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1、1对厦门市房地产估价行业市场竞争问题的思考对厦门市房地产估价行业市场竞争问题的思考林建漳【摘要】在厦门市房地产价格评估管理委员会、市房地产中介行业协会和各估价机构的共同努力下，厦门市房地产估价行业近年来取得了不俗业绩，行业影响力扩大，但恶性竞争的顽疾仍未消除，严重影响行业的健康发展。面对新困局，本文从估价市场角度分析产生的原因，并在此基础上提出解决问题的新办法和建议，以期在下阶段促进厦门市房地产估价行业的可持续发展。【关键词】房地产估价；市场竞争；估价需求；管理措施一、厦门市房地产估价行业特点厦门市房地产估价行业从 2000 年脱钩算起已走过 10 个年头，目前已成为厦门市完全市场化的一个行业
2、，在本区域的房地产市场中扮演重要角色。厦门市房地产估价行业积极方面主要有 6 大特点：1、市场化。房地产市场的区域性特点使得房地产估价行业极易形成垄断。但厦门的房地产估价行业不仅不存在垄断，相反地，竞争相当激烈和充分。近期，有不少外地的估价机构纷纷想进入厦门估价市场分一杯羹。只能从市场竞争中找饭吃已成为全行业的共识。2、规范化。通过厦门市行政主管部门强有力的执法监管对估价行业形成较强的约束力，在厦的估价机构均能自觉地接受行政2主管部门的监管，执行房地产估价的相关规范。规范和守法经营成为估价机构的主要经营特点。3、品牌化。经过 10 年的发展，形成一批在客户中具有一定影响的评估机构，在政府诚信建
3、设推动下成为厦门市众多社会中介机构的表率。有些估价机构也在省内其他地方设立分支机构，通过输出品牌取得较好的经济效益。4、系列化。从房地产估价业务来说，房地产评估机构通过横纵向联合，已经在业务上下游和拓展领域取得了新进展。不仅机构的执业方向涉及估价咨询、资产评估，而且与相关关联企业如其他房地产中介的合作达到一个新高度，共同承担系列业务和法律责任。5、信息化。通过软件开发，利用网络手段丰富和提高估价技术，并降低成本，为实现规模化经营奠定基础。6、自律化。在协会的组织下，各估价机构通过自律公约形成互相监督互相制约共同促进的机制，通过 3 年的实践取得了较好的经济效益和社会效益，社会公信力有较大提高。
4、在看到估价行业取得的成绩的同时，也要清醒地看到存在的问题，这些问题若不解决，仍将使已有的努力成果付之东流。最为突出的问题是在市场竞争过程中，时不时出现为了争得市场份额而不惜以超低的估价收费来揽取项目的恶性竞争，这种明显低于成本的估价收费带来的是低效率的和执业质量无保障的，它危及行业声誉，与估价市场制度是不相容的，是行业内心腹大患。3二、厦门市房地产估价市场存在的问题估价是一种专业技术服务，服务本身也是一种商品，可以通过市场进行交换和发挥配置资源的基础性作用。用市场竞争可以推动估价行业技术进步、降低成本和提高服务效率、服务质量，将有力于房地产估价行业的发展。但不完善的市场制度也将产生负面作用，它
5、意味着好的和坏的企业同台竞技，难分彼此，可能出现劣币驱逐良币的现象，严重影响市场的健康发展。因此，对于区域的房地产估价市场供求状况必须充分的了解和认识，才能找到对症下药的良方。估价市场有序市场无序市场技术进步服务质量服务效率降低成本品牌效应良币驱逐劣币社会公信力高劣币驱逐良币竞争投入 加大投入 减少社会公信力低良性恶性（一)房地产估价市场的供给问题从厦门市的房地产估价供给市场看，有明显的缺陷，主要表现在：1、市场范围窄，易饱和。受地域范围和经济规模的限制，估价市场总量小，市场范围狭窄，供给市场易过剩。2、机构资质门槛不高，生产能力过剩。以 2009 年计，厦门市共4有 22 家估价机构，从业人
6、员 500 名（其中 270 名是房地产估价师）。年人均 80 份估价报告，相当多的估价报告为简单的二手房抵押或按揭估价目的的估价报告。3、品种单一，技术含量低。80%以上估价标的为抵押或按揭估价目的，且 60%以上为二手房的标的。业务品种单一，加上产品估价报告又有规范的文本格式，就出现产品的高度同质化，易导致恶性竞争。面对有限的估价项目，在粥少僧多的情况下，估价机构及其从业人员采用各种各样的手段，包括不计成本地以超低价争取估价项目也就不足为奇了。应该说一个行业或职业能够存在和发展的前提是有社会需要且能够被社会大众广泛了解，对社会福利和社会进步带来贡献，如果仅靠行政命令等外在强制需求是难以维持
7、长久的。（二）房地产估价市场的需求问题从厦门市的房地产估价需求市场看，也有明显的缺陷，主要表现在：1、法定需求比重过大。法定需求也称作程序性需求。目前房地产估价机构的业务很多是计划经济时代传承下来的，是根据法律法规规定需要进行房地产估价而进行操作的，主要是为国有企业和政府相关部门服务的，如目前厦门市房地产估价机构所从事的抵押估价、征地拆迁估价、课税和拍卖为目的估价均系按有关规定要求产生的程序性需求，可以说这些程序性需求目前占到厦门市房地产估价业务的 80%以上。尤其是抵押估价更占到大部分5房地产估价机构业务收入的 70%以上。对于仅用于程序性手续的估价，说白了，只是应付性需求，在委托方看来有时
8、纯属多余，其对服务质量的要求是要快和收费低，对估价报告的质量和提供的信息要求不高，只要资质合格就行。2、自主需求比重过少。自主需求也称咨询性需求，主要是客户想了解某房地产的市场价格及相关信息，而主动自愿寻找估价机构的需求。尽管现阶段不动产作为家庭财产的功能在强化，但房地产估价的自主需求仍然较少，房地产估价机构不愿多投入，服务能力较弱。自主需求的缺少让估价的有效需求严重不足。有效需求不足严重制约估价行业的发展，产生了恶性竞争。由于自主需求较弱，加上估价市场供过于求，为抢占先机，估价机构推动技术进步的动力大为减弱，服务质量成为一句空话，市场竞争在房地产估价行业面前异化了。降低成本和提高效率成为估价
9、市场竞争的结果，即获胜者属于以最低收费且能在最短时间内提供产品（估价报告）的估价机构。由于失去了追求技术进步和提高服务质量的动力，在面对恶劣的市场竞争条件，作为估价市场主体的估价机构及其从业人员的问题也暴露出来。（三)估价机构存在的问题作为市场主体的估价机构存在的问题主要表现在：1、工作方式较为落后，社会信任度不高。房地产估价行业是靠信息收集和分析加工整理信息吃饭，不少估价机构热衷于搞社6会关系和靠拍脑袋出数据，影响行业社会声誉。2、评估公司与关联业务客户位置倒置。由于评估公司的一手信息和客户信息都由关联企业如二手房中介提供，从而丧失了收费权和话语权，不可避免地让出相当利润。3、评估公司不计成
10、本进行恶性竞争。每家估价公司面临的情况不一样，但不少评估公司都认为先下手为强，期望别人做好人，自己却一味地低价倾销，其结果是造成估价市场的动荡，没有赢家。目前估价收费采取政府部门指导价形式，其收费标准是依据行业成本来确定。根据厦门市房地产估价行业的从业成本测算，行业最低成本包括企业员工工资、福利、社保、医保、住房公积金、经营管理费用、办公场所租金、机构资质管理及年检费用、估价师管理及继续教育费用、风险保证金、法律诉讼成本、专业行业协会会费、税金及其他成本，以及合理利润等。这些费用有弹性的仅有企业员工工资水平和合理利润，低价倾销只能是降低员工工资和尽量不再投入改造技术手段和设备，其后果是员工积极
11、性较差、技术手段落后、服务质量较差。4、执业质量不保证，不时存在高估或低评。由于主管部门对产品（估价报告）缺乏相应的严格检查和评比制度，导致企业质量意识淡薄。由于同质化经营和技术含量低，导致估价机构不以实力竞争为基础，而以社会关系为基础，难免出现损害其他估价机构和当事人的合法权益。5、客户服务意识较差。尽管大家对于恶性竞争深感痛恨，也7都明白这是搬起石头砸自己脚，但在实际中，又都乐于和疲于应战，整个估价市场陷入万劫不复的恶性循环境地。6、估价机构存在短视行为。尽管大多数人认为有必要诚信、品牌化经营，但觉得缺乏了也无大碍。部分估价机构热衷于一本万利地办分公司，开连锁店收取管理费增加业务收入，对执
12、业质量置之不理。这种短视和功利化驱动加剧了恶性竞争的程度。应该说短视行为不仅影响到一个行业，其实也给企业埋下祸根，由于老板的短视，企业不安全感较重，内部矛盾多、人员流动大、政策多变，很多奖励措施不到位，股东与员工矛盾多、内控制度和管理制度漏洞多，从业人员责任感差，漏洞百出，企业执业质量差。（四）从业人员存在的问题作为估价机构从业人员存在的问题主要表现在：1、估价师的地位得不到认可，其收入没有明显高于一般人员，估价师的智力无法转化成期权奖励。估价师的积极性不高，很多估价师实际已成为挂靠估价师，把估价变成兼职的第二职业，仅仅是签名的估价师而已。2、估价人员知识结构得不到改进。执业队伍良莠不齐，大量
13、刚毕业的大学生承担上火线重任，很多非房地产专业和非房地产估价师以次充好，执业质量堪忧。尽管这 3 年来，在厦门市房地产评估行政主管部门和协会的努力下，通过制定操作规定和每年二期的估价员培训制度一定程度改善了执业质量，但总体上尚不乐观。83、部分估价机构非估价师股东管理企业。其并不关心估价机构和估价师承担的执业风险，其关注的重心是企业利润。其经营指导思想和工作方式可能冲击和伤害整个估价行业。4、道德观念滑坡。受整个社会道德滑坡的影响和商品经济思想的渗透，相当部分估价师及从业人员执业责任感不强，损害了当事人的合法权益。由于估价机构及其从业人员存在这样那样的问题，让厦门市有关业务部门以此为借口干预估
14、价行为，比如一些估价报告的结果受到政府相关部门的干预，客观性影响了评估结果的独立性和公正性；另外在估价收费、一些估价意见表述上，有关部门还直接下文予以干预，有的政府部门或国有企业各自出台评估机构的准入条件，准入门槛以收费最低、出报告最快为主要入选标准，这些举动直接冲击现有的估价市场，恶化了房地产估价的外部执业环境。当然，目前厦门市房地产估价行业存在的林林总总的问题也并非只有以上几个方面，还存在着许多其他方面的问题，而这些问题又是错综复杂的，有待于政府部门、行业协会、评估公司及全体从业人员来共同努力和用组合拳的方式来解决。三、厦门市房地产估价市场的规范管理建议面对上述存在的各种问题，我认为厦门市
15、的评估行政主管部门和行业协会可以在总结原有好的经验基础上，始终以创造一个公平、有序的评估市场环境为核心，加大管理力度和提高管理质9量，促进行业的可持续发展。为此，我认为可以采取以下 9 项措施：1、始终以围绕创造公平竞争的外部执业环境为中心加强监管。在国家未出台专门的房地产估价行业管理法律法规或规定不到位的情况下，根据厦门市估价行业实际出台地方性的操作规定，提高从业机构和从业人员的执业水平。如在 2008 年厦门市房地产价格评估管理委员会出台 14 号令及补充规定，对于估价人员现场勘察及内部审核标准提出具体的意见，对规范厦门市估价行业起到了良好的效果。即将于 2010 年 3 月起执行的季度估
16、价报告质量检查将对各估价机构的报告质量进行排名，产品质量常规检查制度将极大地促进各估价机构及从业人员重视质量建设。奖惩分明，加大执法力度。综观全国估价行业的恶性竞争相当部分原因是执法薄弱，厦门市行政主管部门吸取这一教训，通过评选优秀机构、优秀估价师和估价员，并通过公开通报违规估价机构和估价师、估价员，加大违规和失信成本，为创造公平的竞争环境起了一个好头。鼓励更多的政府或国有企业部门实行估价业务的公开招投标。在法定需求和业务同质化明显的估价行业，作为行政主管部门应加强同相关业务部门和国有企业的交流与沟通，避免因政府业务部门或国有企业的行为加剧估价行业的恶性竞争，共同为10估价行业营造一个公平、公正、公开的竞争环境。通过诚信网络建设和信用评级，提高失信者的成本，把估价机构及其从业人员置于社会监督之下。2、鼓励估价机构实行差异化战略，真正以树立品牌为企业生命线，提高企业的核心竞争力。市场差异的存在是利润存在的源泉，也是市场发展的动力。估价行业市场的差异表现在细分市场、效率差异、效益差别、收入差别、经营能力差异、价值认同差异、信息差别、资源差别、地位差别、知识差别等方面。目前过于单
