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1、2011年潍坊市房地产市场报告报告目录2经济篇政策篇规划篇市场篇客群篇总结篇u宏观经济环境u寒亭经济分析u小结u地方政策u金融政策u政策抗压分析u城市功能定位u接轨战略u城镇空间结构u城市空间结构u城市发展方向u小结u潍坊房地产市场u区域市场u竞品楼盘u客群分析u市场总结分析u市场展望一、 经 济 篇 3关键词：经济发展态势良好、房地产行业高速发展1.1宏观经济环境分析潍坊市GDP和增长率走势图点评： n2010年GDP突破3000亿元，2004年以来，潍坊全市生产总值增幅均在10%以上； n2010-2011年7月全市生产总值仍保持10%以上的增长，经济发展态势良好。 n按以往经验判断，房地
2、产业处于高速发展阶段。但综合考量宏观调控对房地产的严 控和抑制作用，房地产业发展速度将大大减缓。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP增速与房地产开发关系数据来源：潍坊统计信息网4二、三产业双核发展，其中第三产业增幅更高。产业未来定位第二产业光电子信息城 、动力机械城、盐碱化工 城第三产业着重发展教育业、信息产业相关服务、 房地产、仓储物流业打造蓝色经济新兴 海滨城市 p 第二产业仍是潍坊市的支柱产业，产业增加 值占比重最大；p 近6年来二、三产业增加值保持较高增长速 度，增长率始终保持在10%以上；p 第三产业2007年起增幅比例超过第二产
3、业 第三产业发展良好。潍坊市三产业发展情况数据来源：潍坊统计信息网5潍坊市城镇居民人均可支配收入与人均消费支出同步递增。n潍坊市城镇居民的人均可支配收入保持较高速度增长， 除2009年同比增长10%相对较低外，其他年份增长率均在14%左右。n2011年1-7月人均可支配收入累计达到12850，同比增长率为14%，增长较快。n2006-2011年人均可支配收入平均增长率为13.8%，人均消费支出平均增长率为12.5%，比人均可支配收入低了1.3个百分点，表明居民储蓄在逐步增加，未来对房地产的购买能力在加强.青岛人均可支配收入走势青岛市历年人均消费支出单位：元数据来源：潍坊统计信息网6单位：元人口
4、增长缓慢，置业需求以内部为主导，抑制了潍坊房价上涨潍坊05-10年户籍人口数量（万人）点评： n潍坊市近10年保持了较低的人口增长率，年均增长仅为6.7%，10年增长59万人；约为 18.8万户。 n寒亭区总人口数为42.3万，总计约13.4万户,人口机械增长缓慢，对房地产业的快速发 展产生了较大抑制作用。7数据来源：潍坊统计信息网全市常住人口为908.62万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的849.53万 人相比，十年共增加了59.09万人。增长6.96%，年平均增长0.67%；常住人口中共有 家庭户269.39万户 ，平均每个家庭户的人口为3.15人 。下辖区域人口数量占比
5、 主城区潍城区41.514.68%奎文区 （高新区）536.11%寒亭区42.34.87%坊子区525.99%合计187.921.65%潍坊城区人口分布1.2寒亭经济分析8u寒亭区GDP连续8年稳步上涨，其中09年潍坊经济开发区并入，出现了 较大幅度上涨；u2010年寒亭区GDP达到了123.3亿元，位居潍坊市区第三位，处于中上 游水平。0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000 美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期生存需求生存、改善需 求兼有改善需求为主改善需求为 主超速发展单 纯数量型快速发展数量 为主，数量与 质量并重平稳发展，以质 量为主，数量与
6、质量并重缓慢发展 综合发展型潍坊市人均GDP增长率从2005年开始呈下降趋势，未来增长速度趋于缓慢。2010年寒亭区人均GDP为28912元，按2011年底人民币对美元汇率计算，折合4581美元，可以看出目前寒亭区房地产市场处在稳定发展阶段。国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段：优势产业盐及盐化工 现建有盐田113万公亩，年产优质海盐360万吨，占全国海盐产量的1/9；拥有海盐精深加工企业 30余家，建有溴素生产企业11处、21条生产线，年产滇素2万吨，占全国年产量的1/3，生产精 制盐、水洗盐、低钠盐、味精盐和加碘盐占全国年产量的1/4。 机械
7、制造业 拥有机械制造企业185家,固定资产20.8亿元从业人员3.6万人,主要产品有建筑机械、环保机械 、动力机械、农用机械、齿轮及齿轮总成等。 食品工业 现有食品加工企业31家，从业人员6000人，主要产品有：休闲食品、奶制品、肉鸭熟制品、 芦笋罐头、软饮料等近百个品种，年生产能力1 2万吨。 铸造业 现有铸造企业72家，从业人员5000多人，主要产品有汽车配件、农用机械配件、纺织机械配 件及散热器、供排水管道等100多个品种，年生产能力20万吨，销往全国各地及二十多个国家 和地区。 纺织印染业 现有纺织企业200多户，固定资产16亿元，从业人员2万人，年织造能力7.2亿米，印染能力3 亿米
8、，已成为寒亭区的支柱产业。 水产养殖业 寒亭区濒临渤海，负5米以内的浅海水域28万亩，适宜海水养殖的浅海水域20万亩、滩涂12万 亩，是发展水产养殖业的天然场所，盛产鱼、虾、蟹、贝等。 农产品加工业 全区现有农产品加工企业58家，总资产11亿元，从业人员8000人，包括蔬菜加工、肉鸡加工、 肉鸭加工、水产品加工等。全区农作物复种指数0.65，经济作物26万亩。 点评：优势产业覆盖范围较广，主要以劳动密集型产业为主，能够吸引大量外来就业者。1.3小结 随着全市总人口与总户数的增长，潍坊市城市化率的逐年提高，将必然带来各种层面需求量的增加，推动房地产市场的不断发展。 从经济来看，潍坊经济快速、健康
9、发展，居民收入、购买力不断提升，经济的助推及需求拉动将带动潍坊市房地产业快速发展，产生更多的有效需求，为潍坊房地产市场发展奠定了坚实的经济基础。 潍坊市固定资产投资逐步上升，房地产需求得到进一步释放。另外，第三产业的快速发展，各种商业、办公环境的需求及改善，对地产市场是利好因素。 潍坊房地产市场总体已进入稳定发展阶段，各种物业结构正逐渐趋于合理。房地产市场发展形式较好。需求也由普通刚需像其他改善性需求和投资需求转变。 从部分数据不难看出，潍坊虽然属于三线城市但对国家宏观调控的敏感度较高，受影响较大，预计未来一段时间政策面很难出现松动，而本地地产市场将受到来自政策的巨大冲击。二、政策篇 12地方
10、政策执行情况 严格执行国家出台的契税政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 在认筹方式及认筹金缴纳方面，政府表示严格执行，但相关具体政策并未出台。 针对部分城市近期“限购令”政策，潍坊市政府尚未出台相关政策。 针对国家出台的规范房地产市场的政策法规，潍坊市政府并未出台相关实施细则。潍坊金融机构、银行严格执行国务院新政 首购房客户首付3成及以上； 二套房首付款不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍； 各商业银行暂停发放居民家庭购房第三套及以上住房贷款。 金融机构一年期存款基准利率
11、连续四次上调0.5个百分点，由现行的2.50 %提高到4.50%。 一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。 停止发放第三套及以上住房公积金个人住房贷款。潍坊市场政策抗压能力分析 供应量过大：从市场供应来看，潍坊市近几年加大城市改造力度，整个城市处在全面改造阶段，城区土地开发量巨大，市场供应遍地开花。 刚性需求旺盛：从市场需求来看，潍坊市场以刚性需求为主，刚需在市场需求中所占比例超过50%。潍坊市场存在四大刚性需求，首先是城镇化快速发展带来的大量住房需求；其次是旧城改造催生的住房需求；第三是潍坊经济快速发展，房地产市场已经进入了改善性刚需时代；第四是橄榄型经
12、济结构，稳定的收入带来的刚性投资需求。四类需求在未来几年将会继续增长。 一边是城市化发展，需求持续增长；一边是城市改造加快，土地供应量持续增加，市场整体呈现供大于求的态势。目前影响较大政策仅仅是对市场部分需求的短期抑制，短期效果尚可，长期来看，一旦需求释放，势必会给楼市带来反弹。三、规划篇 16潍坊位于山东省规划的蓝色经济核心位置，连接经济区的东西两翼，战略地位十分重要。房地产市场外部发展环境优越。3.1 城市功能定位以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术产业为基础的现代制造业基地；以高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地。具有国际影响的世界风筝文化传播交流中心；半岛地区重要的商贸物流中心。联
13、系山东半岛城市群的重要交通枢纽。即：“两基地、两中心、一枢纽” 3.2 接轨战略 根据半岛城市群总体规划，潍坊处于半岛城市群的地理中心，占据绝对的地理交通枢纽要塞之地。半岛城市群中具备铁路、高速公路、机场和海港的四个城市之一，能方便地与省内主要城市建立直接经济联系。潍坊城市定位：以海洋化工、机械、食品加工为主导的综合性制造业城市，连接山东半岛与鲁中、鲁西的交通枢纽。主动接受青岛的辐射，形成优势互补的发展局面。同时积极配合以天津滨海新区为核心的环渤海湾经济区的开发。3.3 城镇空间结构潍坊城镇体系空间结构为“一主、五副、两翼”的格局 “一主”：指潍坊中心城市 “五副”：指依托便捷的交通线构筑的半
14、小时交通圈中五个副中心城市，包括寿光、昌乐、安丘、昌邑及滨海新城。“两翼”：指以高密和诸城为主组成的东南部经济区和以青州、临朐为主组成的西部经济区。3.4 城市空间结构城市空间建构“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式。3.5 城市发展方向东扩西延、南控北展中心城区按照“东扩、西延、南控、北展”的战略进行发展，城市规模正快速拓展；随着高新区高新技术产业的发展，北部居住区将成为新一轮房地产发展的热点板块。3.6 小结 潍坊处于山东蓝色经纪圈核心位置，优越的地理位置必将带动本地交通、商业等产业迅速发展。 潍坊城市定位为工业化城市，它的继续发展以及与外界交通的便利，必将引起物流业、商业的发展，及外来人
15、口的入住，从而促进房地产市场的发展。 在近期的潍坊城市规划中，项目位于目前潍坊的重点发展区域奎文区，本区域是潍坊市未来各种规划的中心发展区域，区域繁荣指日可待。处于城市快速交通环，交通便利。伴随旧城改造的加速，本地块发展潜力巨大。 潍坊市区城市规划发展呈现出非常明显的向心增长形式，项目周边已经扩展迅速，其相关配套也已经逐渐完善，成为潍坊市区的重要组成部分。根据目前潍坊城市发展，项目所在区域也是人口迁移区域之一，将为项目带来巨大的客源四、市场篇 24潍坊房地产市场 潍坊市房地产投资近年来，潍坊市房地产开发处于迅猛发展的态势， 2005年出现发展过热的局面。2006年国家进行宏观调控，投资增长率出
16、现回落，投资额有所上升。2008年，受金融危机影响，当年投资增长率也出现回落； 2009年房地产开发投资额再次回升，增幅达到26.3%。2010年，受国家宏观政策调控，房地产开发投资处于平稳发展阶段，增幅达到37.9%。整体来看，近年来潍坊市房地产开发投资情况呈现出受宏观经济形势影响，大起大落，受政策因素影响显著的特点。潍坊市商品房施工竣工面积2005年-2010年潍坊市商品房施工面积稳步增长，尤其2007年后 ，商品房施工面积增长迅猛，保持年均增长20%以上。2010年更突破3千万，同比增长23.7%。商品房竣工面积起伏较大，主要受国家宏观调控等影响2007年、2008年两年商品房竣工面积出现一定回落，2009-2010年增长迅猛。由此可见潍坊房地产市场对国家宏观调控政策较为敏感，属于较为典型的政策市场。近年潍坊市商品房销售额潍坊市房地产市场起步较晚，但发展迅速，从上表可以看出，潍坊市自2005年开始，商品房销售额一直保持着较高的增长态势。同时受国家调控
