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1、一、 简述不动产登记制度答：不动产登记是指权利人申 请国家职能部门，将有关不动 产物权及其变动事项，记载于 不动产登记簿的事实。在我国， 物权法制度规定不动产物权的 设立、变更、转让和消灭，应 当依照法律规定登记。不动产 物权的设立、变更、转让和消 灭经依法登记，发生效力；未 经登记，不发生效力，确定了 国家对不动产实行统一登记制 度。确立了我国不动产登记的 种类有初始登记、变更登记、 更正登记、异议登记、预告登 记、回复登记和涂销登记等具 体形式。 二、简述不动产的几种登记制 度. 答:不动产登记，是指经权利人 或利害关系人申请，由国家专 职部门将有关不动产物权及其 变动事项记载于不动产登记
2、簿 的事实。 近、现代各国的不 动产登记制度，大致可归纳为 三种模式：契据登记制度、权 利登记制度和托伦斯登记制度。1、契据登记制度指不动产物权 的变动，经当事人订立契约即 发生效力，但非经登记，不得 对抗第三人。2、权利登记制度， 又称实质主义登记，是指不动 产物权依法律行为的设立、转 移、变更和废止等事项非经登 记不得生效的立法体制。 3、托伦斯登记制度，又称权利 交付主义登记，是指经实质审 查后用登记机关发放的权利证 书，确认产权以便利不动产物 权转移的登记制度。 三、担保物权与用益物权的区 别。 答：担保物权与用益物权都是 物权，都是物权法中的他物权。 但，担保物权是指为担保债权 的实
3、现而设立的他物权，用益 物权是指以标的物的使用和收 益为目的而设立的他物权，二 者又有着质的区别：首先，二 者设立的目的不同。担保物权 设立的目的是为了使主债权得 以实现。用益物权设立的目的 在于实现物的使用价值。其次， 二者的权利性质不同。担保物 权多为具有从属性的从权利中， 因主债的设立而设立。而用益 物权多为具有独立性的主权利。 第三，标的物不同。担保物权的标的物可为动产，不动产或 者权利，但，用益物权的标的 物主要为不动产。第四，客体 价值形态的变化的影响不同。 担保物权客体价值形态的变化 对于担保物权不产生影响。但， 用益物权客体的价值形态变化 对权利有直接影响。 四简述抵押的财产范
4、围。 答：在我国，抵押的财产大体 可以是动产、不动产或者权利。 但多为不动产。这种财产大都 具有价值功能，可以变卖为价 金而优先受偿。依物权法规定， 债务人或者第三人有权处分的 下列财产可以抵押：1、建筑物 和其他土地附着物；以建筑物 抵押的，该建筑物占用范围内 的建设用地使用权一并抵押。 以建设用地使用权抵押的，该 土地上的建筑物一并抵押。抵 押人未依照前款规定一并抵押 的，未抵押的财产视为一并抵 押。2、建设用地使用权；3、 以招标、拍卖、公开协商等方 式取得的荒地等土地承包经营 权；4、生产设备、原材料、半 成品、产品；在此，经当事人 书面协议，企业、个体工商户、 农业生产经营者可以将现
5、有的 以及将有的生产设备、原材料、 半成品、产品抵押，债务人不 履行到期债务或者发生当事人 约定的实现抵押权的情形，债 权人有权就实现抵押权时的动 产优先受偿。5、正在建造的建 筑物、船舶、航空器；6、交通 运输工具；7、法律、行政法规 未禁止抵押的其他财产。而我 国物权法还规定下列财产不得 抵押：1、土地所有权；2、耕 地、宅基地、自留地、自留山 等集体所有的土地使用权，但 法律规定可以抵押的除外；乡 镇、村企业的建设用地使用权 不得单独抵押。以乡镇、村企 业的厂房等建筑物抵押的，其 占用范围内的建设用地使用权 一并抵押。3、学校、幼儿园、 医院等以公益为目的的事业单 位、社会团体的教育设施
6、、医 疗卫生设施和其他社会公益设 施；4、所有权、使用权不明或 者有争议的财产；5、依法被查 封、扣押、监管的财产；6、建 设用地使用权抵押后，该土地 上新增的建筑物不属于抵押财 产。该建设用地使用权实现抵 押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一 并处分，但新增建筑物所得的 价款，抵押权人无权优先受偿。 7、法律、行政法规规定不得抵 押的其他财产。 五、抵押合同与抵押登记。 答：抵押合同是抵押权人与抵 押人签订的担保性质的合同。 抵押人以一定的财物向抵押权 人设定抵押担保，当债务人不 能履行债务时，抵押权人可以 依法以处分抵押物所得价款优 先受偿。抵押登记就是法定登 记机关对抵押
7、物已抵押的情况 进行登记公示，以取得具有公 信力的法定外部表现形式的方 法，分为抵押登记和注销抵押 登记。 六抵押与质押的区别、抵押与 质押同属于担保物权的基本形 式，都为保证债权得以实现而 设，同样提供一定的财产进行 担保，并在债权得不到实现时， 债权人有权变就担保财产进行 变价并优先受偿。但抵押与质 押具有重大区别：1、在主体方 面，抵押关系的主体称抵押人 与抵押权人。 质押关系的主体 则称为出质人和质权人。2、在 客体方面，抵押提供的财产称 为抵押物，质押提供的财产称 为质物，抵押物大多为不动产， 而质物只能是在移动时不改变 原物性质的动产和权利。3、在 内容方面，抵押抽设置的权利 为抵
8、押权，而质押设置的权利 称为质权。4、在权利性质方面， 抵押关系的债务人或第三人不 转移对其特定财产的占有，将 该财产作为对债权的担保。质 权是以债权人占有质物为要件， 以出质人移交质押的财产占有 为成立要件。5、依物权法规定， 抵押大多应当办理抵押登记， 抵押权自登记之日起设立。而， 质押则通过质押合同的履行， 自质物或质权移交于质权人占 有时设立。 六、简述抵押权的效力抵押权 对担保债权的效力。 答：首先，抵押权对于担保债 权效力。主要是担保债的履行。 债务人或者第三人提供一定的 财产作为抵押物，债务人不履 行债务时，债权人有权以抵押 物折价或者以拍卖抵押物的价 款受偿。 其次，抵押权对抵
9、 押权人的效力。主要有：1、抵 押权人的保全权。2、抵押权人 处分权。3、顺位权。同一财产 向两个以上债权人抵押的，拍 卖、变卖抵押财产所得的价款 依照下列规定清偿：（1）抵押 权已登记的，按照登记的先后 顺序清偿；顺序相同的，按照 债权比例清偿；(2 抵押权已登 记的先于未登记的受偿；(3 抵 押权未登记的，按照债权比例 清偿。第三抵押权对抵押人 的效力。出租抵押财产权。订 立抵押合同前抵押财产已出租 的，原租赁关系不受该抵押权 的影响。抵押权设立后抵押财 产出租的，该租赁关系不得对 抗已登记的抵押权。转让抵押 财产权。抵押期间，抵押人经 抵押权人同意转让抵押财产的， 应当将转让所得的价款向
10、抵押 权人提前清偿债务或者提存。 转让的价款超过债权数额的部 分归抵押人所有，不足部分由 债务人清偿。抵押期间，抵押 人未经抵押权人同意，不得转 让抵押财产，但受让人代为清 偿债务消灭抵押权的除外。在 抵押财产上多次设定抵押权的 权利 八，简述抵押权人的权利 在抵押担中，抵押权人主要有 以下权利：保全权。抵押人的 行为足以使抵押财产价值减少 的，抵押权人有权要求抵押人 停止其行为。抵押权人处分权。 债权转让的，担保该债权的抵 押权一并转让，抵押权不得与 债权分离而单独转让或者作为 其他债权的担保。顺位权。同 一财产向两个以上债权人抵押 的，拍卖、变卖抵押财产所得 的价款依照下列规定清偿。抵 押
11、权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按 照债权比例清偿；抵押权已登 记的先于未登记的受偿；抵押 权未登记的，按照债权比例清 偿。 九 简述地役权的效力。 地役权，是指为使用自己不动 产的便利或提高其效益而按照 合同约定利用他人不动产的权 利。地役权自地役权合同生效 时设立。当事人要求登记的， 可以向登记机构申请地役权登 记；未经登记，不得对抗善意 第三人。地役权的效力主要有 以下几个方面：1、地役权自地 役权合同生效时设立。2、地役 权不得单独转让。3、地役权不 得单独抵押。4、地役权的变动 效力。5、地役权登记效力：当 事人要求登记的，可以向登记 机构申请地役权登记；未经登 记，
12、不得对抗善意第三人。6、 地役权的期限效力：地役权的 期限由当事人约定，但不得超 过土地承包经营权、建设用地 使用权等用益物权剩余的期限。十、地役权与相邻权的关系与 区别联系 相邻权指不动产的所有人或使 用人在处理相邻关系时所享有 的权利。 地役权和相邻权主要有以下几 个区别： 1、法律性质不同。 2、产生的原因不同。3、作用 不同。4、相邻权由法律直接规 定，相邻权人行使权利是无偿 的；地役权的有偿或无偿则属 于意思自治范畴，双方可在契 约中自由约定。5、因相邻关系 是由法定，无需登记便可当然 发生；而地役权作为物权之一 种，应以登记为必要。6、相互 毗邻的两块权属不同的土地上 才会发生相邻
13、关系，而地役权 的发生则不仅在相互毗邻的两 块权属不同的土地上可能发生， 特殊情况下，可设立地役权的 两块土地甚至可能相隔了一段 距离。 十一 简述动产物权的交付。 何谓动产交付：是动产物权变 动的公示方法，动产占有事实 移转的结果状态。除非法律另 有规定，动产物权的设立和转 让，自交付时发生效力。动产 的交付分四种情形:现实交付, 简易交付,占有改定和指示交付： 1、现实交付（直接交付），指动产占有人，将动产及动产的 直接支配权移转于受让人。2、 简易交付。若受让人已占有或 持有动产时，出让人与出让人 达成合意即完成了交付，又称 无形交付。3、指示交付。第三 人占有让与动产物权时，让与 人将
14、其对第三人的返还请求权 转让给受让人，由第三方向受 让人为现实交付。 十二、简述共有的法律特征 共有，是指某项财产由两个或 两个以上的权利主体共有享有 所有权，包括公民之间的共有、 法人之间的共有以及公民和法 人之间的共有。共有分为按份 共有和共同共有。按份共有又 称分别共有，是共有人按各自 的份额对同一财产享有所有权。 按份共有的特征：各共有人 有确定的份额，他们按份分享 权益，分担费用。对共有财 产的管理，由共有人协商进行。 意见不一致时,按多数份额的意 见进行管理,但不得损害其他人 的利益。对共有财产除协商 处分外，各共有人对自己的份 额可以出卖、赠与，并可继承。 但在出卖时，其他共有人
15、有优 先购买权。在共有财产受到 侵害时，每一共有人都有权请 求返还原物、排除妨碍和赔偿 损失，以维护共有的权益。 在分割时按份分配。共同共有， 是基于共同关系发生的、各共 有人对共有财产享有平等的所 有权。共同共有的特征：共 同共有的基础是共同关系，最 常见的是夫妻家庭财产。他们 对共有财产不分各自的份额， 在共同关系存续期间也不能要 求分割。共同共有人对共有 财产有平等的所有权，他们经 平等协商进行管理、支配和进 行处分。共同共有人对共有 财产也承担平等的义务，对外 就共同财产负连带责任。在 共同关系终止时，共有财产进 行分割，应经平等协商，确定 各自的份额。如果意见不一致， 可诉请法院处理
16、。 十三 简述建筑物区分所有权 客体、内容、以及权利行使方 式。 答：建筑物区分所有权的客体 是建筑物。所谓建筑物，一般 指主要供人们进行生产、生活 或其他活动的房屋或场所。当 然，并非所有的建筑物都能成 为建筑物区分所有权的客体， 只有具备以下 3 个条件的建筑 物：（1）建筑物在结构上能够 区分为两个以上的独立部分。 （2）建筑物的区分各部分能够 单独使用并能为不同的所有人 所专用。（3）建筑物除区分专 用部分外，还必须有共用部分。 也就是说，建筑物在使用性质 上必须能够区分为专用部分和 共用部分。只有专有部分与共 用部分并存，才能形成建筑物 区分所有权关系的客体。 建筑物区分所有权内容有：1、 业主对建筑物内的住宅、经营 性用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享 有共有和共同管理的权利。2、 建筑区划内的道路，属于业主 共有，但属于城镇公共道路的 除外。建筑区划内的绿地，属 于业主共有，但属于城镇公共 绿地或者明示归个人的除外。 建筑区划内的物业服务用房属 于业主共有。3、业主对其建筑 物专有部分享有占有、使用、 收益和处分
