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1、镇江市润州区岗子下地块项目投资研究报告汇报稿旭辉集团镇江公司 2010年6月n 一、二级市场状况纯住宅用地09 年开始供应市场回暖，土地市 场大幅反弹。土地供求情况数据来源：镇江国土局土地价格情况p 镇江市住宅市场从2003年开始就一直 处于不断上升的走势，至05年至08年 ，市场波动明显，随着城市外围的扩 张，城市外围边缘区域出让的土地比 重相对提高，导致09年住宅用地的楼 面地价出现明显下滑。09年1月至12 月份楼面地价为797元/。p 08年受金融危机影响，需求观望氛围 较浓，纯住宅用地供应明显缩减，商 业用地的供应比重明显增加，多以郊 区配套性商业为主。而在09年市场明 显回暖，商业
2、用地的供应比重明显下 滑，商业成交比重较小，也多以城市 外围区域成交为主，因此导致成交价 格出现较大幅度的下滑。09年1月至 12月份楼面地价为1218元/。数据来源：镇江国土局土地供求分析p 08年，镇江土地成交面积117万 ，除城西、城东区域土地成交较大 外，其它区域成交在21万 左右。p 09年随着市场的明显回暖，土地成 交开始放量，截至12月份，土地成 交面积约172万 。p 09年城中区域土地供应开始出现小 幅缩减，供应土地类型主要以商住 为主，09年1月至12月份成交面积 约18.3万，多以城中边缘区域成 交为主。数据来源：镇江国土局土地价格分析p 镇江住宅土地的楼面地价走 势波动
3、与商业用地楼面地价 走势波动基本一致。p 城中区域随着城中区域边缘 区域的开发，城中地段的优 势使城中楼面地价开始出现 明显下滑，至09年1-12月份 ，城中板块的住宅楼面地价 在1105元/，商业楼面地价 在1378元/ 。数据来源：镇江国土局土地市场结论p09年市场回暖，土地放量，截至12月份，土地成交量约172万，相比08年全年增长幅度达47%。p成交土地多以商住用地为主，成为镇江土地供应的主力。p随着镇江城市外围的扩张，城市外围边缘区域出让的土地比重相对提高，导致09年住宅、商业用地的楼面地价出现下滑走势。楼市表现：2009年镇江楼市供应量成交量均创历史纪录，呈现“量价齐涨”态势 。
4、区域楼市供不应求态势明显，供求关系呈激烈的周期性变化： 2009 年1 月-12 月镇江市区商品房市场总供应24583 套，总成交量30994 套，总供求比为0.79，供求关系较不稳定，市场波动幅度明显，总体也阶段性拆迁因素影响，呈现激烈的周期性变化。市场供求关系：自去年9月份以后，市场持续火热，市场“供不应求”格局加剧 ，近期受新政影响，供求关系发生逆转。楼市表现：2009年，镇江楼市供应量大幅增加，成交量暴涨，市场呈现“供不 应求”态势。“供不应求”背景下，镇江楼市成交均价上涨明显，创下新纪录：2009 年1 月-12 月镇江市区商品房年度成交均价为4450.93 元/，与08 年度成交均
5、价相比上涨448.66 元，涨幅达11.21%。市场供应分析：与08年相比，09年市场供应开始放量，并呈现出加强趋势。供应量出现较大幅度上升：2009 年1 月-12 月镇江市商品房总供应量供应24583 套，环比08 年增加5911 套，增幅达31.66%。市场成交分析：与08年相比，09年市场成交暴涨，表现活跃。主要诱因一方面 是政策扶持，另一方面拆迁刚需不断入市。成交量大幅暴涨，保持高位运行：2009 年1 月-12 月镇江市区商品房总成交30994 套，与08 年全年相比增加19114 套，增幅高达160.89%。成交量突破镇江楼市历史记录。大势研判：镇江楼市短期竞争趋于激烈，中长期向
6、好支撑因素众多，未 来三到五年将是镇江楼市大发展的“黄金期”。短期面临市场调整，随着近两年土地供应量及成交量的剧增，预计未来两年新建商品房市场将出现供应放量的局面，届时若市场需求无法有效放大，则会呈现竞争进一步加剧的态势。但随着近两年旧城改造力度的加大，拆迁量产生的刚需渐成市场新的生力军；加之沪宁城际高铁即将开通，将进一步加大镇江区域的辐射力和吸引力，楼市向好支撑因素仍在，中长期楼市仍将看好。预计，未来三到五年内，镇江楼市将迈入大发展的“黄金期”。n 区域总体规划未来城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“T”字 型发展，重点沿江发展，扩充东西两翼，适度向南发展。p城市发展目
7、标 “长三角”区域中心城市经济运行高效、内在活力 迸发 国家历史文化名城和国内外著名的旅游城市文化底 蕴深厚、自然资源丰富 特色显著的山水型生态城市人居环境最佳、生态质 量上乘沿江综合发展轴东部产业东部产业发展轴西部生活西部生活发展轴p主城五大功能区、三条发展轴协调联动发展 主城核心区商业金融、旅游服务为主的城市主中心 南徐新城由行政、文化、商务为主的城市次中心 丁卯新城高新技术产业、科技信息服务为主的城市 新区 谷阳新城以高新技术产业、第三产业为主的城市新 区 南山风景区城市中心绿地，将建设现代休闲度假旅 游区和城市森林公园16该区域规划主要是受到滨河商业带发展的带动，结合梦溪路已成熟的东宫
8、娱乐商圈 ，为本项目贡献了极高的商业价值 。长 江大运河火车站长江路中山路学府路天桥路梦溪路解放路市中 心京口 区老城区滨江板块老城区板块学府板块本案17 随着产业结构不断调整，退二进三的速度不断加快，加之“南山北水”、“两铁”镇江站的建设，大规模的拆迁必将为镇江房地产市场创造再一次的喷井现象。 在规划的促进下，城市将拉开全新的发展框架，预期将对城市发展产生有效的推动作用，近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架。n 区域住宅、办公、商业市场区域住宅市场大港 均价3300元/ 代表楼盘：海德公园丁卯 均价6000元/ 代表楼盘：永隆城市广场学府 均价5200元/ 代表楼盘：恒
9、顺城滨江 均价6000元/ 代表楼盘：香江花城南徐 均价7000元/ 代表楼盘：万科润园市中心 均价8000元/ 代表楼盘：景天花园丹徒 均价4200元/ 代表楼盘：风景城邦城西 均价4800元/ 代表楼盘：南徐山庄京口片区：2009 年京口区商品房销售总套数8339 套，总销售面积988966.88，总销售金额为4725851800 元，销售均价4778.57 元，与2008 年相比总套数同比增长了136%，总销售面积同比增长了152%，总销售金额同比增长了264%，销售均价同比增长了4.7%。润州片区：222009 年润州区商品房销售总套数7337 套，总销售面积851789.71，总销售
10、金额为3884951808.77 元，销售均价4560.93 元，与2008 年相比总套数同比增长了65%，总销售面积同比增长了72%，总销售金额同比增长了104%，销售均价同比增长了19%。丁卯片区：232009 年丁卯新区商品房销售总套数7258 套，总销售面积549511.58，总销售金额为2626458500 元，销售均价4779.62 元，与2008 年相比总套数同比增长了420%，总销售面积同比增长了252%，总销售金额同比增长了355%，销售均价同比增长了29%大港片区：242009 年大港片区商品房销售总套数3481 套，总销售面积361051.5，总销售金额为78638800
11、0 元，销售均价2178.05 元，与2008 年相比总套数同比增长了190%，总销售面积同比增长了173%，总销售金额同比增长了141%，销售均价同比降低了18%。丹徒片区：25从成交量来看，位于市中心较远距离，曾经较难得到置业者认可的丹徒片区在2009 年成交量也出现了连续性的大幅上涨。在经历了价格低迷蛰伏的第一季度传统淡季以后，在2009 年的4 月至12 月，丹徒片区销售均价出现了较大幅度的上涨。京口片区润州片区丁卯片区大港片区 销售套数（套）8339733772583481销售面积（）988966.88851789.71549511.58361051.5销售价格（元/）4778.57
12、4560.934779.622178.05从目前镇江各区域房地产销售套数、销售面积上看，项目所属的京口片区销售套数、 销售面积全市排名第一位；而从成交均价上分析，京口片区销售价格也高于润州、丁卯片区，但受制于老城区发 展的局限，整体档次则要略低于新区。永隆城市广场东方新卡纳钻石铭苑尚东国际本项目项目名称建筑类型建筑面积容积率产品销售价格永隆城市广场 小高、高层、多层、别墅 、商铺 60万1.7284-140 6000钻石铭苑 小高层20万2.240-80 5600尚东国际高层3.6万2.4110-128 6500东方新卡纳小高层、高层、双拼、联 排 12.7万2.229-102 5500目前商
13、品房销售价格主要集中在： 小高层、高层：5500-6500元/平方米 项目名称目前推出套数目前可售房源情况 尚东国际小高层：321套小高层：17套 钻石铭苑小高层：384套小高层:67套 永隆广场小高层：350套左右 多层：490套左右小高层：150套左右 多层：30套左右 东方新卡纳小高层：321套小高层：218套区域商业市场总体商业市场概况镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区 级商业中心的塔式结构体系. 市级商业中心：大市口一级商业中心区级商业中心：南徐二级商业中心丁卯二级商业中心谷阳二级商业中心大港二级商业中心居住区级商业中心：跃进路黄山南路九里街青年广场丁卯南谷阳
14、西官塘谏壁 高资大市口 一级商 业中心丁卯 二级商 业中心南徐 二级商 业中心谷阳 二级商 业中心大港 二级商 业中心镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系. 大市口一级商业中心功能定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、金融、商务等于一体，反映城市经济发达程度的重要窗口，对顾客具有较强吸引力的商业、休闲活动目的地。区域划分：该商业中心以大市口为核心，形成大市口核心商贸区、老城西商贸区、梦溪广场商贸区、长江路商贸区和牌湾商贸区等五大商贸区。规划商业零售网点营业面积为55万平方米。大市口 一级商 业中心丁卯 二级商 业中心南徐 二级商 业中心谷阳
15、二级商 业中心大港 二级商 业中心镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系. 南徐二级商业中心针对人群：面向本区域居民的日常消费。规划：面向城市行政、文化、商务机构，打造以现代零售业以及文体休闲、商务、宾馆等服务业为主要特色的区域商业中心。区域划分：该商业中心位于檀山路中部，由檀山路与凤凰山路形成的十字商业街区和高铁车站商业配套服务区组成。规划商业零售网点营业面积为15万平米。大市口 一级商 业中心丁卯 二级商 业中心南徐 二级商 业中心谷阳 二级商 业中心大港 二级商 业中心镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结
16、构体系. 丁卯二级商业中心针对人群：将面向本区域居民的日常消费，面向学生为主的特殊消费群体。规划：打造以现代零售业以及餐饮、文化科技等服务业为主要特色的区域商业中心。区域划分：该商业中心以京口广场为中心，由学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“双十字”街区组成。规划商业零售网点营业面积为20万平方米。 大市口 一级商 业中心丁卯 二级商 业中心南徐 二级商 业中心谷阳 二级商 业中心大港 二级商 业中心镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系. 谷阳二级商业中心针对人群：将面向本区居民的日常消费服务，面向城乡周期型特定购物群体。规划：打造以现代零售业与市场为主要特色的区域商业中心。区域划分：该商业中心由谷阳大道街区以及312国道与镇宝路交叉口节点组成，规划商业零售网点营业面积为15万平方米。 大市口 一级商 业中心丁卯 二级商 业中心南徐 二级商 业中心谷阳 二级商 业中心
