔圣菲307-450307-450600-90065%85%左右来自本地35-45岁唯美十方700700900万左右80%85%左右来自本地40-50岁独栋产品：兰乔圣菲的热销面积为307-450 ，唯美十方的热销面积为700 ；热销面积均价在600-900万元/套之间。 两个项目的销售情况良好，分别销售了其独栋推出产品的65%和80%。独栋产品联排产品项目名称主力面积（ ）热销面积 （）热销面积均价 （万元/ 套） 消化率客群年龄中海龙湾265-32226534065%90%左
11、右来自本地30-40岁 金地长青湾350左右350左右400左右63%90%左右来自本地30-40 听雨观澜248-320280左右200-26055%80%左右来自本地35-45岁联排产品：三个项目联排产品热销面积在250-350左右，均价在200-400万元/套之间。销售情况良好。销售率均在60%左右。LOGO A类竞品销售情况解析区域产品项目面积热销面积滞销面积08年 上市量09年 上市量总消化量价格东部 独栋兰乔圣菲307-1112307-450 1000左 右79套无50套2万/唯美十方600-80070080031套无15套1.6万/桑堤亚纳470-53050053040套无30套
12、1.1万/漫步地中海250-400300左 右40050套无40套1.6万/联排桑堤亚纳45045045080套无70套0.7万/漫步地中海260-280260-280 28040套无30套1万/南部中海龙湾265-322265322无239套1.4万/金地长青湾280-420300左 右42079套无40套1.1万/LOGO 1.4.2小结（客群）客户来源区域客户年龄组成： 独栋别墅成交客户年龄多集中在40-50岁；联排成交客户年龄多集中在35-45岁。成交客户中80%来自沈阳，20%来自外地，外地客户大多来自抚 顺，本溪。购房群体以本地高端客群为主。抚顺、本溪LOGO 二、富力-仙湖国际项
13、目基本情况2.12.2本案情况简介本案优劣势分析LOGO 2.1本案情况简介占地面积: 37万总建筑面积：15万（含4万地下面积）容 积 率：0.3一期绿化率:50%一期建筑密度:16.8上市时间：2008年5月1日总供应量：原计划232套独栋现供应128套独栋（2008年首推50套独栋，去化率约为20% ） 后期产品将加推联排面积区间：396(1A)、428(1B) 、508(2A) 、530(2B）、712(3A) 、700(3B)、801(3B)、807(4B)、1347（5A） 销售价格：900010000元/综合评述：项目开发周期为四年，计划2008年5月1日上市。项目地处浑南区域，
14、大的环境较恶劣，周边配套不完善；从建筑、园林景观与内部设施提升产品的高度。LOGO 2.2本案优劣势分析优劣势 对比平地别墅无特色，先天不足开发自身商品牌优势周边自然环境一般， 影响整体形象提升企划包装过于概念化性价比高优势 劣 势地理位置优越空港板块与CBD商务区的延伸LOGO三、建议3.1策划推广建议3.2营销建议本案的定位本案的客群搜索LOGO 3.1.1本案可否与棋盘山板块高档楼盘竞争？项目定位A类竞品 万科兰乔圣菲唯美十方支撑开 发 商 品 牌 优 势地 处 沈 阳 风 景 度 假 区小 环 境 坡 地 别 墅建 筑 风 格 独 具 一 格（1）本案地处浑南空港板块，缺少大环境支撑。
15、（2）先天不足，平地别墅无特色。（3）富力实力雄厚，但进入沈阳时间较晚，品牌效应尚未形成。本案本项目与现有A类竞品争夺市场，无绝对性优势。LOGO 3.1.2本案可否与浑南城市型别墅竞争？A类竞品 中海龙湾 支撑开 发 商 品 牌 优 势距 市 区 较 近 交 通 便 利周 边 居 住 氛 围 浓 厚生 活 配 套 日 渐 成 熟目前本案除价格外，不具备与城市性别墅竞争的任何优势，基本不处于同一竞争平台。项目定位LOGO 3.1.3本案的生存空间到底在哪？目前沈阳市别墅市场中较有竞争力的几大项目，万科兰乔圣菲、唯美十方、中海龙湾项目定位明确，优势明显。我们将何去何从现有优势 纯别墅社区，产品
16、高端产品性价比高尚待开发的 潜在优势富力品牌在沈阳尚未 形成品牌效应社区风格独特，尚未 深入民心地处空港区，泛CBD 商圈，未来发展前景 较好品牌品质潜力诱惑沈阳市泛CBD中央 高端商务别墅区项目定位LOGO 3.1.4.1什么叫商务型别墅？商务别墅的英文是Commercial Villa，意思是以满足商务活动和商业需求为主的别墅。商务别墅集商务、休闲、度假等多种功能于一体，设施包括:套房，供休憩用；会议室、翻译间，以配合商务会议的召开；以及健身房、桑拿房和游泳池等休闲娱乐设施。环境公园化商务别墅内会具备一流的硬件配置，如无线宽带上网 、足够的数据接口、星级商务会所、商务活动所必需 的社交及休闲场所。配套现代化“红花、绿草、树木成荫”是对商务别墅景观环境的形 象描绘，50%以上的绿化率会使整个办公区域犹如一 个生气盎然的公园。建筑个性化商务别墅的每一栋楼都是独立的，可
